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Dienstag, 30. März 2021

Steuer: Eigenmietwert als Einkommen

Wer in seinem Eigenheim wohnt, muss den so genannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Mietwert richtet sich nach dem Betrag, den der Eigentümer bei Fremdvermietung erzielen würde bzw. der Mieter als Miete bezahlen müsste. Im Gegenzug können Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden, so die Immobilienprofis der Gallus Immobilien Konzepte.

Donnerstag, 25. März 2021

Darum sind die Grundstückspreise in der Schweiz so hoch

Der Markt für Bauland funktioniert wie alle Märkte: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Die Nachfrage ist unverändert hoch, das Angebot sinkt, darum kostet Bauland in der Schweiz so viel. Andere wichtige Faktoren, welche die Grundstückspreise beeinflussen, sind

    die Lage,
    die Erschliessung,
    die Verkehrsanbindung,
    die Infrastruktur,
    die Aussicht,
    Lärmbelastung,
    Sonderbauvorschriften
    spezielle Auflagen der Ausnützungsziffer oder Bauzonen und
    die Qualität des Baugrundes.

Grundstückspreise variieren nicht nur regional, sondern auch innert der Gemeinden. Das kann vom S-Bahn-Anschluss in der Nähe, von den Schulen und Geschäften im Quartier, aber auch vom Zonenplan oder der Ausnützungsziffer abhängen. Je höher die Ausnützungsziffer, das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und höchstzulässiger Wohnfläche, desto teurer. Quelle:immoverkauf24.ch

Dienstag, 23. März 2021

Immobilienmarkt für Investoren attraktiver denn je

Die Schweizer Volkswirtschaft erwies sich im Corona-Jahr robuster als die vieler anderer Länder und auch der Schweizer Immobilienmarkt wurde einmal mehr seinem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht. Auf den Transaktionsmärkten kam es 2020 bedingt durch die Covid-19-Pandemie und Lockdowns allenfalls zu Verzögerungen. Das Transaktionsvolumen blieb in etwa auf der Höhe des Vorjahres, auch das Preisniveau blieb stabil. Anders sieht es auf den Vermietungsmärkten aus: Abgesehen vom Wohnimmobilienmarkt in Zentrumslagen und dem Bürosegment in den CBDs der grösseren Städte, harzten die Vermietungsmärkte – wie in einer Rezession nicht anders zu erwarten. Doch mit der Verfügbarkeit von Impfstoffen gegen die neuartigen Corona-Viren zeichnet sich ein Ende der Pandemie ab – und so hat das neue Jahr wirtschaftlich gesehen mit Optimismus begonnen: Ökonomen gehen aufgrund der absehbaren Eindämmung der Pandemie von einem starken und raschen Konjunkturaufschwung aus. Behalten sie mit ihrer Einschätzung recht, dürfte dies über kurz oder lang auch zu sinkenden Leerstandsquoten führen. Mit ein Grund, weshalb Immobilienprofessionals die Schweiz jüngsten Umfragen zufolge auch 2021 als einen «attraktiven bis sehr attraktiven Immobilienmarkt» einschätzen. Quelle: www.immobilienbusiness.ch

