Immobilienpreise und Mietspiegel für die Schweiz - Stand Januar 2022

Die hohe Lebensqualität in der Schweiz wird in den Quadratmeterpreisen für Wohnraum deutlich. Wer den Kauf eines Hauses in Betracht zieht, musste in den letzten zwölf Monaten mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 6'000 rechnen. Verglichen mit den 12 Monaten davor entspricht dies einer Preisentwicklung von +3 %.

Eigentumswohnungen waren im letzten Jahr im Durchschnitt für einen Preis von CHF 6'474 pro Quadratmeter zu erwerben. Hier fand ein Preisanstieg von 1 % im Vergleich zum Vorjahr statt.

Dieser Trend spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider: Schweizweit sind die Mieten im letzten Jahr um 1 % gestiegen auf aktuell pro Quadratmeter.

Egal ob man kaufen oder mieten möchte, die Schweiz ist teuer. Das Preisniveau variiert jedoch stark nach Region: Während z.B. die Mieten in den Gemeinden sehr hoch sind, kann man in eher ländlich geprägten Kantonen wie dem Kanton Jura (CHF 14.14 pro m²), Kanton Glarus (CHF 16.25 pro m²) und Kanton Appenzell Ausserrhoden (CHF 17.00 pro m²) sehr viel günstiger wohnen.

2022 steigen Hypothekarzinsen in der Schweiz

vor dem Hintergrund einer Zinswende an den internationalen Finanzmärkten dürften die Hypothekarzinsen in der Schweiz in der zweiten Jahreshälfte 2022 steigen. Leicht zunehmen dürfte die Bandbreite der Schwankungen, wie der Online-Vergleichsdienst Comparis schreibt.

Bei den zehnjährigen Festhypotheken dürfte sich die Bandbreite zwischen 0,85 und 1,35 Prozent bewegen. Aktuell beträgt der Richtzins 1,16 Prozent. Der Impuls für höhere Zinsen dürfte von der Europäischen Zentralbank ausgehen. Der Schweizer Kapitalmarkt dürfte sich diesem Trend nicht ganz entziehen können.

Auch die US-Notenbank Fed plant ab nächstem Jahr mehrere Zinserhöhungen. Programme zur Stützung der Konjunktur werden schrittweise beendet.

Vor allem steigende Energiepreise hätten im vierten Quartal 2021 Inflationsängste geschürt. Comparis rechnet für das nächste Jahr mit einem leichten Preisanstieg. Die Teuerung in der Schweiz dürfte sich bei rund 0,7 Prozent einpendeln. Der Anstieg der Energiepreise dürfte jedoch nur temporär sein.

Den richtigen Zeitpunkt erwischen

Signifikant höhere Zinsen seien daher 2022 unwahrscheinlich. Hypothekarnehmer sollen dennoch die Schwankungen am Markt nutzen, um den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss von Hypothekarverträgen zu erwischen. Derzeit sei eine steigende Nachfrage nach Hypotheken mit längerer Laufzeit zu beobachten, teilte Comparis weiter mit. Quelle: handelszeitung.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

Droht ein Zinsschock am Schweizer Immobilienmarkt?

Werden die Preise für Wohnimmobilien weiterhin so stark steigen? Und wo findet der Mittelstand bezahlbares Wohneigentum? Antworten von CS-Experte Fredy Hasenmaile. Wir rechnen mit weiteren Preisanstiegen. Alles andere würde uns sehr überraschen. Allerdings dürfte sich das jährliche Preiswachstum etwas abschwächen auf eine mittlere einstellige Zahl. Die hohen Preisanstiege in Kombination mit den strikten Regulierungen limitieren die Kaufmöglichkeiten vieler Haushalte, was einen dämpfenden Einfluss ausübt.

