Dienstag, 30. März 2021
Steuer: Eigenmietwert als Einkommen
Donnerstag, 25. März 2021
Darum sind die Grundstückspreise in der Schweiz so hoch
Der Markt für Bauland funktioniert wie alle Märkte: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Die Nachfrage ist unverändert hoch, das Angebot sinkt, darum kostet Bauland in der Schweiz so viel. Andere wichtige Faktoren, welche die Grundstückspreise beeinflussen, sind
die Lage,
die Erschliessung,
die Verkehrsanbindung,
die Infrastruktur,
die Aussicht,
Lärmbelastung,
Sonderbauvorschriften
spezielle Auflagen der Ausnützungsziffer oder Bauzonen und
die Qualität des Baugrundes.
Grundstückspreise variieren nicht nur regional, sondern auch innert der Gemeinden. Das kann vom S-Bahn-Anschluss in der Nähe, von den Schulen und Geschäften im Quartier, aber auch vom Zonenplan oder der Ausnützungsziffer abhängen. Je höher die Ausnützungsziffer, das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und höchstzulässiger Wohnfläche, desto teurer. Quelle:immoverkauf24.ch
Dienstag, 23. März 2021
Immobilienmarkt für Investoren attraktiver denn je
Die Schweizer Volkswirtschaft erwies sich im Corona-Jahr robuster als die vieler anderer Länder und auch der Schweizer Immobilienmarkt wurde einmal mehr seinem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht. Auf den Transaktionsmärkten kam es 2020 bedingt durch die Covid-19-Pandemie und Lockdowns allenfalls zu Verzögerungen. Das Transaktionsvolumen blieb in etwa auf der Höhe des Vorjahres, auch das Preisniveau blieb stabil. Anders sieht es auf den Vermietungsmärkten aus: Abgesehen vom Wohnimmobilienmarkt in Zentrumslagen und dem Bürosegment in den CBDs der grösseren Städte, harzten die Vermietungsmärkte – wie in einer Rezession nicht anders zu erwarten. Doch mit der Verfügbarkeit von Impfstoffen gegen die neuartigen Corona-Viren zeichnet sich ein Ende der Pandemie ab – und so hat das neue Jahr wirtschaftlich gesehen mit Optimismus begonnen: Ökonomen gehen aufgrund der absehbaren Eindämmung der Pandemie von einem starken und raschen Konjunkturaufschwung aus. Behalten sie mit ihrer Einschätzung recht, dürfte dies über kurz oder lang auch zu sinkenden Leerstandsquoten führen. Mit ein Grund, weshalb Immobilienprofessionals die Schweiz jüngsten Umfragen zufolge auch 2021 als einen «attraktiven bis sehr attraktiven Immobilienmarkt» einschätzen. Quelle: www.immobilienbusiness.ch
Donnerstag, 18. März 2021
Der Büroflächenmarkt in der Schweiz
Nach der wegen der Covid-19-Pandemie schwierigen Wirtschaftslage im vergangenen Jahr steigt mit den inzwischen verfügbaren Impfstoffen für 2021 die Hoffnung auf einen Konjunkturaufschwung. Doch sei davon auszugehen, dass die Erholung nicht kräftig genug sein wird, um das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz vor Jahresende wieder auf das Vorkrisenniveau anzuheben, stellen die Researcher der Credit Suisse in der Märzausgabe der Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2021» fest. Zwar habe der Wirtschaftseinbruch dank Covid-19-Überbrückungskrediten und Kurzarbeitsentschädigungen bisher weniger stark auf den Arbeitsmarkt durchgeschlagen, doch seien die einzelnen Sektoren sehr unterschiedlich betroffen – die Informatikbranche habe sogar stark vom pandemiebedingten Digitalisierungsschub profitiert (+4,3%). Dennoch drücke die COVID-19-Pandemie erheblich auf die Büroflächennachfrage, schreibt Fredy Hasenmaile, Head Real Estate Economics der Credit Suisse. «Wir erwarten für die Jahre 2020 und 2021 eine Abnahme der Nachfrage um rund 700.000 Quadratmeter.» Künftig Mischformen aus Büros und Homeoffice. Dieser Rückgang liege zum kleineren Teil daran, dass die Zahl der (Büro-)Beschäftigten krisenbedingt reduziert wird und folglich weniger Büroflächen benötigt