Immobilien Schweiz: Markt kommt bisher unbeschadet durch die Corona-Krise

Die Folgen des Lockdown für die Schweizer Wirtschaft sind bisher noch nicht abschätzbar. Zwar geht das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) von einem Rückgang des BIP um über 6% aus, was der tiefste Wirtschaftseinbruch seit 1975 wäre. Doch ist die Entwicklung in den einzelnen Branchen sehr unterschiedlich. Dies zeigt sich auch bei den Preisen am Schweizer Immobilienmarkt.

Wie das Beratungsunternehmen IAZI kürzlich mitteilte, habe der Schweizer Immobilienmarkt das erste Geschäftshalbjahr bisher relativ unbeschadet überstanden. Allerdings hätten sich die Aussichten für kommerziell genutzte Liegenschaften eingetrübt, schreibt IAZI in seiner Medienmitteilung. Quelle www.schweizeraktien.net

Das geeignete Grundstück finden

Wer sich in der Schweiz auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück macht, merkt bald: So einfach ist das nicht. Grundstücke an schönen Lagen sind rar und der Weg durch den administrativen Dschungel lang.

Vor dem Kauf eines Grundstückes unbedingt einen Architekten zu Rate ziehen.

Mit Hilfe des Architekten überprüfen, ob der Preis für das Bauland angemessen ist. Im Idealfall informieren Sie sich über die Grundstückspreise in derselben Gegend und vergleichen.

Beachten Sie unbedingt die Bauauflagen wie bebaubare Fläche, zulässige Geschosszahl, Abstände zu den Nachbarn, Dachform etc., um nicht nachträglich zu erfahren, dass Sie Ihr Vorhaben gar nicht realisieren können.

Die Bodenbeschaffenheit sollte vor Baubeginn überprüft werden. Oft kommen Altlasten zum Vorschein oder der Grundwasserspiegel ist zu hoch, was zu massiven Problemen beim Bau und anschliessenden Leben im Haus führen kann.

Ebenfalls unbedingt die Anschlussmöglichkeiten an öffentliche Werkleitungen wie Strom, Wasser, Gas und Entwässerung abklären. Sind diese nämlich noch nicht vorhanden wird es extrem teuer.

Jedem Grundstück sein Grundbuchblatt

Für jedes Grundstück im juristischen Sinne besteht ein separates Grundbuchblatt. Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich. Dort sind alle Rechte und Lasten an Grundstücken mit genauer Lage, Grösse, Nutzung des Grundstücks, Eigentümer und Belastungen wie Hypotheken, Wegrechte etc. eingetragen.

Für die Abklärung der Überbauungsmöglichkeit eines Grundstückes sind die Katasterunterlagen unerlässlich. Für die Bestimmung von Grenz- und Gebäudeabständen muss immer die aktuellste Katasterkopie verwendet werden. Quelle: www.immoscout24.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Immobilienkauf: Wenn die Eigenmittel nicht ausreichen

Eigenkapitalquote anheben – Vorsorgegelder nutzen

 

Zur Finanzierung des Eigenheims wird eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent erwartet. Reichen Ihre Eigenmittel nicht aus, besteht die Möglichkeit, vorab Vorsorgegelder einzusetzen. Dazu beziehen oder verpfänden Sie entweder Kapital aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge) oder aus der Säule 3a (gebundene Vorsorge).

In beiden Fällen können diese Gelder im Rahmen der Wohneigentumsförderung wie folgt verwendet werden:

für den Erwerb oder die Erstellung von selbst bewohntem Wohneigentum

für eine Beteiligung an selbst bewohntem Wohneigentum (z.B. Genossenschaftsanteile)

für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen auf selbst bewohntes Wohneigentum

 

