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Donnerstag, 13. Januar 2022

Darum sollten Sie Ihr Haus schätzen lassen

 Um den Marktwert einer Immobilie bestimmen zu lassen kann es verschiedene Gründe geben:

  • Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen und benötigen eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie.
  • Eine Werteinschätzung wird auch benötigt wenn es um die Verlängerung einer Hypothek geht. Für Hypothekenanbieter wie Banken oder Versicherungen ist der Immobilienwert sehr wichtig, weil er die Belehnung der Hypothek beeinflusst. Ist der Immobilienpreis seit Abschluss der Hypothek gestiegen dann profitiert der Besitzer bei der Verlängerung der Hypothek da die Belehnung sinkt. Manche Hypothekenanbieter gewähren dann Zinsabschläge, besonders wenn die Belehnung unter 2/3 des Wertes der Immobile sinkt. 
 
Preisspanne des Bewertungsergebnisses

Keine Bewertungsmethodik, ob automatisches Verfahren oder Expertenschätzung, kann den absoluten "wahren" Marktpreis einer Immobilie berechnen. Dieser ergibt sich erst bei einem vollendeten Kauf oder Verkauf.

Um diese Unsicherheit abzubilden nehmen alle Verfahren eine Preisspanne oder Toleranz an. Diese bewegt sich zwischen 10 und 20 Prozent und gibt den Bereich an, in dem der reale Marktwert der Immobilie liegen sollte.

Nicht zuletzt deshalb ist es empfehlenswert, die Bewertungsergebnisses verschiedener Tools oder von Experten einzuholen und miteinander zu vergleichen.


Dienstag, 11. Januar 2022

Wertschätzung einer Immobilie

In vielen Fällen reichen etablierte automatisierte Bewertungsverfahren die sich auf Immobilienpreise der Vergangenheit beziehen aus, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Seit vielen Jahren etabliert sind hedonische Verfahren die die Immobilie in Relation zu Tausenden oder Millionen anderer Immobilien setzen und den Wert über einen hedonischen Algorithmus ermitteln. Solche Verfahren kommen beispielsweise bei Banken wie der Zürcher Kantonalbank zum Einsatz oder bei Beratungsunternehmen wie Wüest&Partner, IAZI oder auch PriceHubble.

Neben diesen etablierten Verfahren werden zunehmend Methoden der künstlichen Intelligenz verwendet wie z.B. neuronale Netze oder "random-forest" Methoden.

Automatische Bewertungsverfahren funktionieren bei Standardobjekten recht gut, bei besonderen Liegenschaften kann der Schätzwert jedoch unter Umständen deutlich vom Marktwert abweichen.

In solchen Fällen ist es empfehlenswert, eine Schätzung durch einen Immobilienexperten vornehmen zu lassen. Dieser kennt den lokalen Markt und beurteilt neben Lage und Ausstattung der Liegenschaft auch die Bausubstanz und die in den letzten Jahren getätigten Investitionen wie z.B. Renovierungen.

Der Experte begründet seine Bewertung in einem detaillierten Gutachten in dem sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Bewertungsfaktoren ausgewiesen werden. Dieser Aufwand ist allerdings nicht ganz billig: Je nach Objekt kann ein solches Gutachten von etwa CHF 500 für Standardobjekte bis über CHF 2'500 für besondere Immobilien kosten.

 

Donnerstag, 6. Januar 2022

Immobilienpreise und Mietspiegel für die Schweiz - Stand Januar 2022

Die hohe Lebensqualität in der Schweiz wird in den Quadratmeterpreisen für Wohnraum deutlich. Wer den Kauf eines Hauses in Betracht zieht, musste in den letzten zwölf Monaten mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 6'000 rechnen. Verglichen mit den 12 Monaten davor entspricht dies einer Preisentwicklung von +3 %.

Eigentumswohnungen waren im letzten Jahr im Durchschnitt für einen Preis von CHF 6'474 pro Quadratmeter zu erwerben. Hier fand ein Preisanstieg von 1 % im Vergleich zum Vorjahr statt.

Dieser Trend spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider: Schweizweit sind die Mieten im letzten Jahr um 1 % gestiegen auf aktuell pro Quadratmeter.

Egal ob man kaufen oder mieten möchte, die Schweiz ist teuer. Das Preisniveau variiert jedoch stark nach Region: Während z.B. die Mieten in den Gemeinden sehr hoch sind, kann man in eher ländlich geprägten Kantonen wie dem Kanton Jura (CHF 14.14 pro m²), Kanton Glarus (CHF 16.25 pro m²) und Kanton Appenzell Ausserrhoden (CHF 17.00 pro m²) sehr viel günstiger wohnen.

Dienstag, 4. Januar 2022

Erneuter Preisanstieg für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz

Wohneigentum bleibt in der Schweiz begehrt. Auch im laufenden Jahr sind die Preise dementsprechend gestiegen. Dagegen hat der Abwärtstrend bei den Wohnungsmieten angehalten. Keine grösseren Änderungen sind im Büro- und Verkaufsflächenmarkt zu erwarten. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind erneut deutlich gestiegen, wie einer am Donnerstag veröffentlichen Mitteilung von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) zu entnehmen ist. Daran dürfte sich auch nichts ändern, sofern die wirtschaftliche Erholung anhält und die Pandemie ohne harte Lockdowns einigermassen unter Kontrolle gehalten werden kann.

Die Preise für Eigentumswohnungen werden in den kommenden 12 Monaten in allen Segmenten zunehmen, schreibt FPRE. Allerdings nicht mehr so stark wie in den vergangenen Monaten.

Sollte das Angebot bei den Einfamilienhäusern wieder auf den Stand von 2019 steigen, könnte dies den Preisanstieg im unteren und ab 2023 allenfalls auch im gehobenen Segment bremsen. Im mittleren Segment rechnet FRPE weiterhin mit steigenden Preisen.

Mittelfristig dürften Mieten leicht steigen

Insgesamt etwas günstiger geworden sind Mieten. Dabei standen vor allem Altbauten in der Region Basel und Zürich unter Druck. Die Neubau-Mieten stagnierten dagegen. Mittelfristig geht FRPE konjunkturell bedingt - hauptsächlich im mittleren Neubau-Segment - von einem leichten Anstieg der Mieten aus.

Gleichzeitig gingen die Renditen für Investoren in Mehrfamilienhäuser weiter zurück. Die mittlere Bruttorendite liege aktuell bei 3,5 Prozent. Wegen der sinkenden Renditen wichen die dem BVG unterstellten Investoren aus den Zentren in peripheren Regionen aus, was dort zu Preissteigerungen führe.

Stabile Büropreise

Nach dem Rückgang in 2020 liegt das Mietpreisniveau für Büroflächen wieder etwas höher als im Vorjahr. Mittelfristig erwartet FRPE hier eine stabile Entwicklung. Denn es nicht sicher, ob der Beschäftigungsaufbau auch dazu führt, dass Firmen auch mehr Flächen anmieten.

Bei Verkaufsflächen erwartet FPRE stabile bis sinkende Mieten. Obwohl Bevölkerungswachstum, eine bessere Konsumstimmung, ein guter Arbeitsmarkt und leicht steigende Löhne dem Detailhandel in den kommenden Monaten helfen dürften, sei kein substanzieller Anstieg der Nachfrage nach Verkaufsflächen zu erwarten. Gleichzeitig steige das Angebot wegen vieler Neubauten. Quelle: handelszeitung.ch