Wende am Schweizer Immobilienmarkt

Die Zinsen klettern, alles wird teurer. Was sind die Folgen am Immobilienmarkt? Es wird teurer, für Eigentümer sowie für Mieter. 

Im Podcast «Handelszeitung Insights» spricht Tim Höfinghoff mit Redaktor Marc Iseli über den Immobilienmarkt. Nachdem die Notenbanken die Zinsen erhöht haben, kommt es auch am Immobilienmarkt zur Zeitenwende.

Was sind die Folgen für Mieter und was haben Eigentümer zu erwarten? Wie müssen sich Kaufinteressierte positionieren, zumal Hypotheken deutlich teurer geworden sind? Und werden die Immobilienpreise tatsächlich sinken?

Preisexplosion bei Eigentumswohnungen

Stockwerkeigentum kostet mehr als ein Einfamilienhaus

Während die Mieten in einigen Regionen zurückgehen, steigen die Preise für Eigentumswohnungen weiter an. Der Quadratmeterpreis übersteigt den von Einfamilienhäusern. Zuerst die guten Nachrichten für Mieterinnen und Mieter: Während die Preise für Wohneigentum weiter steigen, waren die Mietpreise im Oktober schweizweit rückläufig. Die in Inseraten publizierten Mietpreise sanken um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vormonat.

Das zeigt der aktuelle Preisindex des Immobilienportals Immoscout 24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi. Innert Jahresfrist gingen die Mietpreise demnach um 1,1 Prozent zurück.

Allerdings gilt die gute Nachricht nicht für alle Regionen der Schweiz. Im Mittelland und in der Nordwestschweiz sind die Mieten leicht rückläufig. In der Zentralschweiz und in der Ostschweiz stiegen die Preise hingegen leicht an. Ebenso im Grossraum Zürich, im Tessin sowie in der Genferseeregion.

Wohneigentum ist derweil erneut teurer geworden. Rund 7120 Franken beträgt der aktuelle Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern im landesweiten Durchschnitt. Das sind 1,3 Prozent mehr als vor einem Monat.

Wer Stockwerkeigentümer werden will, muss im Mittel sogar mehr bezahlen als für ein Einfamilienhaus: Der aktuelle Preis pro Quadratmeter beträgt 7980 Franken. Das sind 0,2 Prozent mehr als im Vormonat und 6,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Wohneigentum plus, Mieten minus – das zeige die Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt exemplarisch, sagt Martin Waeber (49), COO von Scout 24: «Die tiefen Zinsen führen zu einem Anstieg von Vermögenspreisen wie Grund und Boden, während sie auf Anlegerseite den Bau von Mietwohnungen zu Renditezwecken befeuern und damit stagnierende oder sinkende Mieten nach sich ziehen.» Quelle: Blick

 

Preisdruck am Schweizer Immobilienmarkt

Das Wachstum der Immobilienpreise hat sich in den vergangenen Jahren beschleunigt. Vor allem während der Covid-19-Pandemie. So stiegen die Preise in den USA in den Jahren 2020 und 2021 gemäss S&P/Case-Shiller-Index insgesamt 31%, während sie in der Schweiz im gleichen Zeitraum je nach verwendetem Index 9 bis 14% zunahmen. Die Frage stellt sich, ob mit weiterem Preiswachstum zu rechnen ist – oder ob eine Verlangsamung oder gar eine Umkehr zu erwarten ist.

Unsicherheit schafft die Tatsache, dass die langfristigen Zinsen, die während der Pandemie einen historischen Tiefstand erreicht hatten, zu steigen beginnen. In der Schweiz erreichten die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken gemäss einem bekannten Internet-Vergleichsdienstportal Ende März 1,83%, verglichen mit 1,05% sechs Monate zuvor – ein relativer Anstieg um fast 75%. Zum Vergleich: In den USA ­stiegen die Hypothekenzinsen im gleichen Zeitraum von 3,0 auf 4,7% (für dreissigjährige Hypotheken).  fuw.ch

Immobilien eine sichere Geldanlage

Eine Binsenweisheit besagt, dass Immobilien mit Abstand die sicherste Geldanlage darstellen, da sie materiell und unbeweglich sind. Hinzu kommt, dass gerade mit der fortschreitenden Urbanisierung und dem allgemeinen Bevölkerungswachstum Immobilien ein knappes Gut sind. Somit werden sie auch künftig an Wert gewinnen.