werden, so Hasenmaile: «Hauptursache ist der Umstand, dass bei den Unternehmen seit Ausbruch der Krise Kosteneinsparungen statt Wachstum im Vordergrund stehen. Vor allem die grossen Dienstleistungsfirmen prüfen erst einmal, wie sich der vermehrte Einsatz von Homeoffice auf den eigenen Büroflächenbedarf auswirken wird.» Gleichwohl gehen die CS- Researcher davon aus, dass Büros mittelfristig wieder ein etwas höherer Stellenwert beigemessen wird – denn die anfänglich hohe Produktivität im Homeoffice dürfte aufgrund fehlender sozialer Kontrolle sowie mangelnder Kommunikation mit der Zeit abnehmen. Darüber hin-aus werde die Produktivität wohl auch durch eine tiefere Innovationsleistung im Homeoffice beeinträchtigt werden und da-mit die Bedeutung des zentralen Büros wieder in Erinnerung rufen, sagt Hasenmaile: «Bereits vor der zweiten Infektionswelle war ein schwaches, aber doch stetiges Zurückströmen der Arbeitskräfte ins Büro zu verzeichnen – notabene ohne expliziten Rückruf seitens der Unternehmen.» Da sowohl zentrale Bürostandorte als auch das Homeoffice unbestrittene Vorteile bieten, werden sich nach Einschätzung der CS-Researcher vermehrt Mischformen aus Büro und Homeoffice durchsetzen. «Den dar-aus resultierenden langfristigen Rückgang der Büroflächennachfrage veranschlagen wir auf 15 Prozent über die nächsten zehn Jahre», so Hasenmaile. «Andere Entwicklungen wie das Wirtschaftswachstum, die Digitalisierung und die Tertiarisierung der Industrie werden diesem Minderbedarf jedoch entgegenwirken, so dass wir langfristig von einer insgesamt stagnierenden Flächennachfrage ausgehen.
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Dienstag, 16. März 2021
Verschärfung der Lex Koller
Am 8.3.2021 debattierte der Nationalrat über die Revision des Covid-19-Gesetzes und damit verbundene Nachtragskredite zum Budget 2021. Zu den beschlossene Massnahmen zählt eine Verschärfung der Lex Koller.
Der Hintergrund: Eine Mehrheit im Nationalrat sieht Anzeichen dafür, dass die Grundstückpreise aufgrund der Corona-Krise unter Druck geraten könnten und stimmte einem Antrag zu, welcher – wie die zuletzt von der RK-S abgelehnte Parlametarische Initiative 21.400 – die Bewilligungspflicht gemäss Lex Koller bis zwei Jahre nach Beendigung der besonderen oder der ausserordentlichen Lage gemäss Epidemiengesetz auf Betriebsstätte-Grundstücke ausdehnen möchte.
Um zu verhindern, dass ausländische Unternehmen Grundstücke von notleidenden Schweizer Unternehmen übernehmen, sollen solche Verkäufe für zwei Jahre nach Ende der besonderen oder ausserordentlichen Lage bewilligungspflichtig werden.
Der Nationalrat stimmte dieser Änderung der «Lex Koller» zu – mit 113 zu 80 Stimmen bei einer Enthaltung. Das Gesetz geht nun zurück an den Ständerat. Quelle: www.immobilienbusiness.chDonnerstag, 11. März 2021
Verhältnis zwischen Mieten und Eigenheimpreisen
Ist der Immobilienkauf auf Dauer günstiger die Miete? Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Gerade in den grossen Schweizer Städten haben sich die Mietwohnungen in den letzten Jahren nicht so deutlich verteuert wie die Preise für Wohneigentum.
Bei der Frage, ob sich Kauf oder Miete eher lohnt, lässt sich folgende einfache Regel
anwenden: Wenn der Kaufpreis einer Wohnung die Jahresmiete einer
vergleichbaren Immobilie um mehr als das 30-fache übersteigt, ist ein
Kauf nicht günstiger. In begehrten Lagen wie Zürich überschreiten die
Kaufpreise die Miete teilweise sogar um mehr als das 35-fache.
Lohnenswert hingegen ist eine Finanzierung in den peripheren Lagen, wo das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen günstiger ausfällt. Quelle: www.immoverkauf24.ch
Dienstag, 9. März 2021
Wo können sich Immobilienbesitzer über eine hohe Nachfrage freuen?