Vorsorgegelder einsetzen: Säule 2

Sie haben zwei Möglichkeiten, Vorsorgegelder der Säule 2 einzusetzen. Dabei ist aber zu beachten, dass Sie mindestens 10 Prozent des Immobilienwertes mit Eigenkapital finanzieren müssen, das nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge stammt. Beim Vorbezug lassen Sie sich Ihr verfügbares Freizügigkeitskapital von der Pensionskasse ganz oder teilweise auszahlen und begleichen damit direkt einen Teil des Kaufpreises. Alternativ können Sie Ihre Freizügigkeitsleistungen auch für eine Hypothek verpfänden. Ihr Vorteil: Sie wahren Ihre vollen Ansprüche aus der Pensionskasse, bezahlen keine Steuern auf Vorbezüge, und es fallen keine Prämien für allfällige Zusatzversicherungen an.

 

Vorsorgegelder einsetzen: Säule 3a

Auch die gesparten Vorsorgegelder der Säule 3a können Sie auf zwei verschiedene Arten nutzen. Sie können die von Ihnen einbezahlten Gelder vorzeitig zum Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum beziehen. Das ausbezahlte Kapital der Säule 3a müssen Sie versteuern. Im Gegensatz zur 2. Säule müssen diese Vorbezüge beim Verkauf der Liegenschaft jedoch nicht zurückbezahlt werden. Oder Sie können einbezahlte Gelder verpfänden. Der Vorteil bei dieser Variante ist, dass das Geld weiterhin steuerfrei für Sie arbeitet und Sie keine Steuern auf ausbezahltes Kapital bezahlen müssen.

Welche Risiken bestehen beim Vorbezug?

Beim Vorbezug von Geldern der beruflichen Vorsorge sollten Sie daran denken, dass sich die Vorsorgeleistungen bei der Pensionierung oder im Risikofall (Tod/Invalidität) reduzieren. Um trotzdem gut abgesichert zu sein, ist eventuell eine Zusatzversicherung nötig – wodurch zusätzliche Kosten entstehen.

Fazit: Reichen die Eigenmittel nicht aus, um Wohneigentum zu finanzieren, bietet sich der Vorbezug oder die Verpfändung von Vorsorgegeldern an. Dabei stehen Ihnen sowohl die Gelder der beruflichen als auch der gebundenen Vorsorge zur Erfüllung Ihres Traums zur Verfügung. Quelle www.immoscout24.ch

Wie vorgehen bei einem Hausverkauf?

Wer ein Haus verkaufen möchte, muss als Erstes den Wert der Immobilie schätzen lassen. Dabei können Online-Angebote für eine sogenannte Verkehrswertberechnung helfen, eine Grundahnung des möglichen Verkaufspreises zu erhalten. Doch um einen verbindlichen, realistischen und korrekten Preis festlegen zu können, sollte eine Fachperson die Schätzung durchführen.

Für Verkaufslaien, Leute die sich in der Immobilienbranche nicht auskennen oder schlichtweg zu wenig Zeit haben, empfiehlt sich für den Verkaufsprozess der Beizug eines Maklers. Dies hat zwar seinen Preis: die übliche Provision für einen Makler beträgt ungefähr drei Prozent des Verkaufswertes. Bei einem Preis von einer Million Franken sind dies 30‘000 Franken. Aber dafür erspart man sich Zeit und unter Umständen auch Ärger. Denn der Makler beschafft alle nötigen Dokumente, kümmert sich um die Korrespondenz mit Notaren und Behörden und nimmt Besichtigungen und Verhandlungen mit den potentiellen Käufern ab.

Steuern beim Hausverkauf vermeiden oder niedrig halten?

Die Steuerbelastung kann bei einem Hausverkauf weder vermieden noch mit einem Trick tief gehalten werden. Es kann lediglich eine aufschiebende Wirkung der Grundstückgewinnsteuer erzielt werden, sofern eine Ersatzbeschaffung getätigt wird. Wenn der Kauf – sprich die Ersatzbeschaffung – innerhalb der geltenden Frist erfolgt, bleibt die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, und zwar in der Höhe des investierten Grundstückgewinns. Fällig wird die Steuer also erst, wenn man auch das «zweite» Haus veräußert. Fazit: Grundsätzlich empfiehlt Martin Waeber, für den Verkauf des Eigenheims fachmännischen Rat beizuziehen: „Es lohnt sich auf jeden Fall!“ Quelle www.immoscout24.ch

Verkauft sich ein Haus besser mit Makler ?

