Rechtliche Grundlagen und Finanzierung beim Immobilienkauf

Als EU-Bürger, der in der Schweiz gemeldet ist, ist man rechtlich einem Schweizer Bürger defacto gleichgestellt und kann ohne Weiteres Grund und Immobilien erwerben und verkaufen. Da der Kaufpreis in der Regel nicht ohne Kredit gestemmt werden kann, sollten die Bedingungen der Kreditinstitute genau verglichen werden. Üblich ist eine 20-Prozent-Finanzierung. Dabei bringt der Käufer 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit und nimmt einen Kredit über die restlichen 80 Prozent auf, während die Immobilie bei der Bank als Sicherheit fungiert.

Anders als in Deutschland wird zum Eigenkapitalanteil nicht nur frei verfügbares Erspartes gezählt. Zur Hälfte kann der Eigenbetrag beispielsweise auch aus Rücklagen zur Altersversorgung bestehen. Quelle: Immowelt

Schweizer Mietrecht

Zwischen dem Schweizer und dem deutschen Mietrecht  gibt es einige Unterschiede, wie etwa die Schlichtungsinstitutionen, die Schlichtungsbehörden genannt werden. Vereinfach gesagt, klagen Deutsche eher, während Schweizer auf eine gütliche Einigung aus sind. Die kantonalen Schlichtungsbehörden erfüllen hierbei den Zweck, bei Uneinigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu vermitteln, um ein aufwändiges Rechtsverfahren zu vermeiden. Sie können aber auch für allgemeine Fragen zum Mietrecht kontaktiert werden.

Auch das Kündigungsrecht hält einige Besonderheiten parat. So müssen Vermieter schriftlich kündigen und hierbei ein kantonal genehmigtes Formular verwenden. Der Mieter hat dabei auch das Recht, den Grund der Kündigung – etwa Eigenbedarf – zu erfahren.

Kündigt ein Mieter, muss ebenfalls fristgerecht und schriftlich, am besten per Anschreiben, gekündigt werden. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Allerdings müssen dabei meist auch Kündigungstermine beachtet werden. Diese sind kantonal vorgegeben oder werden im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. Ein Mieter kann in der Regel viermal pro Jahr an einem dieser Kündigungstermine mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dadurch sind eine Kündigung und die Neuanmietung einer anderen Immobilie deutlich unflexibler als in Deutschland. Anders als in Deutschland haben Mieter jedoch ein Vorschlagsrecht für einen Nachmieter. Dieser muss zahlungsfähig sein und den ursprünglichen Mietvertrag unverändert übernehmen. Der Vermieter hat nach erfolgtem Vorschlag 30 Tage Zeit, um die Solvenz des Nachmieters zu überprüfen. Quelle: ImmoWelt

Günstigere Wohnkosten für Wohneigentum

Günstigere Wohnkosten als Hauptargument für Wohneigentum. Gefragt nach den Gründen für den Kauf von Wohneigentum, sind es bei fast der Hälfte der Befragten die günstigeren Wohnkosten, wobei dieser Grund mit zunehmendem Alter weniger  häufig  genannt  wird.  In  der  Deutschschweiz  werden  das  langfristige  Zuhause  (35 % D-CH vs. 25 % W-CH) und die Erfüllung eines Lebenstraumes (28 % vs. 18 %) höher gewertet, in der Westschweiz hingegen ist vor allem die Unabhängigkeit vom Vermieter (41 % W-CH vs. 35 % D-CH) ein wichtiges Argument. Quelle: Wohntraumstudie