Donnerstag, 18. März 2021

Der Büroflächenmarkt in der Schweiz

Nach der wegen der Covid-19-Pandemie schwierigen Wirtschaftslage  im  vergangenen  Jahr  steigt  mit  den   inzwischen   verfügbaren   Impfstoffen für 2021 die Hoffnung auf einen    Konjunkturaufschwung.    Doch    sei  davon  auszugehen,  dass  die  Erholung nicht kräftig genug sein wird, um   das   Bruttoinlandprodukt   (BIP)   der  Schweiz  vor  Jahresende  wieder  auf  das  Vorkrisenniveau  anzuheben,  stellen die Researcher der Credit Suisse  in  der  Märzausgabe  der  Studie  «Schweizer  Immobilienmarkt  2021»  fest.  Zwar  habe  der  Wirtschaftseinbruch dank Covid-19-Überbrückungskrediten  und  Kurzarbeitsentschädigungen bisher weniger stark auf den Arbeitsmarkt  durchgeschlagen,  doch  seien  die  einzelnen  Sektoren  sehr  unterschiedlich betroffen – die Informatikbranche habe sogar stark vom pandemiebedingten  Digitalisierungsschub    profitiert    (+4,3%).    Dennoch    drücke  die  COVID-19-Pandemie  erheblich  auf  die  Büroflächennachfrage,  schreibt  Fredy  Hasenmaile,  Head  Real Estate Economics der Credit Suisse. «Wir erwarten für die Jahre 2020 und 2021 eine Abnahme der Nachfrage um rund 700.000 Quadratmeter.» Künftig Mischformen aus Büros und Homeoffice. Dieser  Rückgang  liege  zum  kleineren  Teil  daran,  dass  die  Zahl  der  (Büro-)Beschäftigten   krisenbedingt   reduziert  wird  und  folglich  weniger  Büroflächen benötigt werden, so Hasenmaile:  «Hauptursache  ist der  Umstand,  dass  bei  den  Unternehmen seit Ausbruch der Krise Kosteneinsparungen statt Wachstum  im  Vordergrund  stehen.  Vor  allem  die  grossen  Dienstleistungsfirmen prüfen erst einmal, wie sich der vermehrte  Einsatz  von  Homeoffice  auf  den  eigenen  Büroflächenbedarf  auswirken  wird.»  Gleichwohl  gehen  die  CS-  Researcher  davon  aus,  dass  Büros mittelfristig wieder ein etwas höherer   Stellenwert   beigemessen   wird – denn die anfänglich hohe Produktivität im Homeoffice dürfte aufgrund  fehlender  sozialer  Kontrolle  sowie  mangelnder  Kommunikation  mit der Zeit abnehmen. Darüber hin-aus   werde   die   Produktivität   wohl   auch durch eine tiefere Innovationsleistung  im  Homeoffice  beeinträchtigt  werden  und  da-mit die Bedeutung des zentralen Büros wieder in Erinnerung rufen, sagt Hasenmaile:  «Bereits  vor  der  zweiten  Infektionswelle  war  ein  schwaches, aber doch stetiges Zurückströmen  der  Arbeitskräfte  ins  Büro  zu  verzeichnen  –  notabene  ohne  expliziten Rückruf seitens der Unternehmen.» Da   sowohl   zentrale   Bürostandorte   als auch das Homeoffice unbestrittene Vorteile bieten, werden sich nach Einschätzung    der    CS-Researcher    vermehrt Mischformen aus Büro und Homeoffice  durchsetzen.  «Den  dar-aus     resultierenden     langfristigen     Rückgang der Büroflächennachfrage veranschlagen   wir   auf   15   Prozent   über  die  nächsten  zehn  Jahre»,  so  Hasenmaile. «Andere Entwicklungen wie   das   Wirtschaftswachstum,   die   Digitalisierung  und  die  Tertiarisierung  der  Industrie  werden  diesem  Minderbedarf   jedoch   entgegenwirken, so dass wir langfristig von einer insgesamt   stagnierenden  Flächennachfrage ausgehen. 

Weiter unter www.immobilienbusiness.ch









Dienstag, 16. März 2021

Verschärfung der Lex Koller

Am 8.3.2021 debattierte der Nationalrat über die Revision des Covid-19-Gesetzes und damit verbundene Nachtragskredite zum Budget 2021. Zu den beschlossene Massnahmen zählt eine Verschärfung der Lex Koller.

Der Hintergrund: Eine Mehrheit im Nationalrat sieht Anzeichen dafür, dass die Grundstückpreise aufgrund der Corona-Krise unter Druck geraten könnten und stimmte einem Antrag zu, welcher – wie die zuletzt von der RK-S abgelehnte Parlametarische Initiative 21.400 – die Bewilligungspflicht gemäss Lex Koller bis zwei Jahre nach Beendigung der besonderen oder der ausserordentlichen Lage gemäss Epidemiengesetz auf Betriebsstätte-Grundstücke ausdehnen möchte.

Um zu verhindern, dass ausländische Unternehmen Grundstücke von notleidenden Schweizer Unternehmen übernehmen, sollen solche Verkäufe für zwei Jahre nach Ende der besonderen oder ausserordentlichen Lage bewilligungspflichtig werden.

Der Nationalrat stimmte dieser Änderung der «Lex Koller» zu – mit 113 zu 80 Stimmen bei einer Enthaltung. Das Gesetz geht nun zurück an den Ständerat. Quelle: www.immobilienbusiness.ch

 

Donnerstag, 11. März 2021

Verhältnis zwischen Mieten und Eigenheimpreisen

Ist der Immobilienkauf auf Dauer günstiger die Miete? Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Gerade in den grossen Schweizer Städten haben sich die Mietwohnungen in den letzten Jahren nicht so deutlich verteuert wie die Preise für Wohneigentum.

Bei der Frage, ob sich Kauf oder Miete eher lohnt, lässt sich folgende einfache Regel anwenden: Wenn der Kaufpreis einer Wohnung die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie um mehr als das 30-fache übersteigt, ist ein Kauf nicht günstiger. In begehrten Lagen wie Zürich überschreiten die Kaufpreise die Miete teilweise sogar um mehr als das 35-fache. Lohnenswert hingegen ist eine Finanzierung in den peripheren Lagen, wo das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen günstiger ausfällt. Quelle: www.immoverkauf24.ch

Dienstag, 9. März 2021

Wo können sich Immobilienbesitzer über eine hohe Nachfrage freuen?

