Derzeit stehen in Schweiz mehr Wohnungen leer als noch vor
fünf Jahren. Medien berichten daher von massivem Leerstand – verbunden mit den
Risiken wie Preiseinbrüchen und notleidenden Finanzierungen.
Schauen wir uns zunächst die Fakten an. In der Schweiz
stehen 72.000 Wohnungen (Stand Ende 2017) leer. Das entspricht einer
Leerstandsquote von 1,6%, was im internationalen Vergleich ein tiefer Wert ist.
In Deutschland beispielsweise stehen gemäß den neusten
Zahlen 4,5% aller Wohnungen leer. Und dennoch dreht die Politik in Deutschland
geradezu durch, wenn es um die Schaffung neuen Wohnraums geht.
Einer der Gründe für die zurückgehende Nachfrage ist der
derzeit fehlende Zuzug aus dem Ausland. Die Schweiz wuchs im vergangenen Jahr
durch Kinder (Schweizer Frauen gebären doppelt so viele Kinder wie deutsche).
Der fehlende Zuzug hat zwei Gründe: Zum einen die unsägliche hiesige
Migrationsdiskussion (in der Schweiz beträgt der Ausländeranteil 25%) – zum
anderen das vergleichsweise starke europäische Ausland (keine Notwendigkeit zum
Wegzug). Dabei werden qualifizierte Arbeitnehmer überall in der Schweiz
gesucht. Die Schweiz hat eine Arbeitslosenquote von 2,4 % - die niedrigste seit
zehn Jahren.
Diese Entwicklung spiegelt sich in der Zuwachsrate an
Haushalten wider, wobei die Zuwachsrate von Schweizer Haushalten mit 0,6 %
(2017) unverändert blieb.
Warum wurden und werden vergleichsweise viele Mietwohnungen
gebaut? Die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) schrieb hierzu unlängst: „Dies nicht
etwa weil die Investoren - darunter viele Pensionskassen und Versicherungen -
die Nachfrage falsch einschätzten, sondern weil sie angesichts der niedrigen
Zinsen keine sinnvollen Anlagealternativen sehen. Der Bauboom betrifft denn
auch nur Mietwohnungen. Es ist frappant, wie stark sich die Leerstandsquoten
von Mietwohnungen und Wohneigentum auseinanderentwickelt haben. Laut der Credit
Suisse liegt die Ziffer bei Mietwohnungen nun bei mehr als 2,5%, während sie
bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern kaum veränderte 0,6%
beträgt.“
Hinzu kommt, nochmals die NZZ: „Aber so hoch die Zahl der leeren Wohnungen
mittlerweile auch liegt: An der Wohnungsknappheit in den Großzentren hat sich
wenig geändert. In Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne übersteigt die
Nachfrage das Angebot weiterhin; ein Überangebot ist kein Thema.“
Im Ergebnis heißt das, dass die Abschwächung der Zuwanderung
zu entspannteren Mietwohnungsmärkten führt, während die Wohneigentumsmärkte
primär von der Entwicklung der schweizerischen Nachfrage geprägt ist. Und an
der hat sich nichts geändert.
Ein Ergebnis ist aber auch eine Situation, wie wir aus
Deutschland kennen: Da oben aufgeführte institutionelle Investoren nach
Mietrenditen investiert haben und die Preise für die knappen Grundstücke in den
Metropolen immer weiter stiegen, die Mieten aber – bei einem ohnehin hohen
Mietniveau – nicht einfach weiter erhöht werden konnten, wichen diese
Investoren in die nicht selten schlecht erschlossene Peripherie aus, wo sie
jetzt Vermietungsschwierigkeiten haben.
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