Ländliche Wohnumgebung gefragt

Knapp die Hälfte der Bevölkerung wünscht sich eine ländliche Wohnumgebung 45 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer wünschen sich eine ländliche Wohnumgebung.  Das  sind  vier  Prozent  mehr,  als  bereits  heute  auf  dem  Land  wohnen.  Diese  vier  Prozent sind zurzeit noch in einer städtischen Wohnumgebung zuhause. 32 Prozent der Befragten wohnen in der Agglomeration, was gleichzeitig auch der präferierten Wohnumgebung entspricht.Die  Mietenden  verzeichnen  mit  ihrem  Wunsch  nach  Veränderung  die  grössere  Abweichung zur aktuellen Wohnumgebung als die Eigentümerschaft. Acht Prozent der Mieten-den möchten aus der Stadt raus. Fünf Prozent davon aufs Land und drei in die Agglomeration.  Betrachtet  man  die  Altersgruppen,  haben  insbesondere  die  25-  bis  30-Jährigen  (34  %  Realität  vs.  41  %  Wunsch)  und  die  61-  bis  65-Jährigen  (45  %  vs.  50  %)  den  Wunsch,  aufs Land zu ziehen. In der Westschweiz (34 % vs. 40 %) ist der Wunsch zudem markant verbreiteter als in der Deutschschweiz (44 % vs. 47 %) Quelle: Wohntraumstudie

Rechtskommission des Nationalrats will Grundstückspreise schützen

Um Grundstückspreise zu schützen, soll die «Lex Koller» kurzfristig angepasst werden. Die Initiative geht nun an die Rechtskommission des Ständerats.

• Die Rechtskommission des Nationalrats will Grundstückspreise schützen.
• In der Folge soll der «Lex Koller» befristet angepasst werden.
• Die Initiative geht nun an die Rechtskommission des Ständerats.

Die Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) befürchtet, dass die Grundstückspreise wegen der Corona-Krise unter Druck geraten. Um dies zu verhindern, will sie die «Lex Koller» befristet anpassen.

In Not geratene Unternehmen sollen ihre Betriebsliegenschaften nicht günstig an ausländische Privatpersonen oder Unternehmen verkaufen müssen. Um dies zu verhindern, will die zuständige Nationalratskommission die «Lex Koller» in der Corona-Pandemie befristet anpassen.

Die Kommission hat mit 22 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen eine entsprechende parlamentarische Initiative beschlossen. Dies teilten die Parlamentsdienste am Freitag mit. Die Initiative geht an die Rechtskommission des Ständerats. Quelle: www.nau.ch

Schweizer Immobilienanlagen überdurchschnittlich beständig

Zahlreiche institutionelle und private Investoren  suchten  derzeit  nach  attraktiven Anlagemöglichkeiten –  wobei  sich  wie  oft  in  Krisenzeiten  die  Nachfrage  vermehrt  auf  das  Core-Segment in Begleitung von lang laufenden  Mietverträgen   mit   Mietern   der  öffentlichen  Hand  oder  von  krisenresistenten   Branchen  konzentriere.  «Die  Schweizer  Flächen-  und  Investitionsmärkte  bewiesen  selbst  in Zeiten mit hoher Unsicherheit einmal  mehr  ihre  Stabilität  und  Widerstandsfähigkeit»,   kommentiert   Jan   Eckert, CEO Schweiz und Head Capital  Markets  Germany,  Austria,  Switzerland   bei   JLL,   die   Entwicklung.   «Der  Wirtschaftseinbruch  hat  zwar  Spuren  hinterlassen.  Gerade  im  internationalen  Vergleich  haben  sich  die Schweizer Immobilienanlagen jedoch überdurchschnittlich beständig gezeigt  und  sind  ihrem  Ruf  als  ‹sicherer Hafen› gerecht geworden. Quelle: www.immobilienbusiness.ch

