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Dienstag, 18. September 2018

Schweizer Immobilien – Ende des Booms?



Derzeit stehen in Schweiz mehr Wohnungen leer als noch vor fünf Jahren. Medien berichten daher von massivem Leerstand – verbunden mit den Risiken wie Preiseinbrüchen und notleidenden Finanzierungen.
Schauen wir uns zunächst die Fakten an. In der Schweiz stehen 72.000 Wohnungen (Stand Ende 2017) leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,6%, was im internationalen Vergleich ein tiefer Wert ist.
In Deutschland beispielsweise stehen gemäß den neusten Zahlen 4,5% aller Wohnungen leer. Und dennoch dreht die Politik in Deutschland geradezu durch, wenn es um die Schaffung neuen Wohnraums geht.

Einer der Gründe für die zurückgehende Nachfrage ist der derzeit fehlende Zuzug aus dem Ausland. Die Schweiz wuchs im vergangenen Jahr durch Kinder (Schweizer Frauen gebären doppelt so viele Kinder wie deutsche). Der fehlende Zuzug hat zwei Gründe: Zum einen die unsägliche hiesige Migrationsdiskussion (in der Schweiz beträgt der Ausländeranteil 25%) – zum anderen das vergleichsweise starke europäische Ausland (keine Notwendigkeit zum Wegzug). Dabei werden qualifizierte Arbeitnehmer überall in der Schweiz gesucht. Die Schweiz hat eine Arbeitslosenquote von 2,4 % - die niedrigste seit zehn Jahren.

Diese Entwicklung spiegelt sich in der Zuwachsrate an Haushalten wider, wobei die Zuwachsrate von Schweizer Haushalten mit 0,6 % (2017) unverändert blieb.

Warum wurden und werden vergleichsweise viele Mietwohnungen gebaut? Die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) schrieb hierzu unlängst: „Dies nicht etwa weil die Investoren - darunter viele Pensionskassen und Versicherungen - die Nachfrage falsch einschätzten, sondern weil sie angesichts der niedrigen Zinsen keine sinnvollen Anlagealternativen sehen. Der Bauboom betrifft denn auch nur Mietwohnungen. Es ist frappant, wie stark sich die Leerstandsquoten von Mietwohnungen und Wohneigentum auseinanderentwickelt haben. Laut der Credit Suisse liegt die Ziffer bei Mietwohnungen nun bei mehr als 2,5%, während sie bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern kaum veränderte 0,6% beträgt.“

Hinzu kommt, nochmals die NZZ:  „Aber so hoch die Zahl der leeren Wohnungen mittlerweile auch liegt: An der Wohnungsknappheit in den Großzentren hat sich wenig geändert. In Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin; ein Überangebot ist kein Thema.“
Im Ergebnis heißt das, dass die Abschwächung der Zuwanderung zu entspannteren Mietwohnungsmärkten führt, während die Wohneigentumsmärkte primär von der Entwicklung der schweizerischen Nachfrage geprägt ist. Und an der hat sich nichts geändert.

Ein Ergebnis ist aber auch eine Situation, wie wir aus Deutschland kennen: Da oben aufgeführte institutionelle Investoren nach Mietrenditen investiert haben und die Preise für die knappen Grundstücke in den Metropolen immer weiter stiegen, die Mieten aber – bei einem ohnehin hohen Mietniveau – nicht einfach weiter erhöht werden konnten, wichen diese Investoren in die nicht selten schlecht erschlossene Peripherie aus, wo sie jetzt Vermietungsschwierigkeiten haben.

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