Die meisten Immobilien werden in der Schweiz über einen Makler verkauft. Die Frage, ob Sie den Verkauf Ihres Hauses selber managen oder einem Makler übertragen möchten, liegt aber ganz bei Ihnen. Es gibt mehrere Dinge, die Sie bei der Entscheidung in Betracht ziehen sollten. 

Was ein Makler für Sie tun kann

In aller Kürze: mit einem Makler engagieren Sie einen Vermittler zwischen Ihnen und dem Käufer – einen Vermittler mit grossem Fachwissen, der für Ihre Interessen und Wünsche einsteht. Ein guter Makler kann…

• dank grosser Erfahrung und Verhandlungsgeschick einen guten Verkaufspreis erzielen
• eine professionelle Verkaufsdokumentation erstellen
• das Verkaufsobjekt effizient vermarkten (zum Beispiel mithilfe einer eigenen Datenbank)
• Sie als Verkäufer im gesamten Prozess beraten, auch in rechtlichen Fragen
• die Besichtigungen durchführen
• Ihnen viel Zeit und Aufwände sparen
• kritischen Fragen und Forderungen der Kaufinteressenten kompetent begegnen 

Wie lange dauert ein Hausverkauf ?

Bis ein Hausverkauf unter Dach und Fach ist, vergehen in der Regel mehrere Monate bis über ein Jahr. Dies ist natürlich von verschiedenen Faktoren abhängig – dazu gehören der Wert Ihrer Immobilie, der Zustand, sowie die Lage. Ein Zeitfaktor ist natürlich auch, ob Sie sich entscheiden das Haus eigenständig zu verkaufen oder, ob Sie es über einen Makler verkaufen lassen. In der Regel geht der Verkauf mit einem Immobilienmakler etwas schneller, da sie die entsprechende Erfahrung und Expertise mitbringen.

Grundsätzlich durchläuft jeder Hausverkauf mehrere Schritte. Ganz kurz zusammengefasst sind dies Folgende:

1. Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne, etc.)
2. Entscheid: wird der Verkaufsprozess mit oder ohne Makler durchgeführt?
3. Immobilienschätzung: Festlegen des Preises
4. Erstellung der Verkaufsdokumentation
5. Vermarktung und Inserierung
6. Besichtigungen mit Interessenten
7. Verhandlungen mit Interessenten
8. Notariatsgeschäfte (Beurkundung des Kaufvertrags, Änderung im Grundbuch)
9. Schlüsselübergabe
10. Innert 30 Tagen: Einreichen der Deklaration für die Grundstückgewinnsteuer

Ein guter Bauplan ist die Grundlage für gelungene Bauprojekte

Bevor Sie mit der Planung beginnen, sollten Sie die rechtlichen Beschränkungen in Erfahrung bringen. Dazu zählen zum Beispiel die baurechtlich erlaubte Geschosszahl, die Ausnützungsziffer (Verhältnis Wohnraum zu Grundstücksfläche) sowie Gebäudehöhe und Grenzabstände.

Dies bringen Sie beim zuständigen Bauamt bzw. Kreisarchitekten in Erfahrung. Am Grundbuchamt ermitteln Sie, ob relevante Wegerechte von Nachbarn oder ein festgelegter Charakter der Bebauung für das Grundstück vorliegen.

Kompetente Baupartner

Steht einem Umbau baurechtlich nichts im Wege, so muss dieser geplant werden. Arbeiten Sie mit einem Architekten zusammen, profitieren Sie von der baurechtlichen Beratung durch einen Experten. Ein Architekt lotet die gegebene räumliche Struktur und das Potenzial für Verbesserungen gründlich aus.