Wohneigentum: Eine hohe Nachfrage verzeichnen Wohnimmobilien in den Grossstädten Zürich, Basel und Bern sowie in Luzern. Weniger attraktiv bei den Käufern ist Wohneigentum in der Süd- und Westschweiz. Hier sind auch die Verkaufspreise am stärksten gesunken. In den Zentren und in zentrumsnahen Lagen suchen Käufer vorwiegend nach Einfamilienhäusern. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist dagegen leicht zurückgegangen. Investoren setzen bei Wohnungen vor allem auf kleinere Einheiten, die der tendenziell höheren Nachfrage von Einpersonenhaushalten entsprechen. 

Grundstücke: Bauland gehört insbesondere in den Ballungsgebieten zur Mangelware. Damit steht der hohen Nachfrage ein knappes Angebot gegenüber und lässt die Preise ansteigen. Sehr begehrt und teuer sind Grundstücke rund um den Zürich- und Genfersee

Geschäftsflächen: Besonders gefragt sind Büro- und Verkaufsflächen in Zürich und Basel. Nachgelassen hat die Nachfrage nach Geschäftsflächen hingegen in Genf und Lausanne.

Quelle:  Immoverkauf24.ch

Donnerstag, 4. März 2021

Lex Koller: Verschärfung abgelehnt

Mit einer knappen Mehrheit hat die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates (RK-S) eine parlamentarische Initiative abgelehnt, die eine vorübergehende Ausweitung der Lex Koller auf gewerblich genutzte Immobilien vorsah.

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates (RK-S) sieht keine Anzeichen dafür, dass kapitalkräftige ausländische Unternehmungen von der gegenwärtigen Krise profitieren und sich durch den Kauf von schweizerischen Unternehmen günstig deren Betriebsliegenschaften sichern könnten.

Mit 7 zu 6 Stimmen hat die RK-S auf ihrer jüngsten Sitzung eine parlamentarische Initiative ihrer Schwesterkommission, der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N), knapp abgelehnt.

Die RK-N hatte an ihrer Sitzung vom 14. Januar 2021 mit 22 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen für eine Initiative gestimmt, mit der eine Verschärfung der Lex Koller beabsichtigt war: Die Bewilligungspflicht des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) sollte vorübergehend auch auf Betriebsstätten-Grundstücke ausgedehnt werden.

Die RK-N war der Ansicht, dass die wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie dazu führen könnten, dass Grundstücke von Unternehmen, welche durch die Krise in Not geraten sind, einfach und günstig von kapitalkräftigen ausländischen Unternehmen erworben werden könnten.

Die RK-S teilt diese Befürchtung nicht. Sie verweist darauf, dass gerade die Berggebiete mit ihren touristischen Infrastrukturen auf ausländische Kapitalgeber angewiesen sind. Befürchtet wird, dass eine gesetzgeberische Aktivität zur Verschärfung der Lex Koller zu einer grossen Unsicherheit führt, zumal die angestrebte Änderung auch rückwirkende Rechtsfolgen hätte. Die RK-S sieht für die Ausdehnung der Bewilligungspflicht auf Betriebsstätten-Grundstücke keinen Handlungsbedarf. Quelle: https://www.immobilienbusiness.ch








 

Dienstag, 2. März 2021

Regelmäßige Kosten nach dem Immobilienkauf

Bei der Finanzierung darf auch nicht vergessen werden, dass selbst nach dem Immobilienkauf noch weitere, dauerhafte Ausgaben anstehen. Zum einen sind dies die laufenden Nebenkosten, etwa für Frisch- und Abwasser sowie fürs Heizen und Strom. Auch sollten Rücklagen für Reparaturen gebildet werden, denn jede Immobilie benötigt früher oder später Investitionen, damit sie in Schuss gehalten werden kann.

Zudem fallen jährliche Steuern an. Dies ist zum einen eine Vermögenssteuer. Dabei wird ein Schätzwert des Gesamtvermögens berechnet, wobei Immobilien jedoch meist unter Wert angesetzt werden. Auf den geschätzten Vermögenswert fällt eine geringe, kantonal festgelegte Steuer an. Zudem wird eine jährliche Liegenschafts- oder Grundstücksteuer fällig. Diese beträgt 0,5 Prozent des amtlichen Schätzwertes der Immobilie.

Eine Schweizer Besonderheit ist außerdem der fiktive Eigenmietwert. Dabei wird der hypothetische Wert errechnet, den ein Eigentümer dadurch spart, dass er für sein Eigenheim keine Miete zahlen muss. Dieser Wert wird – je nach Kanton – um einen Freibetrag von null bis 40 Prozent bereinigt. Auf den Betrag, der dann übrigbleibt, muss Einkommenssteuer gezahlt werden. Es wird also so getan, als würde eine Miete erwirtschaftet werden, die dann anteilig versteuert wird. Quelle: Immowelt