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Donnerstag, 23. Juni 2022

Wende am Schweizer Immobilienmarkt

Die Zinsen klettern, alles wird teurer. Was sind die Folgen am Immobilienmarkt? Es wird teurer, für Eigentümer sowie für Mieter. 

Im Podcast «Handelszeitung Insights» spricht Tim Höfinghoff mit Redaktor Marc Iseli über den Immobilienmarkt. Nachdem die Notenbanken die Zinsen erhöht haben, kommt es auch am Immobilienmarkt zur Zeitenwende.

Was sind die Folgen für Mieter und was haben Eigentümer zu erwarten? Wie müssen sich Kaufinteressierte positionieren, zumal Hypotheken deutlich teurer geworden sind? Und werden die Immobilienpreise tatsächlich sinken?

Dienstag, 21. Juni 2022

Preisexplosion bei Eigentumswohnungen

Stockwerkeigentum kostet mehr als ein Einfamilienhaus

Während die Mieten in einigen Regionen zurückgehen, steigen die Preise für Eigentumswohnungen weiter an. Der Quadratmeterpreis übersteigt den von Einfamilienhäusern. Zuerst die guten Nachrichten für Mieterinnen und Mieter: Während die Preise für Wohneigentum weiter steigen, waren die Mietpreise im Oktober schweizweit rückläufig. Die in Inseraten publizierten Mietpreise sanken um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vormonat.

Das zeigt der aktuelle Preisindex des Immobilienportals Immoscout 24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi. Innert Jahresfrist gingen die Mietpreise demnach um 1,1 Prozent zurück.

Allerdings gilt die gute Nachricht nicht für alle Regionen der Schweiz. Im Mittelland und in der Nordwestschweiz sind die Mieten leicht rückläufig. In der Zentralschweiz und in der Ostschweiz stiegen die Preise hingegen leicht an. Ebenso im Grossraum Zürich, im Tessin sowie in der Genferseeregion.

Wohneigentum ist derweil erneut teurer geworden. Rund 7120 Franken beträgt der aktuelle Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern im landesweiten Durchschnitt. Das sind 1,3 Prozent mehr als vor einem Monat.

Wer Stockwerkeigentümer werden will, muss im Mittel sogar mehr bezahlen als für ein Einfamilienhaus: Der aktuelle Preis pro Quadratmeter beträgt 7980 Franken. Das sind 0,2 Prozent mehr als im Vormonat und 6,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Wohneigentum plus, Mieten minus – das zeige die Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt exemplarisch, sagt Martin Waeber (49), COO von Scout 24: «Die tiefen Zinsen führen zu einem Anstieg von Vermögenspreisen wie Grund und Boden, während sie auf Anlegerseite den Bau von Mietwohnungen zu Renditezwecken befeuern und damit stagnierende oder sinkende Mieten nach sich ziehen.» Quelle: Blick

 

Donnerstag, 16. Juni 2022

Preisdruck am Schweizer Immobilienmarkt

Das Wachstum der Immobilienpreise hat sich in den vergangenen Jahren beschleunigt. Vor allem während der Covid-19-Pandemie. So stiegen die Preise in den USA in den Jahren 2020 und 2021 gemäss S&P/Case-Shiller-Index insgesamt 31%, während sie in der Schweiz im gleichen Zeitraum je nach verwendetem Index 9 bis 14% zunahmen. Die Frage stellt sich, ob mit weiterem Preiswachstum zu rechnen ist – oder ob eine Verlangsamung oder gar eine Umkehr zu erwarten ist.

Unsicherheit schafft die Tatsache, dass die langfristigen Zinsen, die während der Pandemie einen historischen Tiefstand erreicht hatten, zu steigen beginnen. In der Schweiz erreichten die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken gemäss einem bekannten Internet-Vergleichsdienstportal Ende März 1,83%, verglichen mit 1,05% sechs Monate zuvor – ein relativer Anstieg um fast 75%. Zum Vergleich: In den USA ­stiegen die Hypothekenzinsen im gleichen Zeitraum von 3,0 auf 4,7% (für dreissigjährige Hypotheken).  fuw.ch

Dienstag, 14. Juni 2022

Immobilien eine sichere Geldanlage

Eine Binsenweisheit besagt, dass Immobilien mit Abstand die sicherste Geldanlage darstellen, da sie materiell und unbeweglich sind. Hinzu kommt, dass gerade mit der fortschreitenden Urbanisierung und dem allgemeinen Bevölkerungswachstum Immobilien ein knappes Gut sind. Somit werden sie auch künftig an Wert gewinnen.

Übrigens: Sowohl ein Gebäude als auch ein Grundstück mitsamt seinen natürlichen Ressourcen zählt als Immobilie. Das Wort besagt, dass es sich dabei um ein unbewegliches Objekt handelt.

Immobilien können auf zwei verschiedenen Wegen Rendite, also Gewinn für Sie als Investoren, erzielen. Klassischerweise erhalten Sie aus einer vermieteten Immobilie Mieteinkünfte. Aber auch der Kapitalzuwachs von Immobilien, die Sie mit der Zeit für einen höheren Preis weiterverkaufen können, zählt als Rendite.

Da bei Immobilien eine starke Hebelwirkung besteht, lohnen sie sich zur Investition oft mehr als andere Investitionsinstrumente. Das liegt daran, dass Sie als Anleger Ihre Renditen bei einer Liegenschaft schnell und erheblich steigern können. So ist idealerweise ein hoher «Return on Investment» zu erwarten.

Hinzu kommt, dass der Immobilienkauf gerade in der Schweiz sehr zu empfehlen ist. Die Alpennation gilt als sicherer Hafen, was unter anderem an der politischen Stabilität, der Neutralität, dem hoch entwickelten Finanzsektor, der wirtschaftlichen Stabilität, dem hohen Lebensstandard und der geringen Abhängigkeit vom globalen Finanzmarkt liegt. Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist somit sicher und auch langfristig eine stabile Anlage. Durch die Corona-Krise gibt es einige Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Dennoch lohnt es sich nach wie vor, ein Objekt zu kaufen. Quelle: www.properti.ch












Donnerstag, 9. Juni 2022

Versteckte Kosten beim Immobilienkauf

Auch versteckte Kosten fallen ins Gewicht

Nicht zuletzt gibt es beim Kauf einer Immobilie auch versteckte Kosten. Der Grundbucheintrag, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Handänderungssteuer belaufen sich je nach Kanton auf 1,5 bis zu 4 Prozent des Kaufpreises. In der Regel werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Erstellung des Schuldbriefs für die Hypothek und der entsprechende Eintrag im Grundbuch kostet meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Hypothekarbetrags.

Wer beim Immobilienkauf die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss mit einer Provision von 1,5 bis 3 Prozent des Kaufpreises rechnen. Und beim allfälligen Verkauf des Eigenheims fallen Grundstückgewinnsteuern an, die je nach Haltedauer des Objekts und Kanton stark variieren können. Beim Erwerb des Eigenheims ist also Vieles abzuklären und zu berücksichtigen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird.

Dienstag, 7. Juni 2022

Wohneigentum in der Schweiz

Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Traum – und Studien zeigen, dass rund drei Viertel der heutigen Mieter grundsätzlich Wohneigentum kaufen möchten. Kaufwillige müssen jedoch Vieles beachten und abklären, damit sie den richtigen Entscheid fällen können.

