Haus kaufen bei Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen bieten eine Chance, sich den Traum vom Eigenheim günstig zu verwirklichen. Nicht immer sind aber Schnäppchen zu erwarten – und die Teilnahme an einer Versteigerung will gut vorbereitet sein. 

Fast täglich werden in der Schweiz Häuser und Wohnungen versteigert.

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es in den meisten Fällen, wenn ein Immobilien-Besitzer finanziell in Bedrängnis gerät und er seine Hypothekarzinsen bei der Bank nicht mehr bezahlen kann.

Haus günstig ersteigern? - Stimmt nicht immer

Die Banken bieten meist nur so lange mit, bis der Betrag die Schulden des Vorbesitzers deckt. Die Chancen stehen also gut, auf diesem Weg ein Objekt zu gutem Preis zu erstehen.

Bei attraktiven Immobilien in Ballungsgebieten sind aber keine Schnäppchen zu erwarten. Und bevor Sie als Interessent mitbieten, sollten Sie sich gut vorbereiten.

Bei Zwangsversteigerung gilt: Erst einmal genau hinschauen

Im örtlichen Amtsblatt und auf den Webseiten der Konkurs- und Betreibungsämter ist einsehbar, welche Objekte wann zu welchem geschätzten Preis unter den Hammer kommen.

Wenn Sie eine Liegenschaft interessiert, bestellen Sie als erstes die Verkaufsbroschüre. Sehen Sie sich die Steigerungsbedingungen, die Pläne, das Lastenverzeichnis und die Schätzung genau an. Werfen Sie auf jeden Fall auch einen Blick in den Grundbucheintrag. Dieser gibt Auskunft darüber, ob eine Nutzung ohne Einschränkungen möglich ist oder ob noch Lasten zum Objekt gehören.

Wichtig: selbst besichtigen, da es keine Garantie gibt

Besichtigen Sie das Objekt. Nehmen Sie am besten einen Experten mit. Er kann Sie dabei unterstützen, Schwachstellen zu erkennen.

Das ist besonders wichtig, weil es bei einer Versteigerung keine Garantien gibt – Mängelrechte zum Beispiel sind ausgeschlossen. Und so können Sie sich vom Experten auch gleich eine Zweitmeinung über den Wert des Objekts einholen.

Die Versteigerung: Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten

Es ist empfehlenswert, schon im Vorfeld eine Versteigerung zu besuchen, bevor es Ernst gilt. Als Zuschauer lernen Sie die Abläufe kennen und können vielleicht von anderen Bietern Tricks und Strategien abschauen.

Vorgängig Termin mit der Bank machen

Vereinbaren Sie vor der Versteigerung einen Termin mit der Bank, um die Finanzierung zu besprechen. Erst wenn Sie die schriftliche Kreditzusicherung der Bank haben, können Sie eine Obergrenze für Ihr Gebot festlegen: Das Limit setzt sich aus dem maximalen Kreditbetrag und Ihrem Eigenkapital zusammen.

Das ersteigerte Haus gehört sofort Ihnen

Wer den Zuschlag erhält, muss direkt nach der Versteigerung eine Anzahlung von 10 bis 20 Prozent des Schätzwertes hinterlegen. Halten Sie also den entsprechenden Betrag als Scheck bereit.

Zudem sollten Sie auch gleich eine Versicherung abschliessen. Ab sofort gehört die Immobilie Ihnen. In der Regel erhalten Sie auch gleich die Schlüssel ausgehändigt.

Quelle  www.immoscout24.ch

Wohnungskündigung bei Insolvenz

Bei einer Privatinsolvenz ist die Ausgangslage in der Regel umgekehrt: Es geht nicht darum, vorzeitig oder termingerecht aus einem Mietvertrag auszusteigen, sondern trotz Insolvenz in der Wohnung bleiben zu können. Bei einem Privatkonkurs kann der Vermieter beim Mieter eine angemessene Summe zur Sicherstellung künftiger Mieten verlangen. Kann der Mieter diese Sicherheit nicht innerhalb der gesetzlichen Frist leisten, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Bei einem privaten Insolvenzverfahren können Sie Ihren Mietvertrag unter Einhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist auf einen ortsüblichen Kündigungstermin auflösen. Ein Anrecht auf eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags wegen einem Insolvenzverfahren gibt es nicht. Sie haben aber – wie bei einer normalen Kündigung – die Möglichkeit, die Wohnung ausserterminlich zu kündigen. Dazu müssen Sie dem Vermieter einen «solventen und zumutbaren» Nachmieter vorschlagen. Dieser Nachmieter muss bereit sein, Ihre Wohnung auf den gewünschten Zeitpunkt zu übernehmen. Das Gesetz verlangt nur einen Nachmieter. Gehen Sie aber kein unnötiges Risiko ein und schlagen Sie dem Vermieter im besten Fall drei Nachmieter vor. Quelle www.immoscout24.ch

