Schweizer Immobilienmarkt auf „heißer Liste“

„Das Risiko auf den Immobilienmärkten steigt. Wenigstens in einigen Ländern. Wo die Häusermärkte in den letzten Jahren besonders heiss gelaufen sind, hat das Beratungs- und Forschungsunternehmen Oxford Economics in einer aktuellen Studie  ausgemacht“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Unter den Top Ten liegt die Schweiz auf dem neunten Platz. Aufgrund des hohen Preisniveaus sind die Häusermärkte folgender Länder am meisten absturzgefährdet: Schweden steht auf Platz eins, dahinter folgen Australilen, Kanada, Hongkong und Neuseeland. Alles Länder mit sehr hohen Immobilienpreisen. Platz zehn belegt Südafrika. Wie kommt die Schweiz auf die heiße Liste? Hierzulande lässt der Wirtschaftsaufschwung die Nachfrage nach Wohneigentum steigen. Zudem liegen die Hypothekarzinskosten immer noch auf einem sehr tiefen Niveau. Zusammen mit der gestiegenen Nachfrage führen das anhaltende Tiefzinsumfeld und die damit verknüpfte Anlagenot vieler Investoren ebenfalls zu einem Anstieg der Immobilienpreise. „Betroffen ist allerdings überwiegend der Mietwohnungsbau“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte. 

Schweiz bei Bestechungsaufklärung vorbildlich

„In vielen Ländern wird Wirtschaftskriminalität nicht wirklich verfolgt – nicht so in der Schweiz“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Nur sieben von 44 untersuchten Ländern bekämpften Bestechungen durch Unternehmen oder Einzelpersonen - darunter die Schweiz. Dies geht aus einem am Mittwoch veröffentlichten Bericht der Anti-Korruptions-Organisation Transparency International hervor. Dazu zählten auch die USA, Grossbritannien, Deutschland, Italien, Norwegen und Israel. Grundlage für die Untersuchung ist eine Konvention der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD), die 1997 unterzeichnet wurde. „Die Organisation attestiert den sieben Muster-Staaten eine "aktive Umsetzung" der Bestimmungen. Sie untersuchen demnach aktiv Korruptionsfälle und bringen Firmen vor Gericht, wenn sie ausländische Amtsträger bestechen“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

In Zürich fehlen weiterhin Wohnungen

„Es ist falsch zu behaupten, dass in der Schweiz pauschal zu viele Wohnungen leerstehen. Hierauf macht Radio SRF aufmerksam“, so die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Danach hat sich zwar im ganzen Kanton Zürich die Zahl der leeren Wohnungen erhöht. In der Stadt Zürich hat sich die Situation trotz vielen Neubauten allerdings weiter zugespitzt. „Hinzu kommt, dass immer nur vom Mietwohnungsbau die Rede ist. Im Bereich der selbstgenutzten Einfamilienhäuser und Wohnungen ist der Markt selbst im Zürcher Umland faktisch leergefegt“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Schweizer Immobilien – Ende des Booms?

Derzeit stehen in Schweiz mehr Wohnungen leer als noch vor fünf Jahren. Medien berichten daher von massivem Leerstand – verbunden mit den Risiken wie Preiseinbrüchen und notleidenden Finanzierungen.

Schauen wir uns zunächst die Fakten an. In der Schweiz stehen 72.000 Wohnungen (Stand Ende 2017) leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,6%, was im internationalen Vergleich ein tiefer Wert ist.

In Deutschland beispielsweise stehen gemäß den neusten Zahlen 4,5% aller Wohnungen leer. Und dennoch dreht die Politik in Deutschland geradezu durch, wenn es um die Schaffung neuen Wohnraums geht.

Einer der Gründe für die zurückgehende Nachfrage ist der derzeit fehlende Zuzug aus dem Ausland. Die Schweiz wuchs im vergangenen Jahr durch Kinder (Schweizer Frauen gebären doppelt so viele Kinder wie deutsche). Der fehlende Zuzug hat zwei Gründe: Zum einen die unsägliche hiesige Migrationsdiskussion (in der Schweiz beträgt der Ausländeranteil 25%) – zum anderen das vergleichsweise starke europäische Ausland (keine Notwendigkeit zum Wegzug). Dabei werden qualifizierte Arbeitnehmer überall in der Schweiz gesucht. Die Schweiz hat eine Arbeitslosenquote von 2,4 % - die niedrigste seit zehn Jahren.