Als Erstes sollten sie schon lange vor dem Erwerb den lokalen Liegenschaftenmarkt genau studieren, um sofort zugreifen zu können, wenn ihr Wunschobjekt verfügbar wird. Der Standort des Objekts und die eigenen Platzbedürfnisse müssen gut geplant werden, sodass bei einem Stellenwechsel oder bei Geburt des zweiten Kindes kein Zügelzwang entsteht.Die Finanzierung ist für Viele die grösste Hürde für den Kauf eines Eigenheims. Das frühzeitige Gespräch mit der Bank muss gesucht werden: Wie teuer darf die Liegenschaft maximal sein? Welche Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit müssen erfüllt werden? Welche Hypotheken (Offerten von verschiedenen Anbietern einholen) sind möglich?

Ist ein Vorbezug von Pensionskassengeld (WEF) notwendig, und wenn ja, welche Auswirkungen hat das auf die Altersleistungen? Welche Kapitalauszahlungssteuern fallen beim WEF-Vorbezug an? Und wie hoch sind die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten?

In Bezug auf die Tragbarkeit wird häufig moniert, die von den meisten Banken kalkulierten Hypothekarkosten von 5 Prozent seien im aktuellen Nullzinsumfeld zu hoch und verunmöglichten es vielen Familien, Wohneigentum zu erwerben. Allerding ist zu bemerken, dass die meisten Personen grundsätzlich am obersten Ende ihrer möglichen Preisspanne kaufen.

Käufer sollten sich überlegen, ob sie ihr Eigenheim immer noch finanzieren können, wenn die Partnerin oder der Ehemann plötzlich nur noch Teilzeit arbeiten will oder kann. Zudem können mit dem Kauf jeder Immobilie auch unerwartete Folgekosten entstehen.

Risiken proaktiv adressieren

Die wichtigsten Risiken beim Kauf von Wohneigentum können in zwei Kategorien eingeteilt werden: in vermeidbare und in nicht vermeidbare Risiken. Zu den vermeidbaren Risiken gehört, alle verfügbaren Informationen zu einem Objekt genau zu studieren. Dazu zählen die amtliche Schätzung, die Gebäudeversicherungspolice, der Grundbuchauszug, die Grundriss- und Katasterpläne, der Stockwerkseigentums- und Hauswartvertrag sowie Investitionsauflistungen, Baubewilligungsakten und Weiteres.

Eine Einschätzung der Nachbarschaft und Ortschaft und das Studium von Zonenplänen bieten auch wichtigen Aufschluss. Ein Blick auf anstehende kantonale Abstimmungen zu Gesetzesänderungen für Heizungen und Isolation von Wohngebäuden kann helfen, künftig zwingende Sanierungen zu erkennen. Ebenfalls mit hohen Kosten verbunden sind anstehende Renovationen – der aktuelle Zustand der Liegenschaft muss also detailliert ermittelt und eine Kostenplanung erstellt werden.

Zu den Risiken, die auch trotz grösster Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen der verkaufenden Partei kaum adressiert werden können, gehören Mängel, die beim Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt sind. Auch bei neuen Liegenschaften kann das schöne Flachdach erst Jahre später zu Wasserschäden führen.


Donnerstag, 2. Juni 2022

Immobilie als Kapitalanlage

Zentral ist die Frage, welche Art von Immobilie sich am besten für Ihre Anlage lohnt. Dies hängt unter anderem davon ab, ob Sie direkt oder indirekt investieren möchten, um welchen Standort es geht und wie Ihre eigene Lebensplanung aussieht.

 

Grundsätzlich kommen die folgenden Immobilien als Vermögenswerte in Frage:

  • Wohnen und vermieten:
    • Wohnungen
    • Ferienwohnungen
    • Häuser
    • Unbebautes Land
  • Gewerblich:
    • Büroflächen
    • Einzelhandel
    • Lager
    • Gemischte Nutzung
  • Landwirtschaft:
    • Weideland für Vieh
    • Ackerland

 

Idealerweise sollten Sie sich als Anleger gut mit der gewählten Immobilienart auskennen. Insbesondere im Bereich der Gewerbevermietung sind zwar hohe Renditen zu erwarten, aber Sie sollten besonders vorsichtig vorgehen. Unkomplizierter ist es meist, ein Objekt zu vermieten.Wenn Sie sich den Aufwand der Vermietung sparen möchten, können Sie auch auf indirekte Art in Immobilien investieren. Quelle: www.properti.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mittwoch, 1. Juni 2022

Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt

Werden die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen und wie dürften sich die Preise für Detailhandelsflächen und Büroräumlichkeiten entwickeln? Beim Wohneigentum wird 2022 ein schweizweites Preiswachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich erwartet. Die Zahl angebotener Mietwohnungen hat deutlich abgenommen, die Angebotsmieten sinken daher nur noch geringfügig.  Im stationären Detailhandel bleibt die Vermietungssituation als Folge des Strukturwandels nach wie vor eine Herausforderung, der Druck auf die Mieten hält an. Quelle: www.handelszeitung.ch

Freitag, 27. Mai 2022

Immobilien: Verkaufspreis hängt vom Monat ab

Immobilienverkäufer sollten darauf achten, wann sie ihr Objekt auf den Markt bringen. Denn die Unterschiede sind gewaltig. Während die zu erzielenden Preise im Februar tief sind, bekommt man für sein Haus im Sommer deutlich mehr.Der Zeitpunkt ist entscheidend, wenn man sein Haus oder seine Eigentumswohnung auf den Markt wirft. Denn das hat deutliche Auswirkungen auf den Preis, den man mit der Immobilie erzielen kann. Das zeigt eine Studie von Immobilienbewerter Price Hubble aus Zürich. Nicht zu jeder Jahreszeit sind gleich viel Angebote auf dem Markt, und auch die Höhe der Verkaufspreise schwankt je nach Monat. So gibt es in den Sommermonaten Mai, Juni und Juli im Durchschnitt deutlich mehr Angebote auf dem Markt als in den Wintermonaten Dezember und Januar. Auch der Oktober zeigte sich als Peak-Monat, während im April gar die wenigsten Angebote auf dem Markt zu finden waren.Wann ist also der ideale Zeitpunkt für einen Verkauf? Immobilien, die im Februar inseriert wurden, haben die durchschnittlich niedrigsten Preise erzielt. Wer sein Objekt im Frühling oder Sommer feilbietet, der hat bessere Karten. Die durchschnittlichen Preise sind dann teilweise deutlich höher als im Februar. Die höchsten Preise wurden im Durchschnitt im Juli und August erzielt. Quelle: Blick

Dienstag, 24. Mai 2022

Saron-Hypotheken günstiger als Festhypotheken

Nach Zinserhöhung bei Festhypotheken weichen viele Hauskäufer auf Saron-Hypotheken aus.  Die Zinsen für langfristige Hypotheken sind seit Anfang Jahr stark angestiegen. Immer mehr Hauskäufer weichen deswegen auf Saron-Hypotheken aus. Die fetten Jahre sind vorbei – zumindest für Hausbesitzer. Nachdem sie jahrelang vom Tiefzinsniveau profitieren konnten, hat der Wind in den letzten Monaten gedreht. Im März erreichten die Zinsen für Festhypotheken ein Mehrjahreshoch.