Drohen in gewissen Gegenden Preisblasen?
Blasen entstehen, wenn viel Spekulation im Spiel ist und Käufe bloss zum Zweck des raschen Wiederverkaufs getätigt werden. So etwas haben wir in den letzten Jahren nicht beobachtet. Die sehr hohen Preise in der Schweiz lassen sich grossmehrheitlich durch die ultratiefen Zinsen erklären. Einzig in Genf machen uns die weit von den Einkommen abgekoppelten Eigenheimpreise Sorgen.

Jedem Käufer, der heute einsteigt, muss allerdings bewusst sein, dass wir uns weit oben auf der Fahnenstange befinden und eine beträchtliche Fallhöhe entstanden ist. Da zuletzt auch in den peripheren Regionen die Preise stark angestiegen sind, gibt es kaum Regionen, wo man bei einem Preiseinbruch nicht auch betroffen wäre.

Wo findet eine Familie aus dem Mittelstand mit einem Haushaltseinkommen von jährlich maximal 200’000 Franken heute noch Wohneigentum?
Für Mittelstandsfamilien ist Wohneigentum in und um die Grosszentren heute nicht mehr erschwinglich. Auch nicht für den obersten Mittelstand – mit Haushaltseinkommen von 200’000 Franken. Ein solches Einkommen reicht bei strikter Anwendung der Tragbarkeitsrichtlinien für ein Objekt bis 1,2 Millionen Franken. Eine durchschnittliche neue Eigentumswohnung in der Stadt Zürich kostet aktuell 1,8 Millionen.

 Eine unserer Analysen hat aber gezeigt, dass in 30 Minuten Fahrzeit vom Zürcher Hauptbahnhof im Mittel bereits 45 Prozent weniger bezahlt wird als in der Stadt Zürich. Zum Beispiel im Weinland oder im Tösstal. Ansonsten bleibt nur das Ausweichen in Kantone wie Thurgau oder Aargau. Mit zunehmender Distanz zu den Grosszentren ist Wohneigentum für den Mittelstand also noch tragbar. Haushalte am Genferseebogen müssen dazu in Regionen des Kantons Freiburg oder ins Unterwallis ausweichen. Aus Sicht von Basel empfiehlt sich am ehesten das hintere Frick- oder das Laufental.

Für Mittelstandsfamilien ist Wohneigentum in und um die Grosszentren heute nicht mehr erschwinglich.

Wie gross ist die Gefahr, dass ein rascher Anstieg der Zinsen den Immobilienmarkt in Schieflage bringt?
Diesbezüglich sind wir relativ entspannt, aus zwei Gründen: Erstens müssen aufgrund der strikten Regulierung Hauskäufer bereits heute kalkulatorisch Zinsen von 4,5 oder 5 Prozent tragen können. Zweitens haben mehr als vier von fünf Hypothekarnehmern eine Fixhypothek abgeschlossen. Das heisst, der Zinsschock würde die meisten erst mit einiger Verzögerung treffen.

Dennoch gilt es zu berücksichtigen, dass ein rascher Zinsanstieg die Bewertungen von Immobilien empfindlich reduzieren würde. Das dürfte nicht ohne Blessuren über die Bühne gehen. Es gäbe zwar happige Abschreiber und auch Problemfälle bei Eigentümern, die erst vor kurzem gekauft haben, aber der Immobilienmarkt würde dadurch nicht aus den Angeln gehoben werden. Wir haben nicht umsonst eine der strengsten Regulierungen weltweit. Quelle:  https://www.handelszeitung.ch

 

 

 

Wie die Zinspolitik der Schweizer Nationalbank Einfluss auf die Immobilienpreise nimmt

Dass kaum ein anderes Land in Europa derart vom Inflationsschub verschont blieb, zeigen die veröffentlichten Daten des Schweizer Bundesamts für Statistik. So erhöhte sich der Konsumentenpreisindex im November des vergangenen Jahres gegenüber dem Vorjahr um gerade einmal 1,5 %. Deutsche Konsumenten mussten im gleichen Monat Preissteigerungen um 5,2 % hinnehmen. In den USA sind es gar 6,8 % gewesen, meint Michael Oehme.