Darüber hinaus klärt er die Tragfähigkeit von bestehenden Konstruktionen oder die Umsetzung von Energievorschriften sorgfältig ab. Ein guter Bauplan ist die Grundlage für gelungene Bauprojekte.

Finanzierung absichern

Sind alle Pläne ausgearbeitet, so muss die Finanzierung geklärt werden. Gesamtkosten und Zinsbelastung sollten sich im Rahmen der üblichen Bankrichtlinien bewegen. Vor allem bei Altbauten ist zu bedenken, dass die effektiven Baukosten manchmal nicht vollumfänglich als Wertvermehrung anerkannt und deshalb nicht von der Bank finanziert werden.

Klären Sie aus diesem Grund ab, wie stark die geplanten Investitionen den Wert der Liegenschaft steigern und welchen Teil der Kosten die Bank finanziert. Massgeblich für die Belehnung ist der Schätzwert des Objekts nach dem Umbau.

Fazit: Nur gut durchdachte und geplante Erweiterungen des Wohnraums bringen Wohnkomfort und eine solide Finanzierungsmöglichkeit. Quelle www.immoscout24.ch

Das ideale Baugrundstück finden

Vor dem Hausbau kommt die Suche nach einem geeigneten Grundstück. Dabei ist es für Privatpersonen mitunter schwierig, an Bauland zu kommen.

Wenden Sie sich an die richtigen Ansprechpartner

Kompetente Ansprechpartner finden Sie bei Kommunen und Gemeinden. Fragen Sie dort an, ob in nächster Zeit ein neues Baugebiet geplant ist oder aber im Rahmen städtischer Verdichtungsmassnahmen Grundstücke zur Bebauung freigegeben werden.

Ebenso haben die Kundenberater in regionalen Kreditinstituten mit angeschlossener Immobilienabteilung Information über Bauplatzangebote, die meist gar nicht öffentlich offeriert werden. Zudem lohnt sich ein Blick in die Annoncen von Immobilienportalen oder den Wohnungsmarkt der Zeitungen.

Vielerorts ist eingezontes Bauland allerdings in den Händen von Architekten oder Generalunternehmern. Wer auf dem entsprechenden Grundstück bauen will, muss das mit dem Besitzer tun.

Tipp 1: Kontaktieren Sie örtliche Bauunternehmer. Diese verfügen über lokales Insiderwissen und können Ihnen vielleicht Tipps über mögliche Baugrundstückegeben.

Haben Sie ein Grundstück gefunden, sollten Sie genau prüfen, ob die Lage Ihren Bedürfnissen entspricht:

Gibt es ausreichende Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten?

Sind kulturelle Einrichtungen gut erreichbar?

Sind Kindergärten oder Schulen in der Nähe?

Wie ist die Entfernung zum Dorfzentrum oder zur nächsten grösseren Stadt?

Wie attraktiv sind der Arbeitsmarkt und der Steuerfuss?

Wie sind Aussicht und Besonnung?

Ist es ruhig?

Passt das Platzangebot zu Ihren Vorstellungen vom Traumhaus?

Wie gut ist das Grundstück erschlossen?

Je nach Lage sind diese Faktoren unterschiedlich gewichtet. Bereits auf kleinstem Raum kann es deshalb beträchtliche Preisunterschiede geben.

Vor unliebsamen Überraschungen schützt eine gründliche Recherche: Achten Sie auch auf die Bodenbeschaffenheit. In einem Sumpfgebiet wird es zum Beispiel schwierig sein, einen Keller zu bauen. Und Hochwassergefahr wirkt sich auf die Versicherungsprämie aus. Wer auf einem Gelände baut, das früher industriell genutzt wurde, sollte sich über mögliche Altlasten informieren.

Tipp 2: Werfen Sie einen Blick auf den Zonenplan. Dieser zeigt, wo welche Gebäude künftig gebaut werden können. So schützen Sie sich davor, dass Ihnen plötzlich ein Wohnblock die schöne Aussicht nimmt. Quelle www.immoscout24.ch