Bei den Schweizer Hausbesitzern sorgte das für Unruhe. Immer mehr schlossen eine langfristige Hypothek ab. Diese ist zwar teurer, bietet aber Planungssicherheit. Zinsanstieg lässt nach  Inzwischen hat sich die Lage wieder etwas beruhigt. Die Inflation ist zwar im April auch in der Schweiz bis auf 2,5 Prozent angestiegen. Dieser Wert liegt aber noch immer im Zielbereich für Preisstabilität. Und: Der starke Anstieg der Zinssätze im April hat in den ersten drei Maiwochen nachgelassen. Das zeigen Zahlen des Hypothekarspezialisten Moneypark.

Zudem führte die Zinserhöhung bei den Festhypotheken dazu, dass sich wieder deutlich mehr Hauskäufer für eine Geldmarkthypothek entschieden haben. Denn diese blieben bisher vom Zinsanstieg verschont. Das Volumen von Saron-Hypotheken stieg laut Moneypark von 3 auf 10 Prozent. Saron-Hypotheken sind deutlich günstiger als Festhypotheken. Der aktuelle Durchschnittssatz der Top-10-Angebote bei Moneypark liegt bei 0,93 Prozent. Im Vergleich dazu ist eine zehnjährige Festhypothek aktuell im Schnitt für 2,03 Prozent erhältlich.

Trotzdem hat die überwiegende Mehrheit der Hypotheken in der Schweiz – rund 60 Prozent – weiterhin eine Laufzeit von zehn Jahren.

Donnerstag, 19. Mai 2022

In der Deutschschweiz sind Mieten noch bezahlbar

Wohnraum ist ein begehrtes Gut und gerade in den urbanen Zentren kennen die Mietpreise nur einen Weg. Doch wer ein wenig abseits der heiss umkämpften Lagen schaut, merkt: Es gibt Städte in der Deutschschweiz, in denen Herr und Frau Schweizer deutlich weniger zahlen.   Das zeigt auch eine exklusive Studie des Immobilienspezialisten Iazi für die «Handelszeitung», bei der alle inserierten Mieten (Angebotsmieten) auf sämtlichen relevanten Plattformen ausgewertet wurden. Die Daten zeigen, dass die Mieten über zwei Jahre zwar stiegen, und zwar in der Ostschweiz, Zentralschweiz und Nordwestschweiz um rund 3 Prozent, im Grossraum Zürich und Espace Mittelland um rund 2 Prozent.  Doch wer abseits von Zürich sucht, kann auch 2022 noch deutlich weniger für eine Familienwohnung zahlen, wie die Liste der Städte zeigt, in denen in der Deutschschweiz am wenigsten Miete anfällt: https://www.handelszeitung.ch/news/der-grosse-vergleich-wo-zahlen-mieter-am-wenigsten-wo-sinken-mieten-am-starksten   Quelle: Handelszeitung

Dienstag, 17. Mai 2022

Prognosen zum Schweizer Immobilienmarkt

Mit Hilfe der wichtigsten Fundamentalfaktoren zu Angebot und Nachfrage aktualisiert die Züricher Kantonalbank zweimal jährlich die Prognosen zum Schweizer Immobilienmarkt. Die Meinung zur aktuellen Lage sowie Hintergrundinformationen finden Sie unter folgendem Link zur Prognose www.zkb.ch

Keine weitere Senkung des Referenzzinssatzes in Sicht

Der durchschnittliche Zinssatz ist im letzten Quartal erneut gefallen, um -2.0 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal. Aufgrund der anhaltend tiefen Zinserwartungen ist kurzfristig davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung fortsetzt. Langfristig wird eine Stabilisierung bzw. leichte Erhöhung des Durchnittszinses erwartet. Der Referenzzinsatz verharrt aber voraussichtlich bis 2026 bei 1.25%. Quelle: ZKB

Donnerstag, 12. Mai 2022

Nachfrage nach größeren Wohnungen steigt

Die Unterschiede zwischen Eigentümern und Mietern sind auch beim Wohnraum erheblich. Immobilieneigentümer leben im Schnitt in 125 Quadratmeter großen Wohnungen. Die durchschnittliche Mietwohnung ist dagegen 75 Quadratmeter groß. Ein Eigentümer besitzt pro Kopf 48, ein Mieter 35 Quadratmeter. Im Unterschied zu Mietern haben Wohneigentümer im Schnitt fast zwei Zimmer mehr. Der gravierende Unterschied lässt sich leicht erklären: Mieter leben überwiegend in den Städten, Eigentümer auf dem Land, wo Wohnraum günstiger ist und daher großzügiger gebaut werden kann. Die Eigentumsquote beträgt auf dem Land 75 Prozent, wogegen nur 25 Prozent zur Miete leben. In den großen Städten ist es umgekehrt: Dort zahlen drei von vier Menschen Miete.Die Nachfrage nach größeren Wohnungen wird steigen. Der Trend zum Homeoffice in der Coronakrise wird das Wohnen und Arbeiten auch nach der Pandemie prägen. Jeder Dritte der 16- bis 24-Jährigen denkt über einen Umzug nach und würde sich einen neuen Wohnort suchen, wenn er oder sie in Zukunft größtenteils im Homeoffice arbeiten könnte. Rund 60 Prozent der jungen Menschen würde gerne teilweise im Homeoffice arbeiten. Doch wie den Traum vom Wohneigentum finanzieren? Der Anteil der unter 45 Jahre alten Immobilienbesitzer hat sich seit der Jahrtausendwende halbiert und lag zuletzt nur noch bei 15 Prozent. Auch weil Wohnen teurer geworden ist. Allein im letzten Jahr verteuerten sich Wohnungen im Schnitt um fast 10 Prozent. Quelle: kommunal.de

 

Donnerstag, 5. Mai 2022

Preisanstieg in der Ostschweiz

In der Schweiz sind die Preise für Wohneigentum im Schlussquartal 2021 weiter in die Höhe geklettert. Insbesondere in touristischen Gemeinden und in der Ostschweiz haben sich Eigenheime im vergangenen Jahr stark verteuert. Dies zeigt eine Auswertung von Raiffeisen Schweiz. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum sind im vierten Quartal schweizweit weiter gestiegen. Für Einfamilienhäuser mussten 1,6 Prozent mehr bezahlt werden als im Vorquartal und die Stockwerkeigentumspreise legten um 1,8 Prozent zu. Im Vergleich mit dem vierten Quartal 2020 kosteten Einfamilienhäuser 10 Prozent und Stockwerkeigentum 7,2 Prozent mehr.

«Die Preisdynamik am Markt für selbst genutztes Wohneigentum bleibt hoch. Die Preise steigen im ganzen Land und in allen Gemeindetypen», erklärt Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz, in der Mitteilung.

Preisanstieg in Tourismusgemeinden

In den touristischen Gemeinden legten die Hauspreise innerhalb eines Jahres um knapp 14 Prozent zu und die Eigentumswohnungen verzeichneten ein Plus von gut 12 Prozent. Mit je knapp 10 Prozent verteuerten sich die Einfamilienhäuser in urbanen und ländlichen Gebieten ebenfalls stark, während die Preise für Stockwerkeigentum in den Zentren um kräftige 9,0 Prozent anstiegen.