Schweiz und Grossbritannien wollen gegenseitig die Finanzmärkte öffnen

„Die Schweiz und Grossbritannien haben eine Absichtserklärung über eine gegenseitige Öffnung der Märkte für Finanzdienstleister unterzeichnet“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Beide Länder streben ein Abkommen an, das „auf dem Prinzip der gegenseitigen Anerkennung der jeweils anwendbaren Finanzmarktregulierung sowie des Aufsichtsrahmens“ basiere, heisst es in einer Erklärung beider Länder. dort weiter. Economiesuisse begrüsst eine derartige Vereinbarung. „Durch das Abkommen wollen die Partner die Stellung ihrer Finanzzentren in Europa stärken “, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Schweizer Steuergesetze bleiben bei Blockchain-Geschäften bestehen

„Bereits im Jahre 2018 hat sich der Schweizer Bundesrat mit der Frage beschäftigt, ob denn die bestehenden Steuergesetze für die Blockchain-Technologie und die schaffen sogenannter Kryptowährungen ausreichen“, erläutern die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Hierzu ist nun eine Entscheidung getroffen. In der offiziellen Erklärung heißt es, die bestehende Gesetzgebung einschließlich der Einkommens-, Gewinn-, Vermögens- und Kapitalertragssteuer sowie der Mehrwertsteuer habe sich in Bezug auf den Umgang mit DLT und Blockchain bewährt. Es seien daher keine legislativen Maßnahmen für besondere steuerliche Bestimmungen für die neuen Instrumente notwendig, so der Bundesrat. Außerdem empfahl die Behörde, dass die Quellsteuer nicht auf Einkünfte aus Aktien- und Teilnahme-Token ausgeweitet werden sollte. „Die Schweiz hat sich als eines der kryptofreundlichsten Länder der Welt etabliert“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Wer sich Wohneigentum leisten will, muss häufig örtlich flexibel sein.

Ein Bruttoeinkommen von 10’000 Franken im Monat reicht meist nur in ländlichen Regionen für den Kauf von Wohneigentum. Teuer ist ein Eigenheim vor allem in den grossen Agglomerationen und den Regionen Zug und Schwyz. Wer sich Wohneigentum leisten will, muss häufig örtlich flexibel sein.

Die rekordtiefen Hypothekarzinsen lassen Schweizer Mittelstandsfamilien von den eigenen vier Wänden träumen. Allerdings: Die Anforderung für den Erhalt einer Hypothek stellt auch für viele Haushalte mit einem guten Einkommen eine unüberwindbare Hürde dar.

Wie gross ist eine Familienwohnung?

Unsere Analyse zur Tragbarkeit berücksichtigt monatliche Bruttoeinkommen von 10’000 bis 16’700 Franken. Die Einkommen wurden ins Verhältnis zu den jeweiligen Median-Inserate-Preisen für eine Eigentumswohnung in Schweizer Bezirken gesetzt. Die gesuchten Wohnungen sollten 4,5 bis 5,5 Zimmer und eine Wohnfläche von 115 bis 135 Quadratmetern aufweisen. Weitere Merkmale wie Lage oder der Ausbaustandard der Wohnung wurden nicht berücksichtigt.

Der Knackpunkt ist für viele Familien die Erfüllung der sogenannten Tragbarkeitsbedingung. Die Bankbranche orientiert sich dabei an der Regel, wonach die Wohnkosten maximal ein Drittel des Monatseinkommens betragen sollten. Gerechnet wurde dabei nicht mit der effektiven Zinsbelastung, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent der Hypothekarschuld.

Über die Kantonsgrenzen schauen

Eine Familie mit einem Bruttoeinkommen von bis zu 10’000 Franken erhält gemäss dieser Tragbarkeitsregel nur Eigenheime, deren Kaufpreis 680’000 Franken nicht übersteigt. In diesem Preissegment ist es schwierig, im Kanton Zürich eine wie oben definierte Eigentumswohnung zu erwerben.

Die Familie müsste stattdessen in andere Kantone ziehen. Im solothurnischen Bezirk Olten beispielsweise liegt der Median eines Eigenheims bei 640’000 Franken. Erschwinglich ist eine entsprechende Eigentumswohnung auch in den aargauischen Bezirken Kulm, Zofingen, Zurzach sowie den Bezirken Frauenfeld (TG), Toggenburg (SG) und Münchwilen (TG) mit Median-Werten zwischen 616’000 und 660’000 Franken. Auch der Bezirk Brugg rutscht mit einem Median von 679’000 Franken gerade noch in den grünen Bereich.