Wohneigentum: Eine hohe Nachfrage verzeichnen Wohnimmobilien in den Grossstädten Zürich, Basel und Bern sowie in Luzern. Weniger attraktiv bei den Käufern ist Wohneigentum in der Süd- und Westschweiz. Hier sind auch die Verkaufspreise am stärksten gesunken. In den Zentren und in zentrumsnahen Lagen suchen Käufer vorwiegend nach Einfamilienhäusern. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist dagegen leicht zurückgegangen. Investoren setzen bei Wohnungen vor allem auf kleinere Einheiten, die der tendenziell höheren Nachfrage von Einpersonenhaushalten entsprechen.
Grundstücke: Bauland gehört insbesondere in den Ballungsgebieten zur Mangelware. Damit steht der hohen Nachfrage ein knappes Angebot gegenüber und lässt die Preise ansteigen. Sehr begehrt und teuer sind Grundstücke rund um den Zürich- und Genfersee
Geschäftsflächen: Besonders gefragt sind Büro- und Verkaufsflächen in Zürich und Basel. Nachgelassen hat die Nachfrage nach Geschäftsflächen hingegen in Genf und Lausanne.
Quelle: Immoverkauf24.ch
Donnerstag, 4. März 2021
Lex Koller: Verschärfung abgelehnt
Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates (RK-S) sieht keine Anzeichen dafür, dass kapitalkräftige ausländische Unternehmungen von der gegenwärtigen Krise profitieren und sich durch den Kauf von schweizerischen Unternehmen günstig deren Betriebsliegenschaften sichern könnten.
Mit 7 zu 6 Stimmen hat die RK-S auf ihrer jüngsten Sitzung eine parlamentarische Initiative ihrer Schwesterkommission, der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N), knapp abgelehnt.
Die RK-N hatte an ihrer Sitzung vom 14. Januar 2021 mit 22 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen für eine Initiative gestimmt, mit der eine Verschärfung der Lex Koller beabsichtigt war: Die Bewilligungspflicht des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) sollte vorübergehend auch auf Betriebsstätten-Grundstücke ausgedehnt werden.
Die RK-N war der Ansicht, dass die wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie dazu führen könnten, dass Grundstücke von Unternehmen, welche durch die Krise in Not geraten sind, einfach und günstig von kapitalkräftigen ausländischen Unternehmen erworben werden könnten.
Die RK-S teilt diese Befürchtung nicht. Sie verweist darauf, dass gerade die Berggebiete mit ihren touristischen Infrastrukturen auf ausländische Kapitalgeber angewiesen sind. Befürchtet wird, dass eine gesetzgeberische Aktivität zur Verschärfung der Lex Koller zu einer grossen Unsicherheit führt, zumal die angestrebte Änderung auch rückwirkende Rechtsfolgen hätte. Die RK-S sieht für die Ausdehnung der Bewilligungspflicht auf Betriebsstätten-Grundstücke keinen Handlungsbedarf. Quelle: https://www.immobilienbusiness.ch
Dienstag, 2. März 2021
Regelmäßige Kosten nach dem Immobilienkauf
Bei der Finanzierung darf auch nicht vergessen werden, dass selbst nach dem Immobilienkauf noch weitere, dauerhafte Ausgaben anstehen. Zum einen sind dies die laufenden Nebenkosten, etwa für Frisch- und Abwasser sowie fürs Heizen und Strom. Auch sollten Rücklagen für Reparaturen gebildet werden, denn jede Immobilie benötigt früher oder später Investitionen, damit sie in Schuss gehalten werden kann.
Zudem fallen jährliche Steuern an. Dies ist zum einen eine Vermögenssteuer. Dabei wird ein Schätzwert des Gesamtvermögens berechnet, wobei Immobilien jedoch meist unter Wert angesetzt werden. Auf den geschätzten Vermögenswert fällt eine geringe, kantonal festgelegte Steuer an. Zudem wird eine jährliche Liegenschafts- oder Grundstücksteuer fällig. Diese beträgt 0,5 Prozent des amtlichen Schätzwertes der Immobilie.
Eine Schweizer Besonderheit ist außerdem der fiktive Eigenmietwert.
Dabei wird der hypothetische Wert errechnet, den ein Eigentümer dadurch
spart, dass er für sein Eigenheim keine Miete zahlen muss. Dieser Wert
wird – je nach Kanton – um einen Freibetrag von null bis 40 Prozent
bereinigt. Auf den Betrag, der dann übrigbleibt, muss Einkommenssteuer
gezahlt werden. Es wird also so getan, als würde eine Miete
erwirtschaftet werden, die dann anteilig versteuert wird. Quelle: Immowelt