Nach Regionen aufgeschlüsselt verzeichneten Einfamilienhäuser in der Ostschweiz (+13,3%) und in der Innerschweiz (+11%) die grössten Preisanstiege. Weniger stark stiegen die Preise in den Regionen Bern (+5,5%) und Genfersee (+5,8%). In der Region Zürich betrug das Plus 10 Prozent. Beim Stockwerkeigentum sind die Preise in der Südschweiz (+9,4%) am stärksten gestiegen. Die Westschweiz verzeichnete die geringste Zunahme (+5,8%).

Der Raiffeisen-Transaktionspreisindex erscheint vierteljährlich jeweils zu Beginn eines neuen Quartals und misst basierend auf Handänderungsdaten der Raiffeisen und des Swiss Real Estate Datapools (SRED) die Preisentwicklung von selbst genutztem Wohneigentum in der Schweiz. Quelle: Handelszeitung

Donnerstag, 28. April 2022

Immobilienpreise am Zürichsee gehen durch die Decke

Immobilienexperte Donato Scognamiglio sagt im Interview, warum die Goldküste für Normalverdienende unbezahlbar ist und wo die Reichen hinziehen.

 
Seesicht, milde Steuern und die Nähe zu Zürich ziehen seit Jahren Gutverdienende aus aller Welt an. Eine ständig steigende Nachfrage lässt die Preise durch die Decke gehen.    

Haben Normalverdienerinnen und -verdiener am Zürichsee noch eine Chance auf Wohneigentum? Die Tragbarkeit für Normalverdienende ist am Zürichsee längst nicht mehr gegeben. Selbst mit dem Lohn eines Bundesrates kann man sich nur knapp ein Plätzchen an der Goldküste leisten. Für ein Seegrundstück muss man sehr vermögend oder Tennis- oder Popstar sein.  

Woran liegt das?  
Schuld ist unter anderem das limitierte Angebot. «Zürich ist gebaut», sagte die damalige SP-Stadträtin Ursula Koch 1988. Ein Bonmot, das längst auch auf die Zürichseeregion zutrifft. Die Chance, ein unbebautes Grundstück direkt am Zürichsee zu finden, ist nahezu gleich null. Die Bauwirtschaft ist darauf beschränkt, Objekte abzureissen, zu sanieren oder bestenfalls zu vergrössern. Viele Villen sind vorwiegend im Besitz älterer Eigentümerinnen oder Eigentümer, welche ihre Objekte innerhalb der Familie weitergeben oder selbst möglichst lange darin wohnen wollen. Verkauft werden solche Topobjekte nur selten. Erst recht nicht in Corona-Zeiten. 

Tina Turner wurde in Stäfa fündig. Ist Stäfa damit die begehrteste Goldküstengemeinde?  
Stäfa ist simply not the best. Not better than all the rest. Tina Turner fand dort ein Grundstück in einer Grösse, das es sonst nirgendwo mehr gibt. Gemäss unserer aktuellen Studie zieht es die meisten Vermögenden nach Küsnacht, Erlenbach und Herrliberg. Sofern sich eine Möglichkeit dafür bietet. Es geht längst nicht mehr darum, wo man hin will, sondern wo man noch etwas bekommt.  

Wie sieht es im Vergleich mit anderen Gegenden aus?  
Das Preisniveau am Zürichsee ist sehr hoch. Noch höher ist es nur am Genfersee oder in exklusiven Feriengemeinden. Quelle: Handelszeitung.ch

 

Dienstag, 26. April 2022

Immobilienfonds sind hoch im Kurs

Hiesige Immobilienfonds sind hoch im Kurs. Sie schreiben Gewinne: Sechs von ihnen liefern eine Rendite von mehr als zehn Prozent.

Mit Immobilien lässt sich ruhig schlafen. Viele Anleger halten Immobilienfonds für eine solide, aber etwas langweilige Kapitalanlage. Andere sehen gerade darin den Charme von Grund und Boden, denn selbst in turbulenten Zeiten erwirtschaften sie sehr verlässliche Ausschüttungsrenditen.

Die Titel werden täglich an der Börse gehandelt. Jeder Kleinanleger kann schon mit ein paar hundert Franken investieren. Bei der Performance lassen die Besten dieser Anlageklassen andere Kapitalanlagen weit hinter sich: Der Gesamtindex der kotierten Immobilienfonds kam über die letzten fünf Jahre auf einen Total-Return von 7,25 Prozent pro Jahr. Quelle: www.handelszeitung.ch

Dienstag, 19. April 2022

Wertschätzung einer Immobilie

In vielen Fällen reichen etablierte automatisierte Bewertungsverfahren die sich auf Immobilienpreise der Vergangenheit beziehen aus, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Seit vielen Jahren etabliert sind hedonische Verfahren die die Immobilie in Relation zu Tausenden oder Millionen anderer Immobilien setzen und den Wert über einen hedonischen Algorithmus ermitteln. Solche Verfahren kommen beispielsweise bei Banken wie der Zürcher Kantonalbank zum Einsatz oder bei Beratungsunternehmen wie Wüest&Partner, IAZI oder auch PriceHubble.

Neben diesen etablierten Verfahren werden zunehmend Methoden der künstlichen Intelligenz verwendet wie z.B. neuronale Netze oder "random-forest" Methoden.

Automatische Bewertungsverfahren funktionieren bei Standardobjekten recht gut, bei besonderen Liegenschaften kann der Schätzwert jedoch unter Umständen deutlich vom Marktwert abweichen.

In solchen Fällen ist es empfehlenswert, eine Schätzung durch einen Immobilienexperten vornehmen zu lassen. Dieser kennt den lokalen Markt und beurteilt neben Lage und Ausstattung der Liegenschaft auch die Bausubstanz und die in den letzten Jahren getätigten Investitionen wie z.B. Renovierungen.

Der Experte begründet seine Bewertung in einem detaillierten Gutachten in dem sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Bewertungsfaktoren ausgewiesen werden. Dieser Aufwand ist allerdings nicht ganz billig: Je nach Objekt kann ein solches Gutachten von etwa CHF 500 für Standardobjekte bis über CHF 2'500 für besondere Immobilien kosten.

 

Dienstag, 12. April 2022

Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage

Besitzen Sie Wohneigentum, das Sie nicht mehr selber bewohnen, weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu gross ist oder sie aus beruflichen Gründen umgezogen sind? Es könnte sich lohnen, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Auch hier gilt es, Aufwand, Ertrag und Risiken fair zu bewerten. Die Rendite muss höher sein als die Rendite risikofreier Staatsanleihen, weil der Aufwand und das Risiko grösser sind. Die Rechnung geht in der Regel in grossen Städten, Agglomerationen oder Ferienorten auf, wo Häuser und Wohnungen mit hohem Ausbaustandard gesucht sind. Wichtig zu wissen: Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit Pensionskassengeld finanziert haben, müssen Sie diesen Betrag in der Regel innerhalb eines Jahres zurückbezahlen.

Falls Sie kein Wohneigentum besitzen, aber eine Anlagealternative suchen, ist eine Eigentumswohnung an guter Lage durchaus eine Überlegung wert. Gerade in Zeiten von Negativzinsen und volatilen Aktienmärkten. Die Vermarkter von Neubauwohnungen bestätigen denn auch, dass immer mehr Wohnungen als Kapitalanlage gekauft werden und gar nicht selbst bewohnt werden. Quelle: hausInfo

Züricher wollen ihre Einfamilienhäuser nicht verkaufen

Trotz hoher Preise sind im Kanton Zürich nur wenige ältere Besitzer von Einfamilienhäuser dazu bereit, ihre Immobilie zu verkaufen. Daher besteht laut einer Immobilienstudie der ZKB bereits jedes siebte Einfamilienhaus aus einem Einpersonenhaushalt.