Eine im Kanton Zürich wohnhafte Familie mit einem Bruttoeinkommen von monatlich 12’500 Franken erhält gemäss der Tragbarkeitsregel eine Eigentumswohnung von maximal 850’000 Franken. Dies ist möglich in den Bezirken Dielsdorf (850’000 Franken), Andelfingen (740’000 Franken) und Hinwil (825’000 Franken).

Rund 180’000 Franken Jahreseinkommen oder monatlich 15’000 Franken sind nötig für eine Eigentumswohnung von maximal 1 Million Franken. Der Median-Wert der Bezirke Uster (990’000 Franken), Winterthur (858’000 Franken), Pfäffikon (875’000 Franken) Bülach und Affoltern (je 895’000 Franken) ermöglichen einen Wohnungskauf in diesen Regionen. Weiter unter Quelle www.bauschweiz.ch

Bauwirtschaft: Bauprognose für die Schweiz

Obwohl die Bauwirtschaft nur gut 5% zur gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung beiträgt, machen die Bauinvestitionen etwa 10% des Schweizer Bruttoinlandprodukts aus. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass auch die Vorleistungen zu einem erheblichen Teil aus dem Inland bezogen werden. Der Importanteil an den Bauinvestitionen ist somit vergleichsweise gering. Entsprechend dürften sich Änderungen in den Bauinvestitionen in höherem Ausmass als Schwankungen in anderen konjunkturreagiblen Branchen auf die restliche Wirtschaft übertragen.Voraussagen für die Bauinvestitionen sind darum nicht nur für Akteure in der Baubranche und in den Zulieferbranchen, sondern auch allgemein von grossem Interesse.Die KOF erstellt einerseits im Rahmen ihrer vierteljährlichen Prognose für die Gesamtwirtschaft Prognosen zur Entwicklung der Bauwirtschaft in der Schweiz. Zusätzlich liefert sie halbjährlich für das Netzwerk Euroconstruct detallierte Prognosen mit noch grösserem Detaillierungsgrad und höherer Reichweite. 

Weiter unter Quelle ETH Zürich www.kof.ethz.ch

Wohnungssuche: Züricher suchen am längsten

Schweizweit findet nur gerade jede/r Fünfte die passende Immobilie innert drei Monaten. 39 Prozent suchen länger als ein Jahr, davon gar 12 Prozent mehr als drei Jahre. Regional sind die Unterschiede gross. Fast die Hälfte der Käuferinnen und Käufer sucht in Zürich zwischen einem und drei Jahren. In der Genferseeregion (15%) sind es signifikant weniger. Drei Viertel der Genferinnen und Genfer finden Ihr Eigenheim innert Jahresfrist.
Geht es um die Anzahl besichtigter Objekte, schauen sich die Nordwestschweizer/-innen vor dem Kauf am wenigsten Immobilien an. Gut die Hälfte findet ihre Immobilie nach der Besichtigung von maximal drei Objekten, jede/r Vierte kauft sogar die allererste Liegenschaft, die sie/er besichtigt. Ganz anders in der Genferseeregion: Nirgendwo sonst in der Schweiz werden auf der Suche nach der Traumimmobilie so viele Objekte besichtigt. Jede/r Dritte sieht sich über sechs Objekte an, jede/r Fünfte sogar über zehn bevor er/sie eine Immobilie kauft. Quelle moneypark.ch

In der Ostschweiz gibt man mehr fürs Wohnen aus

Der Blick auf die Wohnkosten offenbart regionale Unterschiede. In der Nordwestschweiz gibt man gemessen am Haushaltseinkommen am wenigsten fürs Wohnen aus. Jede/r Fünfte bezahlt maximal 10% des Haushaltseinkommens. Im Gegensatz zur Genferseeregion oder der Ostschweiz, wo neun Prozent über 35% des Haushaltseinkommens für das Wohnen aufwenden. Quelle moneypark.ch

Stresstest für Schweizer Immobiliengesellschaften

Die Coronakrise legt Schwächen beim Deckungsgrad und bei der Belehnung offen und ruft die Bedeutung einer nachhaltigen Unternehmensfinanzierung in Erinnerung.
 Getrieben durch einen stetigen Aufschwung standen bis zur Coronakrise in Sachen Unternehmensfinanzierung vor allem Rendite-, Effizienz- und Optimierungsorientierung im Vordergrund. Ausdruck davon waren Aktienrückkäufe und Dividendenzahlungen sowie die Optimierung der Liquidität und des Nettoumlaufvermögens. Die Pandemie führt nun ­eindrücklich vor Augen, wie verletzlich das Wirtschaftssystem und die Unternehmen, trotz positivem Momentum, sind. Es ist deshalb an der Zeit, sich die Be­deutung der etwas in Vergessenheit geratenen Tugenden Resilienz und Nachhaltigkeit in der Unternehmensfinanzierung in Erinnerung zu rufen.
Weiter unter www.fuw.ch/article  Quelle: www.fuw.ch