Auch Schweiz kann sich Preissteigerungen nicht entziehen

Dass die Preissteigerungen in den genannten Ländern sowie generell noch höher ausfallen dürften, zeigt die Verschiebung des sogenannten Warenkorbs. So sind es in Deutschlands insbesondere die steigenden Mietzinsen, die ins Gewicht fallen. Von dieser Entwicklung bleib die Schweiz verschont, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen. In der Schweiz orientieren sich Mietpreiserhöhungen maßgeblich am Konsumentenpreisindex (der Inflationsrate). Grundsätzlich stagnieren die Mietpreise daher in der Schweiz, gehen teilweise sogar zurück. Dabei kann auch die Schweiz sich Marktteuerungen nicht entziehen. Weltweit steigen die Preise – in einem gewissen Umfang auch in der Schweiz. Mit einer Inflationsrate von 0,9 % im September und Oktober ist das jedoch im internationalen Vergleich nahezu nichts. Allein in den Nachbarländern beträgt die Konsumteuerung zwischen 3,5 und 4 %.

Massiver Einfluss durch Währungspolitik

2015 kippte die SNB die Koppelung des Schweizer Franken an den Euro. Bis dahin gab es über Jahre einen festen Wechselkurs von 1,20 Schweizer Franken zu einem Euro. Prompt erwartete man eine deutliche Verstärkung des Franken beispielsweise gegenüber dem Euro. Seither nimmt die SNB massiv Einfluss auf die Währungspolitik, denn ein starker Franken schadet der Schweizer Wirtschaft. Allein im ersten Halbjahr 2021 erwarb die SNB Devisen im Gegenwert von 90 Milliarden Franken. Am Rande erwähnt sei, dass sie mit diesen Währungsgeschäften milliardenschwere Gewinne einfuhr. Das erklärte Ziel der SNB: Den Schweizer Franken schwächen, der so stark ist wie seit dem Frankenschock 2015 nicht mehr. Dabei kam ihr seit Februar 2021 eine interessante Entwicklung entgegen: Denn seither nimmt der Euro als wichtigste Handelswährung der Schweizer deutlich an Wert zu und verringert damit gleichzeitig den Druck auf die SNB, weiterhin massiv zu intervenieren, also Devisen zu kaufen, um den Franken vor einer Aufwertung zu schützen.

Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Es liegt auf der Hand, dass die Zinspolitik der SNB, die beispielsweise auch Negativzinsen umfasst, direkten Einfluss bei der Vergabe von Krediten nimmt. So sind dank der niedrigen Zinsen die Hypothekarkosten auf einem historisch günstigen Niveau, was zu einer Erhöhung der Nachfrage und aufgrund des fehlenden Angebotes an vielen Orten zu steigenden Preisen führt. Dabei zeigen Erhebungen, dass es günstiger ist, eine Wohnung zu kaufen und zu finanzieren als Miete zu bezahlen. Auf institutioneller Seite sind Mietwohnungen dennoch der nahezu einzige Weg, wenn auch kleine, Renditen zu erzielen. Auch hier sind die niedrigen Hypothekarkosten natürlich förderlich. Dass die SNB hier preistreibende Gefahren sieht, wird sie nicht müde zu kommunizieren. Gebetsmühlenartig wiederholt sie, dass sie die Gefahr einer Immobilienpreisblase gerade im Mietwohnungsbau genau verfolge und im Zweifel dagegenhalten würde. Das allerdings würde ihrer derzeitigen Zinspolitik entgegenlaufen.