«Auch wenn der Nachwuchs schon längst nicht mehr im eigenen Haus wohnt, sind viele Einfamilienhausbesitzer nicht bereit, ihr Haus abzugeben», sagte ZKB-Immobilien-Experte Jörn Schellenberg am Dienstag anlässlich der Studienpräsentation. 

Mehr Abrisse als Neubauten 

Grundsätzlich rückt der Traum vom Hauskauf für viele damit noch weiter in die Ferne. Das liegt laut Schellenberg aber auch daran, dass das Angebot an Einfamilienhäusern immer mehr abnehmen dürfte: «Das Einfamilienhaus ist sozusagen ein Auslaufmodell.»

Denn sobald ein EFH auf den Markt komme, drohe immer häufiger der Abriss: «Wenn sich der Trend fortsetzt, dann dürften bereits in diesem Jahr erstmals mehr Einfamilienhäuser abgerissen werden als neue gebaut», sagte Schellenberg. Quelle: www.handelszeitung.ch

Dienstag, 5. April 2022

Ist Wohneigentum nur etwas für Reiche ?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist in der Schweiz je länger je mehr den Reichen vorbehalten. Denn die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren viel stärker gestiegen als die Löhne. Selbst Gutverdiener haben heute Schwierigkeiten, ein erschwingliches Haus zu finden. Gerade mal drei Prozent der Bevölkerung verdienen laut der «Handelszeitung» genug, um sich ein durchschnittliches Eigenheim im Wert von 1,1 Million Franken leisten zu können. Dazu kommt: Die Finanzierungshürden sind hoch. Der Traum vom Eigenheim bleibt damit für die grosse Mehrheit der Schweizerinnen unerfüllt. Auch eine aktuelle Studie der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) kommt zum Ergebnis: 80 Prozent der Menschen, die sich in der Schweiz Wohneigentum wünschen, können sich dies eigenen Angaben zufolge nicht leisten. Quelle: Blick.ch

Donnerstag, 24. März 2022

Erneuter Preisanstieg für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser

Wohneigentum bleibt in der Schweiz begehrt. Auch im laufenden Jahr sind die Preise dementsprechend gestiegen. Dagegen hat der Abwärtstrend bei den Wohnungsmieten angehalten. Keine grösseren Änderungen sind im Büro- und Verkaufsflächenmarkt zu erwarten. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind erneut deutlich gestiegen, wie einer am Donnerstag veröffentlichen Mitteilung von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) zu entnehmen ist. Daran dürfte sich auch nichts ändern, sofern die wirtschaftliche Erholung anhält und die Pandemie ohne harte Lockdowns einigermassen unter Kontrolle gehalten werden kann.

Die Preise für Eigentumswohnungen werden in den kommenden 12 Monaten in allen Segmenten zunehmen, schreibt FPRE. Allerdings nicht mehr so stark wie in den vergangenen Monaten.

Sollte das Angebot bei den Einfamilienhäusern wieder auf den Stand von 2019 steigen, könnte dies den Preisanstieg im unteren und ab 2023 allenfalls auch im gehobenen Segment bremsen. Im mittleren Segment rechnet FRPE weiterhin mit steigenden Preisen.

Mittelfristig dürften Mieten leicht steigen

Insgesamt etwas günstiger geworden sind Mieten. Dabei standen vor allem Altbauten in der Region Basel und Zürich unter Druck. Die Neubau-Mieten stagnierten dagegen. Mittelfristig geht FRPE konjunkturell bedingt - hauptsächlich im mittleren Neubau-Segment - von einem leichten Anstieg der Mieten aus.

Gleichzeitig gingen die Renditen für Investoren in Mehrfamilienhäuser weiter zurück. Die mittlere Bruttorendite liege aktuell bei 3,5 Prozent. Wegen der sinkenden Renditen wichen die dem BVG unterstellten Investoren aus den Zentren in peripheren Regionen aus, was dort zu Preissteigerungen führe.

Stabile Büropreise

Nach dem Rückgang in 2020 liegt das Mietpreisniveau für Büroflächen wieder etwas höher als im Vorjahr. Mittelfristig erwartet FRPE hier eine stabile Entwicklung. Denn es nicht sicher, ob der Beschäftigungsaufbau auch dazu führt, dass Firmen auch mehr Flächen anmieten.

Bei Verkaufsflächen erwartet FPRE stabile bis sinkende Mieten. Obwohl Bevölkerungswachstum, eine bessere Konsumstimmung, ein guter Arbeitsmarkt und leicht steigende Löhne dem Detailhandel in den kommenden Monaten helfen dürften, sei kein substanzieller Anstieg der Nachfrage nach Verkaufsflächen zu erwarten. Gleichzeitig steige das Angebot wegen vieler Neubauten. Quelle: handelszeitung.ch



Donnerstag, 10. März 2022

Lugano und Luzern am meisten unter der Covid-19-Pandemie

Leer geräumte Läden, zutapezierte Schaufenster, wegen Umbau geschlossen: Während der Pandemie waren Läden nicht nur teilweise geschlossen, sondern mussten gleich auch ganz aufgeben. Weil kein Gewinn mehr rausschaute, Reserven aufgebraucht waren oder die Kundinnen und Kunden für immer ins Internet abwanderten.

Das war mancherorts bereits vor Corona schon so. Doch hat die Pandemie die Verödung vieler Innenstädte noch beschleunigt. Der Trend wird auch durch eine Studie des Beratungsunternehmens PwC bestätigt. Darin ist die Rede von einem «veränderten Einkaufserlebnis», was auf die Renditen bei den Geschäftsimmobilien drücke.

In den grösseren Schweizer Städten werden die Renditen nur maximal 10 Basispunkte steigen, im gehobenen Detailhandel prognostizieren die Befragten Erhöhungen zwischen +10 und +50 Basispunkten.

Lugano und Luzern leiden am meisten

«Am deutlichsten spürbar ist diese Entwicklung in Lugano und Luzern – diese beiden Städte sind besonders von der Pandemie und dem daraus resultierenden Rückgang der Tourismusindustrie betroffen», heisst es.

Was Luzern betrifft, leidet die Stadt am Vierwaldstättersee vor allem unter dem Ausbleiben asiatischer Touristengruppen. Reisecars mit Chinesen, Japanern aber auch Gästen aus dem Mittleren Osten sind immer noch Mangelware.

Bereits vor einem Jahr berichtete Blick über den Ladenleerstand in Luzern. In den geräumten Ladenlokalen befanden sich einst Uhren, Modeaccessoires und Bekleidung. «Ich finde es ‹tötelet› etwas. Es ist deprimierend, die leeren Flächen zu sehen», sagte eine Touristin damals stellvertretend für viele andere.

CS-Immobilienexperten sagten, dass der grösste Teil dieser Bereinigung noch nicht stattgefunden haben. «Der ärgste Strukturwandel steht uns noch bevor.» Das liege am Boom von E-Commerce und Out-of-Town-Einkaufserlebnissen, heisst es in der PwC-Studie. Das wiederum würde für die Shoppingcentren sprechen, die ebenfalls in der Corona-Krise gelitten haben.Quelle: Blick.ch

Dienstag, 8. März 2022

Sicherheit durch den Kaptalpuffer beim Immobilienkauf ?