Übrigens: Sowohl ein Gebäude als auch ein Grundstück mitsamt seinen natürlichen Ressourcen zählt als Immobilie. Das Wort besagt, dass es sich dabei um ein unbewegliches Objekt handelt.

Immobilien können auf zwei verschiedenen Wegen Rendite, also Gewinn für Sie als Investoren, erzielen. Klassischerweise erhalten Sie aus einer vermieteten Immobilie Mieteinkünfte. Aber auch der Kapitalzuwachs von Immobilien, die Sie mit der Zeit für einen höheren Preis weiterverkaufen können, zählt als Rendite.

Da bei Immobilien eine starke Hebelwirkung besteht, lohnen sie sich zur Investition oft mehr als andere Investitionsinstrumente. Das liegt daran, dass Sie als Anleger Ihre Renditen bei einer Liegenschaft schnell und erheblich steigern können. So ist idealerweise ein hoher «Return on Investment» zu erwarten.

Hinzu kommt, dass der Immobilienkauf gerade in der Schweiz sehr zu empfehlen ist. Die Alpennation gilt als sicherer Hafen, was unter anderem an der politischen Stabilität, der Neutralität, dem hoch entwickelten Finanzsektor, der wirtschaftlichen Stabilität, dem hohen Lebensstandard und der geringen Abhängigkeit vom globalen Finanzmarkt liegt. Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist somit sicher und auch langfristig eine stabile Anlage. Durch die Corona-Krise gibt es einige Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Dennoch lohnt es sich nach wie vor, ein Objekt zu kaufen. Quelle: www.properti.ch

Versteckte Kosten beim Immobilienkauf

Auch versteckte Kosten fallen ins Gewicht

Nicht zuletzt gibt es beim Kauf einer Immobilie auch versteckte Kosten. Der Grundbucheintrag, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Handänderungssteuer belaufen sich je nach Kanton auf 1,5 bis zu 4 Prozent des Kaufpreises. In der Regel werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Erstellung des Schuldbriefs für die Hypothek und der entsprechende Eintrag im Grundbuch kostet meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Hypothekarbetrags.

Wer beim Immobilienkauf die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss mit einer Provision von 1,5 bis 3 Prozent des Kaufpreises rechnen. Und beim allfälligen Verkauf des Eigenheims fallen Grundstückgewinnsteuern an, die je nach Haltedauer des Objekts und Kanton stark variieren können. Beim Erwerb des Eigenheims ist also Vieles abzuklären und zu berücksichtigen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird.

Wohneigentum in der Schweiz

Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Traum – und Studien zeigen, dass rund drei Viertel der heutigen Mieter grundsätzlich Wohneigentum kaufen möchten. Kaufwillige müssen jedoch Vieles beachten und abklären, damit sie den richtigen Entscheid fällen können.

Als Erstes sollten sie schon lange vor dem Erwerb den lokalen Liegenschaftenmarkt genau studieren, um sofort zugreifen zu können, wenn ihr Wunschobjekt verfügbar wird. Der Standort des Objekts und die eigenen Platzbedürfnisse müssen gut geplant werden, sodass bei einem Stellenwechsel oder bei Geburt des zweiten Kindes kein Zügelzwang entsteht.Die Finanzierung ist für Viele die grösste Hürde für den Kauf eines Eigenheims. Das frühzeitige Gespräch mit der Bank muss gesucht werden: Wie teuer darf die Liegenschaft maximal sein? Welche Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit müssen erfüllt werden? Welche Hypotheken (Offerten von verschiedenen Anbietern einholen) sind möglich?

Ist ein Vorbezug von Pensionskassengeld (WEF) notwendig, und wenn ja, welche Auswirkungen hat das auf die Altersleistungen? Welche Kapitalauszahlungssteuern fallen beim WEF-Vorbezug an? Und wie hoch sind die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten?