Niedrige Mieten verringern Inflationsrate

Bereits erwähnt wurde, dass sich die Mietpreise in der Schweiz an der Inflationsrate orientieren. Die geldpolitische Strategie der SNB, die nach Preisstabilität strebt, sorgt somit gleichsam für vertretbar faire Mietpreise, die überwiegend gezahlt werden müssen. Betrachtet man das Durchschnittseinkommen in der Schweiz und in Deutschland und zieht die zu bezahlenden Mieten hinzu, wird dies schnell deutlich. Wichtig ist, dass dieser – dem Anstieg der Immobilienpreise gegenläufige Effekt – auch Auswirkungen auf die für die Währungshüter so wichtige Größe hat: die Inflation. Denn ein niedriger Mietzins nimmt direkt Einfluss auf das Budget einer Durchschnittsfamilie und damit direkt auch auf den Anteil, der der Ermittlung der Inflationsrate zugrunde liegt. Vereinfacht ausgedrückt: Eine vergleichbar niedrige Miete drückt sich sofort inflationshemmend auf den Konsumentenpreisindex aus. Dass dieser Effekt in der Schweiz besonders ausgeprägt ist, zeigt eine Studie aus dem vergangenen Jahr (On the transmission of monetary policy to the housing market). Um ein Gefühl dafür zu bekommen: In den Jahren 2018 und 2019 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt um 0,6 %. In 2020 und 2021 um 0,9 %. Das ist unterhalb der jeweiligen Inflationsraten und deutlich unterhalb der Einkommenssteigerungen der entsprechenden Jahre. Die Mieten haben also in den letzten fünf Jahren die Einkommen nicht stärker belastet als zuvor. Einen weiteren Effekt beschreibt die Studie: Danach trägt der Inflationsimpuls deshalb so deutlich bei der Ermittlung des Konsumentenpreisindexes bei, da es in der Schweiz – trotz des Immobilienbooms – einen hohen Anteil an Mietwohnungen gibt. In Deutschland, wo die Wohneigentumsquote ähnlich niedrig ist, würde dieser Effekt durch den hohen Anteil an Mietwohnungen im Staatsbesitz abgeschwächt.

Michael Oehme ist Consultant bei der CapitalPR AG, St. Gallen/Schweiz. In seine Wahlheimat Schweiz siedelte er 2011 aus – nicht erst seitdem ist er bekennender „Fan“ der Schweiz. Oehme ist Fachbuchautor und gefragter Referent u. a. mit seinem Vortrag: „Ist die Schweiz ein Vorbild, von dem Europa lernen kann?“.

 

Darum sollten Sie Ihr Haus schätzen lassen

 Um den Marktwert einer Immobilie bestimmen zu lassen kann es verschiedene Gründe geben:

• Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen und benötigen eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie.
• Eine Werteinschätzung wird auch benötigt wenn es um die Verlängerung einer Hypothek geht. Für Hypothekenanbieter wie Banken oder Versicherungen ist der Immobilienwert sehr wichtig, weil er die Belehnung der Hypothek beeinflusst. Ist der Immobilienpreis seit Abschluss der Hypothek gestiegen dann profitiert der Besitzer bei der Verlängerung der Hypothek da die Belehnung sinkt. Manche Hypothekenanbieter gewähren dann Zinsabschläge, besonders wenn die Belehnung unter 2/3 des Wertes der Immobile sinkt. 
  

 

Preisspanne des Bewertungsergebnisses

Keine Bewertungsmethodik, ob automatisches Verfahren oder Expertenschätzung, kann den absoluten "wahren" Marktpreis einer Immobilie berechnen. Dieser ergibt sich erst bei einem vollendeten Kauf oder Verkauf.

Um diese Unsicherheit abzubilden nehmen alle Verfahren eine Preisspanne oder Toleranz an. Diese bewegt sich zwischen 10 und 20 Prozent und gibt den Bereich an, in dem der reale Marktwert der Immobilie liegen sollte.

Nicht zuletzt deshalb ist es empfehlenswert, die Bewertungsergebnisses verschiedener Tools oder von Experten einzuholen und miteinander zu vergleichen.