Der Kapitalpuffer ist ein Instrument, das aus früheren Finanzkrisen stammt. Er ermöglicht es Banken, eventuelle Kreditausfälle in Folge einer platzenden Immobilienblase zu überstehen. Zum ersten Mal wurde er antizyklische Kapitalpuffer im Jahr 2013 aktiviert. Seit 2014 mussten Banken für jede Hypothek eine Sicherheit in Höhe von 2 Prozent der Hypothek beiseitelegen. 

Mit Beginn der Corona-Krise im Frühjahr 2020 wurde der antizyklische Kapitalpuffer in der Schweiz per Bundesrat-Entscheid deaktiviert. Dies war Teil eines Massnahmenpakets von Bund, Nationalbank und Finma. Denn ohne Kapitalpuffer haben Banken einen grösseren Spielraum, um Kredite an Unternehmen zu vergeben. Und das war vor allem während der Corona-Krise essenziell für die Wirtschaftsförderung. 

Die aktuelle Reaktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers liegt mit 2,5 Prozent. Und damit um 0,5 Prozent höher als bei der Deaktivierung im März 2020. Damit schöpfen Banken den möglichen Rahmen für den antizyklischen Puffer aus.

Hintergrund für den neuen Beschluss

Der Bundesrat hat seinen Entscheid zur Kapitalpuffer-Aktivierung damit begründet, dass die Gründe für die Deaktivierung nicht mehr gegeben sind. Laut SNB sind keine Anzeichen von Kreditverknappung bei Unternehmen mehr zu sehen. Darüber hinaus soll der Kapitalpuffer dabei helfen, die Widerstandskraft des Schweizer Bankensektors zu stärken.

Es handelt sich um eine Korrektur, die Ungleichgewichten entgegenwirken soll. Die SNB hat die Aktivierung des Kapitalpuffers beantragt und der Bundesrat hat dem Antrag stattgegeben. Eine langsame Korrektur mit dem antizyklischen Kapitalpuffer ist laut Bundesrat sinnvoller als eine starke Korrektur bei unerwartet hohem Zinsanstieg.

Bedeutet dies, dass die Schweiz vor einer Immobilienblase steht?

Nein, es ist momentan kein Anlass zur Panik gegeben. Jedoch gibt es eine gewisse Verwundbarkeit auf dem Hypothekar- und Wohnliegenschaftsmarkt. Entsprechend prüft die SNB schon länger, ob der antizyklische Kapitalpuffer reaktiviert werden sollte. Nun war auch der Bundesrat bereit für diesen Schritt zum Schutz der Märkte.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Wer bereits eine laufende Hypothek hat, kann sich entspannen. An den Kreditbedingungen dürfte sich nichts ändern. Der antizyklische Kapitalpuffer hat jedoch Auswirkungen auf Kreditnehmer, die ab Ende September 2022 eine Hypothek beantragen. Denn da die Banken ab dann höhere Eigenmittel halten müssen, werden Hypotheken etwas teurer. 

Aufgrund der höheren Preise werden Banken zudem etwas mehr Widerwillen zeigen, wenn es um die Vergabe von Hypotheken geht. Wer mit ausreichend Eigenkapital einen Kredit beantragt, dürfte trotzdem kein Problem haben. Aber so günstig wie in den letzten Jahren werden Hypotheken aufgrund des Kapitalpuffers nicht mehr sein. 

Übrigens: Mehr über die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz sehen Sie in diesem Rückblick auf die Preise im Jahr 2021, inklusive Prognose für 2022. 

Laut Money Today bedeutet dies jedoch nicht unbedingt, dass Immobilien in der Schweiz teurer werden. Denn die Nachfrage nach Liegenschaften wird hoch bleiben. Da neben Banken auch Versicherer und institutionelle Investoren Kapital für den Liegenschaftskauf geben, werden selbst die Aufschläge bei Hypotheken, laut Einschätzung der Experten, niedrig ausfallen. Denn der Markt ist zu heiss umkämpft, um allzu hohe Gebühren zu erlauben.

Für Kaufwillige bedeutet das nach wie vor: Der Immobilienkauf wird auch über Ende September 2022 sehr gut möglich, wenn auch vielleicht ein wenig teurer sein. Wie immer gilt es, eine Immobilie in guter Lage mit stabilem Wertzuwachs zu wählen. Zudem sollten Sie sich fortlaufend über die aktuelle Lage auf dem Markt informieren. Denn obwohl die Immobilienblase nicht vor dem Platzen steht, herrscht keine vollkommene Entspannung.

Dank Kapitalpuffer wissen wir jedoch, dass Bundesrat, SNB und Finma die Lage sehr gut im Blick haben und bei Bedarf weitere vorbeugende Massnahmen treffen werden. Quelle: properti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Donnerstag, 3. März 2022

Unternehmensberater Michael Oehme: Warum es nicht zum Immobilien Crash kommt


Glaubt man der Presse, ist in der Schweiz der Traum vom Eigenheim für viele geplatzt. Diese Aussage, so plakativ sie ist, ist aber falsch. In wie kaum einem anderen Land „regiert“ in der Schweiz das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Das gilt auch für den Immobiliensektor. Wichtig ist, dass diese Nachfragesteigerung – anders als beispielsweise in Deutschland – ausschließlich ausgelöst wird durch Menschen, die in der Schweiz leben oder dorthin „siedeln“, wie es im Schwyzerdütschen heißt. Denn nur die dürfen Immobilien zu Wohnzwecken in der Schweiz kaufen. „Auch wenn also die Preise für Immobilien in der Schweiz in den letzten beiden Jahren deutlich gestiegen sind, besteht keine Besorgnis wegen einer möglichen Überhitzung. Schauen wir uns die Gründe dafür an“, sagt
Unternehmensberater Michael Oehme.

 

 

Unternehmensberater Michael Oehme: Eigentum als Privileg?

„Ein eigenes Haus mit Garten – das bleibt für den Großteil der Bevölkerung unerreichbar, wie eine Studie der Raiffeisen zeigt. Grund sind die steigenden Preise“, schreibt 20min Schweiz. Die Redakteure beziehen sich dabei auf Veröffentlichungen von Martin Neff, dem Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Danach stiegen die Preise für Immobilien in der Schweiz seit rund 20 Jahren. Und ein Ende sei nicht in Sicht. Daher könne sich ein Großteil der Bevölkerung eine eigene Immobilie nicht mehr leisten. Trotz dieser Dynamik gäbe es aber laut der Bank kein Platzen einer Blase. Denn die derzeitigen Preise seien dank der starken Aufwärtsdynamik klar begründbar und nicht das Resultat von Spekulationen, lässt sich sogar Heinz Huber, CEO von Raiffeisen in mehreren Beiträgen zitieren. Fakt ist: In der Schweiz steigen die Immobilienpreise. Dass sich weite Teile der Bevölkerung dies nicht mehr leisten können, mag richtig sein, wie wir nachfolgend aufzeigen werden. Aber es sind eben auch immer noch genug Menschen bereit und in der Lage, eine Immobilie zu erwerben. Und dies ist, das mag verwundern, sogar eher möglich als in Deutschland, wo sich das Einkommensniveau viel deutlicher von den Immobilienpreisen entfernt hat. Danach benötigt ein durchschnittlicher Haushalt in der Schweiz laut Raiffeisen Economic Research 8,42 Jahre um eine typische Eigentumswohnung abzubezahlen. In Deutschland sind es 9,12 Jahre. In Frankreich übrigens 13,48 Jahre. Schaut man sich die Mindesteinkommen in der Schweiz an, erklärt sich die Diskrepanz schnell.