Diese Entwicklung spiegelt sich in der Zuwachsrate an Haushalten wider, wobei die Zuwachsrate von Schweizer Haushalten mit 0,6 % (2017) unverändert blieb.

Warum wurden und werden vergleichsweise viele Mietwohnungen gebaut? Die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) schrieb hierzu unlängst: „Dies nicht etwa weil die Investoren - darunter viele Pensionskassen und Versicherungen - die Nachfrage falsch einschätzten, sondern weil sie angesichts der niedrigen Zinsen keine sinnvollen Anlagealternativen sehen. Der Bauboom betrifft denn auch nur Mietwohnungen. Es ist frappant, wie stark sich die Leerstandsquoten von Mietwohnungen und Wohneigentum auseinanderentwickelt haben. Laut der Credit Suisse liegt die Ziffer bei Mietwohnungen nun bei mehr als 2,5%, während sie bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern kaum veränderte 0,6% beträgt.“

Hinzu kommt, nochmals die NZZ:  „Aber so hoch die Zahl der leeren Wohnungen mittlerweile auch liegt: An der Wohnungsknappheit in den Großzentren hat sich wenig geändert. In Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin; ein Überangebot ist kein Thema.“

Im Ergebnis heißt das, dass die Abschwächung der Zuwanderung zu entspannteren Mietwohnungsmärkten führt, während die Wohneigentumsmärkte primär von der Entwicklung der schweizerischen Nachfrage geprägt ist. Und an der hat sich nichts geändert.

Ein Ergebnis ist aber auch eine Situation, wie wir aus Deutschland kennen: Da oben aufgeführte institutionelle Investoren nach Mietrenditen investiert haben und die Preise für die knappen Grundstücke in den Metropolen immer weiter stiegen, die Mieten aber – bei einem ohnehin hohen Mietniveau – nicht einfach weiter erhöht werden konnten, wichen diese Investoren in die nicht selten schlecht erschlossene Peripherie aus, wo sie jetzt Vermietungsschwierigkeiten haben.

Schweizer Wirtschaft boomt

 „Die Schweizer Wirtschaft ist mit Volldampf unterwegs. Die UBS schraubt deshalb ihre Prognosen für das Konjunkturwachstum deutlich nach oben“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Neu rechnet sie mit einem Anstieg des Bruttoinlandprodukts (BIP) im Gesamtjahr 2018 von 2,9 Prozent, wie die Grossbank am Freitag in einem Communiqué bekannt gab. Bislang hatte die UBS mit einem Plus von 2,4 Prozent vorhergesagt. Grund dafür sei, dass die Konjunktur in den vergangenen Quartalen besser gelaufen sei als zunächst angenommen und somit die Wachstumsraten nach oben revidiert worden seien. „Damit ist die Schweizer Wirtschaft fast doppelt so schnell unterwegs wie normal“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Moderate Mietpreissteigerungen in der Schweiz

„Zürich ist eine der teuersten Städte Europas. Quadratmeterpreise um die 30 Euro sind hier keine Seltenheit. Doch gleichzeitig gehört auch das Durchschnittseinkommen im globalen Vergleich zu den höchsten“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Im Schnitt zahlt man in Zürich rund 20 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens pro Monat für die Miete. Das ist im Vergleich betrachtet sogar etwas weniger als in Deutschland. Denn in der Schweiz gelten strikte Regeln für Mietpreise. Immobilienbesitzer dürfen pro Jahr nur einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises erwirtschaften. Dieser Referenz-Zinssatz ist der durchschnittliche Zins, den Banken für Hausbauer erheben. Viermal pro Jahr wird er vom Schweizer Wirtschaftsministerium veröffentlicht und ist verbindlich. Er deckelt nicht nur die maximalen Mieteinnahmen, sondern wirkt sich auch auf laufende Verträge aus. „Da die Banken derzeit billige Kredite geben, ist der Referenz-Zinssatz auf historische 1,5 Prozent gesunken“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.