Schweizer Immobilienmarkt: Immobilienpreise stabil

Die Schweizer Volkswirtschaft erwies sich im Corona-Jahr robuster als die vieler anderer Länder und auch der Schweizer Immobilienmarkt wurde einmal mehr seinem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht. Auf den Transaktionsmärkten kam es 2020 bedingt durch die Covid-19-Pandemie und Lockdowns allenfalls zu Verzögerungen. Das Transaktionsvolumen blieb in etwa auf der Höhe des Vorjahres, auch das Preisniveau blieb stabil. Anders sieht es auf den Vermietungsmärkten aus: Abgesehen vom Wohnimmobilienmarkt in Zentrumslagen und dem Bürosegment in den CBDs der grösseren Städte, harzten die Vermietungsmärkte – wie in einer Rezession nicht anders zu erwarten. Doch mit der Verfügbarkeit von Impfstoffen gegen die neuartigen Corona-Viren zeichnet sich ein Ende der Pandemie ab – und so hat das neue Jahr wirtschaftlich gesehen mit Optimismus begonnen: Ökonomen gehen aufgrund der absehbaren Eindämmung der Pandemie von einem starken und raschen Konjunkturaufschwung aus. Behalten sie mit ihrer Einschätzung recht, dürfte dies über kurz oder lang auch zu sinkenden Leerstandsquoten führen. Mit ein Grund, weshalb Immobilienprofessionals die Schweiz jüngsten Umfragen zufolge auch 2021 als einen «attraktiven bis sehr attraktiven Immobilienmarkt» einschätzen. Quelle: Immobilienbrief/B.Wüst

Rege Nachfrage nach Einfamilienhäusern

Gemäss  den  Erhebungen  der FPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung  AG  sind  die  Preise  für  Eigentumswohnungen  im  4.  Quartal  2020  im  Vergleich  zum  Vorquartal  um 1,7 Prozent gestiegen. Dabei hätten   alle   Preissegmente   in   einem   ähnlichen  Rahmen  zulegen  können,  stellen die FPRE-Researcher fest.Preise für Luxusimmobilien steigen wieder Besonders  hervorzuheben  sei  dabei  der  Anstieg  von  1,9  Prozent  im  Luxussegment,  zumal  dort  in  den  beiden  Vorquartalen  mit  einem  Preisrückgang  von  insgesamt  -5,9  Prozent deutliche Bremsspuren  erkennbar waren. Über das Gesamtjahr 2020 betrachtet, seien die Preise im   gehobenen   Segment   praktisch   stabil  geblieben  (-0,5%  zum  Vorjahresquartal),    während    das    untere    (+5,4%)     und     mittlere     Segment     (+5,9%)  landesweit  weiter  zulegten.  Noch  deutlicher  ist  der  Anstieg  im  abgelaufenen Jahr bei den Einfamilienhäusern  ausgefallen,  wo  der  entsprechende   Index   von   Fahrländer   Partner im Vergleich zum Vorjahresquartal  um  7,1  Prozent  zulegte.  Allein  im  4.  Quartal  betrug  der  Zuwachs 2,0 Prozent.
Nachfrage bleibt auch in der Coronakrise stabil 2020  verzeichnen  alle  acht  Grossregionen der Schweiz steigende Preise bei den Einfamilienhäusern im mittleren Segment. Am deutlichsten war dabei die Steigerung in den Regionen Zürich   (+9,3%),   Mittelland   (+8,6%)   und Genfersee (+7,4%), während der Zuwachs  in  der  Südschweiz  (+3,0)  und  im  Alpenraum  (+4,8%)  moderater ausfiel. Die   Wohneigentumspreise   setzten   2020  ihren  Anstieg  somit  weiter  fort  und   Ängste,   wonach   die   laufende   Krise    den    Immobilienmarkt    zum    Stillstand bringen würde, hätten sich nicht  bestätigt,  kommentiert  Stefan  Fahrländer, CEO von FPRE, die aktuelle  Lage  am  Immobilienmarkt:  «Es  existiert   nach   wie   vor   eine   rege   Nachfrage  nach  Einfamilienhäusern  und   Eigentumswohnungen.»   Auch   die  zweite  Welle  der  Covid-19-Pandemie   habe   den   Wohneigentumsmarkt  in  der  Schweiz  nicht  zum  Erliegen gebracht.Leicht steigende Preise im laufenden Jahr erwartetFür das laufende Jahr gehen die Experten  von  Fahrländer  Partner  von  stabilen  bis  leicht  steigenden  Preisen  bei  Eigentumswohnungen  und  von  einer  Fortsetzung  des  Preisanstiegs  bei  Einfamilienhäusern  aus,  wobei  sich  der  Aufwärtstrend  eher  abschwächen dürfte. 

Quelle: www.immobilienbusiness.ch