 

Vermögende Schweizer?

Durchschnittlich verdient eine Aldi-Mitarbeiterin an der Kasse rund 50.000 Schweizer Franken im Jahr. Das ist deutlich mehr als in Deutschland. Lebt diese Frau mit einem Kraftfahrzeugmechaniker zusammen, dessen Grundlohn ähnlich hoch ist, können sich beide durchaus eine 3,5-Zimmer-Wohnung in St. Gallen zur Miete leisten, die für 1600 Franken zu haben ist. Das gleiche Paar dürfte in München oder Berlin deutlich größere Probleme haben. Was an dieser Darstellung so wichtig ist: Egal, wie man es interpretiert, dass die Schweiz das Land mit dem höchsten Brutto-Pro-Kopf-Einkommen der Welt ist, die Mehrheit der Schweizer kann mit seinem Einkommen gut leben und trägt damit zum Konsum, aber eben auch für marktgerechte Preise im Immobiliensektor bei. Die Schweiz hat im Ranking von 60 Ländern das höchste Brutto-Pro-Kopf-Einkommen der Welt. Beim Netto-Geldvermögen rutschte sie auf den zweiten Platz mit 227.277 Schweizer Franken pro Kopf. Zugestanden ist, dass dieses Vermögen ungleich verteilt ist. Aber selbst, wenn es eine nicht unerhebliche Anzahl von Superreichen in der Schweiz gibt, deren Zahl zunehmend wächst, ist die Mehrheit der Schweizer gut situiert und die privaten Geldvermögen vermehren sich in der Schweiz genauso wie das Immobilienvermögen. Laut der Schweizer Nationalbank hat sich das Geld- und Immobilienvermögen mit über vier Billionen Schweizer Franken in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt.

Hohe Finanzierungsvoraussetzungen

Dabei dürfte sich das beispielhafte Paar (die Aldi-Kassiererin und der Kfz-Mechaniker) vermutlich keine Immobilie leisten können, denn in der Schweiz gelten im Hinblick auf Finanzierungen besonders strenge Regeln. So dürfen die Banken nur Kredite vergeben, wenn die Kunden mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen und sie den Hypothekarzins auch dann zahlen könnten, wenn er auf fünf Prozent ansteigen würde. Auch wenn er – wie in Deutschland – derzeit nur bei rund einem Prozent liegt. Grundsätzlich gilt dabei die Faustregel, dass die Gesamtbelastung aus Amortisation, Hypothekarzins und Nebenkosten nur ein Drittel des Nettoeinkommens betragen darf. Damit zeigt es sich, dass sich viele Schweizer – trotz vergleichsweisen hohen Einkommens – schlicht keine Immobilie leisten kann. Und das ist auch gut so, denn was es bedeutet bzw. bedeuten kann, auf vielen faulen Krediten zu sitzen, hat nicht zuletzt die Subprime-Krise gezeigt. Die Hypothekenvoraussetzungen sind damit ein wichtiger Beitrag im Verbraucherschutz, denn er seine Finanzierung „mit der spitzen Feder rechnen muss“, hat im Zweifel bei einer geringen Erhöhung der Zinsstruktur oder bei einer Anschlussfinanzierung das Nachsehen.

 

Warum es nicht zum Crash kommt

Dargestellt haben wir zum einen, warum nur eine begrenzte Zielgruppe sich in der Schweiz eine Immobilie leisten kann und damit risikoreiche Finanzierungen verhindert werden. Denn es sind gerade die steigenden Finanzierungsvolumina, die ein Indikator für Immobilienblasen sind. Ferner, dass die Nachfrage „hausgemacht“ ist, also nicht durch eine steigende Zahl ausländischer Käufer ausgelöst wird. Die Nachfrage wächst organisch durch die steigende Zahl der Bevölkerung. Steigen die Preise, sinkt die Zahl der Kaufwilligen. Das sich dies kaum auf das Preisniveau auswirkt, liegt schlicht am fehlenden Angebot. So wird heute rund 40 Prozent weniger Wohneigentum gebaut als noch vor zehn Jahren. Sollten die Preise sinken, greifen eben die zu, die sich heute keine Immobilie (mehr) leisten können. Dies stabilisiert ebenfalls die Preise. Das ist typischer Effekt der Übernachfrage. Nicht zuletzt bietet das „Betongold“ ein wichtiges Fundament für das wirtschaftliche Wachstum. Und dessen Kennzahlen sind auch für 2022 außergewöhnlich.


Dienstag, 1. März 2022

Schweizer Bundesrat aktiviert Kapitalpuffer

Ende Januar 2022 hat der Schweizer Bundesrat den Kapitalpuffer aktiviert. Als Folge dieses Bundesrat Entscheids müssen Banken ab September 2022 wieder schärfere Vorschriften bei der Vergabe von Wohnbauhypotheken beachten. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hatte den antizyklischen Kapitalpuffer aktiviert, um der Gefahr einer Blasenbildung entgegenzuwirken. 

Hier lesen Sie, was der Bundesrat-Entscheid genau umfasst. Was ein Kapitalpuffer eigentlich ist. Welchen Hintergrund die Massnahmen haben und was dies für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten nun bedeutet. 

Überblick zum Bundesrat-Entscheid

Trotz der Corona-Krise herrschen auf dem Schweizer Immobilienmarkt seit Jahren relativer Frieden und gesundes Wachstum. Jedoch gibt es einige Hot Spots, wie etwa Zürich, an denen Angst vor einer lokalen Immobilienblase herrscht. Die SNB hat zudem schon länger vor einer allgemeinen Überhitzungstendenz auf dem Schweizer Immobilienmarkt gewarnt – denn irgendwann kommt der Punkt, an dem die Preise und damit auch die aufgenommenen Hypotheken zu hoch sind. 

Ende Januar 2022 haben SNB, die Finanzmarktaufsicht (FINMA) und der Bundesrat dann gemeinsam auf Grundlage des Risikomonitors 2021 beschlossen, dass erhöhte Risiken in der Schweizer Finanzbranche zu sehen sind. Um drohenden Kreditausfällen vorzubeugen, haben sie den Kapitalpuffer aktiviert. 

Dieser sektorielle, antizyklische Kapitalpuffer umfasst 2,5 Prozent der risikogewichteten Positionen, die im Schweizer Immobiliengeschäft grundpfandgesichert sind. Am 26. Januar 2022 stimmte der Schweizer Bundesrat dieser Massnahme zu. 

Laut Bundesrat-Entscheid müssen Schweizer Banken ab September 2022 zusätzliche Eigenmittel für Hypotheken in Höhe von 2,5 Prozent bereithalten. So soll Risiken entgegengewirkt werden, indem Banken widerstandsfähiger und sicherer sind. Zudem beugt der Kapitalpuffer einer weiteren Verschärfung der Situation auf dem Markt vor. 
Darüber hinaus sind weitere Massnahmen in Prüfung, die das steigende Hypothekarkreditvolumen sowie die anziehenden Wohnliegenschaftspreise regulieren sollen. Allerdings teilte die SNB mit, dass sie den Hypothekar- und Immobilienmarkt zunächst aufmerksam beobachten und prüfen würde, bevor eventuell weitere Massnahmen zur Finanzstabilität kommen könnten. Quelle: properti

 

 

 

 

 

 

 

 

Dienstag, 15. Februar 2022

Wohneigentum wird noch teurer

Auch im zweiten Halbjahr 2021 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Und: Langfrist-Hypothekarkredite werden beliebter. Wohneigentum wird immer kostspieliger. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz haben im zweiten Halbjahr 2021 weiter angezogen. Immer beliebter wird dabei die langfristige Finanzierung.