In Bezug auf die Tragbarkeit wird häufig moniert, die von den meisten Banken kalkulierten Hypothekarkosten von 5 Prozent seien im aktuellen Nullzinsumfeld zu hoch und verunmöglichten es vielen Familien, Wohneigentum zu erwerben. Allerding ist zu bemerken, dass die meisten Personen grundsätzlich am obersten Ende ihrer möglichen Preisspanne kaufen.

Käufer sollten sich überlegen, ob sie ihr Eigenheim immer noch finanzieren können, wenn die Partnerin oder der Ehemann plötzlich nur noch Teilzeit arbeiten will oder kann. Zudem können mit dem Kauf jeder Immobilie auch unerwartete Folgekosten entstehen.

Risiken proaktiv adressieren

Die wichtigsten Risiken beim Kauf von Wohneigentum können in zwei Kategorien eingeteilt werden: in vermeidbare und in nicht vermeidbare Risiken. Zu den vermeidbaren Risiken gehört, alle verfügbaren Informationen zu einem Objekt genau zu studieren. Dazu zählen die amtliche Schätzung, die Gebäudeversicherungspolice, der Grundbuchauszug, die Grundriss- und Katasterpläne, der Stockwerkseigentums- und Hauswartvertrag sowie Investitionsauflistungen, Baubewilligungsakten und Weiteres.

Eine Einschätzung der Nachbarschaft und Ortschaft und das Studium von Zonenplänen bieten auch wichtigen Aufschluss. Ein Blick auf anstehende kantonale Abstimmungen zu Gesetzesänderungen für Heizungen und Isolation von Wohngebäuden kann helfen, künftig zwingende Sanierungen zu erkennen. Ebenfalls mit hohen Kosten verbunden sind anstehende Renovationen – der aktuelle Zustand der Liegenschaft muss also detailliert ermittelt und eine Kostenplanung erstellt werden.

Zu den Risiken, die auch trotz grösster Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen der verkaufenden Partei kaum adressiert werden können, gehören Mängel, die beim Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt sind. Auch bei neuen Liegenschaften kann das schöne Flachdach erst Jahre später zu Wasserschäden führen.

Immobilie als Kapitalanlage

Zentral ist die Frage, welche Art von Immobilie sich am besten für Ihre Anlage lohnt. Dies hängt unter anderem davon ab, ob Sie direkt oder indirekt investieren möchten, um welchen Standort es geht und wie Ihre eigene Lebensplanung aussieht.

 

Grundsätzlich kommen die folgenden Immobilien als Vermögenswerte in Frage:

• Wohnen und vermieten:
  • Wohnungen
  • Ferienwohnungen
  • Häuser
  • Unbebautes Land
• Gewerblich:
  • Büroflächen
  • Einzelhandel
  • Lager
  • Gemischte Nutzung
• Landwirtschaft:
  • Weideland für Vieh
  • Ackerland

 

Idealerweise sollten Sie sich als Anleger gut mit der gewählten Immobilienart auskennen. Insbesondere im Bereich der Gewerbevermietung sind zwar hohe Renditen zu erwarten, aber Sie sollten besonders vorsichtig vorgehen. Unkomplizierter ist es meist, ein Objekt zu vermieten.Wenn Sie sich den Aufwand der Vermietung sparen möchten, können Sie auch auf indirekte Art in Immobilien investieren. Quelle: www.properti.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt

Werden die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen und wie dürften sich die Preise für Detailhandelsflächen und Büroräumlichkeiten entwickeln? Beim Wohneigentum wird 2022 ein schweizweites Preiswachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich erwartet. Die Zahl angebotener Mietwohnungen hat deutlich abgenommen, die Angebotsmieten sinken daher nur noch geringfügig.  Im stationären Detailhandel bleibt die Vermietungssituation als Folge des Strukturwandels nach wie vor eine Herausforderung, der Druck auf die Mieten hält an. Quelle: www.handelszeitung.ch