Im zweiten Halbjahr 2021 sind schweizweit die Preise für Eigentumswohnungen um 1,86 Prozentpunkte und für Einfamilienhäuser um 2,25 Prozentpunkte gestiegen. Das geht aus einer am Donnerstag publizierten Auswertung des Hypothekenvermittlers Moneypark und Pricehubble hervor.

Dabei war der Preisanstieg in der Deutschschweiz mit plus 2,34 Prozentpunkten noch etwas grösser als in der Romandie mit plus 2,0 Prozentpunkten. Ähnlich ist es bei den Eigentumswohnungen mit plus 1,93 beziehungsweise plus 1,50 Prozentpunkten.

Zehnjährige Hypotheken beliebt wie nie

Mit einem Anteil von 62 Prozent war die zehnjährige Festhypothek so beliebt wie noch nie. Das besagen zumindest die von Moneypark vermittelten Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum.

Während in der Deutschschweiz 57 Prozent des Volumens für zehn Jahr fixiert würden, seien es in der Westschweiz gar 66 Prozent. Dies dürfte mit den steigenden Zinsen zu tun haben, erklärte Moneypark. Dazu komme, dass die Ausstiegsbedingungen bei Hypotheken flexibler gehandhabt würden.

Nach wie vor haben Banken bei den schweizweit vermittelten Hypothekarvolumen mit 71 Prozent die Nase vorn. Es folgten die Versicherungen mit 16 Prozent und Pensionskassen mit 13 Prozent.

Rückläufige Renditen in den Gemeinden

Die Immobilienpreisentwicklung wirkt sich stark auf die Renditen aus, die mit Betongold – wie Immobilien auch bezeichnet werden – erzielt werden können. Je höher die Preise, desto tiefer fallen die Renditen aus, die mit Vermietung erzielt werden können.

Dabei variieren die Erträge für Wohnungen in den einzelnen Gemeinden stark. Moneypark hat eine Spanne zwischen 1,88 und 3,84 Prozent ausgemacht. Die mittlere Rendite über alle Schweizer Gemeinden liegt gemäss der Auswertung bei 2,90 Prozent.Damit ist die Rendite entsprechend der höheren Preise leicht gesunken. Im ersten Halbjahr 2021 betrug der Wert noch 2,96 Prozent. Die Renditen sind mit unter 2,38 Prozent in den Kantonen Zug, Basel-Stadt und Graubünden am tiefsten. Am höchsten rentierten Wohnungen mit 3,18 Prozent in den Kantonen Jura, Neuenburg und Solothurn. Quelle: Handelszeitung

Donnerstag, 10. Februar 2022

Immobilien-Kaufpreise in der Schweiz erneut stark gestiegen

Bei Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise laut Moneypark und PriceHubble im letzten Halbjahr um 1.86, bei Einfamilienhäusern um 2.25 Prozentpunkte. Bei Hypotheken ist die zehnjährige Laufzeit so beliebt wie noch nie.

Starke Preissteigerungen zeigen die Kaufpreise bei Einfamilienhäusern. In der Romandie stiegen die Preise im letzten halben Jahr um 2.0, in der Deutschschweiz sogar um 2.34 Prozentpunkte. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen seit dem 30. Juni 2021 etwas weniger, aber ebenfalls stark: In der Westschweiz um 1.50 Prozentpunkte, in der Deutschschweiz sogar um 1.93 Prozentpunkte. Das geht aus einer am Donnerstag publizierten Auswertung des Hypothekenvermittlers Moneypark und PriceHubble hervor.

Mittlere Renditen in den Schweizer Gemeinden für Wohnungen variieren zwischen 1.88% und 3.84% (99%- und 1%-Quantile), was Amortisationsdauern zwischen 26 und 53 Jahren entspricht. Der Spitzenwert liegt bei 4.58% (Gemeinde Trient) und der niedrigste Wert bei 1.56% (Gemeinde Sils im Engadin).

Die mittlere Rendite über alle Gemeinden liegt bei 2.90% und hat sich entsprechend auch im zweiten Halbjahr 2021 kaum verändert (H1 2021: 2.96%). Auf Ebene der Kantone beobachten Moneypark und PriceHubble mit unter 2.38% die geringsten Renditen in Zug, Basel-Stadt und Graubünden. Die höchsten Renditen sehen sie wie im letzten Halbjahr mit über 3.18% in den Kantonen Jura, Neuchâtel und Solothurn.

Zehnjährige Festhypothek so beliebt wie noch nie

Mit einem Anteil von 62% am vermittelten Volumen im zweiten Halbjahr 2021 war die zehnjährige Festhypothek so beliebt wie noch nie. Sowohl in der Deutschschweiz als auch in der Westschweiz stellen 57% resp. 66% Höchstwerte dar. Dabei fällt laut den Experten auf, dass in der Westschweiz drei Viertel des abgeschlossenen Volumens für zehn Jahre oder länger fixiert wird. Dies dürfte mit prognostizierten Zinsanstiegen und mit immer flexibler werdenden Ausstiegsbedingungen zusammenhängen.

Wie schon im ersten Halbjahr 2021 wurden auch im zweiten weniger Laufzeiten von mehr als zehn Jahren abgeschlossen. Vor einem Jahr wurde noch 20% des Volumens für 11 Jahre und länger fixiert. Diese Entwicklung dürfte nicht zuletzt mit den im Verhältnis zu den Angeboten der zehnjährigen Festhypothek deutlich teureren Zinskonditio- nen zusammenhängen. Zulauf erhielten diesmal aber nicht die kurz- und mittelfristigen Laufzeiten sondern die sonst schon beliebte zehnjährige Laufzeit.

 

Banken legen schweizweit, Versicherungen insbesondere in der Deutschschweiz zu

Banken haben mit 71% Anteil am schweizweit vermittelten Volumen einen Höchstwert erreicht. In der Romandie ging gar drei Viertel (75%) des vermittelten Volumens an Banken. Das liege nicht zuletzt daran, dass immer mehr Kantonal- und Regionalbanken ihre Produkte auch über Hypothekarvermittler und damit in weiten Teilen der Schweiz anbieten. Dies gelte auch für Versicherungen, während sich einige Pensionskassen im zweiten Halbjahr bei der Vergabe zurückgehalten haben, so die Experten von Moneypark und PriceHubble.

Man könnte meinen, dass mit dem vermehrten Abschluss von zehnjährigen Festhypotheken die Pensionskassen überdurchschnittlich profitieren, seien sie doch im ersten Halbjahr 2021 insbesondere mit diesem Produkt stark gewachsen. Im zweiten Halbjahr seien nun aber vermehrt Banken und Versicherungen mit attraktiven Konditionen zum Zug gekommen, so dass diese ihre Anteile um 6% resp. 14% ausbauen konnten, während Pensionskassen rund einen Drittel eingebüsst haben. Quelle: Moneypark und PriceHubble