Investoren setzen weiter auf Immobilien in der Schweiz

Zürich – Das Gros der Schweizer Unternehmen, die in die Immobilienwirtschaft investieren, zeigt sich von der Corona-Pandemie nur wenig beeindruckt: 70 Prozent der Befragten geben an, dass ihre Risikobereitschaft nicht abgenommen hat. Die befragten Unternehmen beabsichtigen in inländische und verstärkt auch ausländische Immobilien zu investieren. Dies sind Ergebnisse des aktuellen Asset Management Surveys von EY Schweiz und der Hochschule Luzern. Für die Studie wurden 52 Unternehmen befragt, die einen repräsentativen Querschnitt der Schweizer Immobilienwirtschaft darstellen. Die befragten Unternehmen haben zusammen 248 Milliarden Schweizer Franken in Immobilien investiert.

«Die Pandemie hat kaum spürbaren Einfluss auf die generelle Nachfrage der Investoren nach Immobilienanlagen, die im Niedrigzinsumfeld und insbesondere auch in unsicheren Zeiten alternativlos bleiben», sagt Karl Frank Meinzer, Leiter Real Estate bei EY Schweiz. Und Casper Studer, Immobilien-Experte bei EY Schweiz, sagt: «Was sich verändert hat, ist die Fokussierung auf Immobilien, die sich gegenüber der Pandemie als resilienter erwiesen haben – das trifft vor allem auf Immobilien zu, die für Wohnen und Logistik genutzt werden.» Mehr als die Hälfte der Befragten gab an, ihre Portfolios in der Assetklasse Wohnen ausweiten zu wollen. Deutlich an Beliebtheit eingebüsst haben hingegen für den Detailhandel genutzte Immobilien, während das Segment der Büro-Immobilien weiterhin stabil in der Investorengunst bleibt. Quelle: moneycab

 

Folgen für den Eigentumsmarkt in der Pandemie

Wie in allen anderen Branchen hat Covid-19 seit seinen Anfängen im März 2020 auch in der Immobilienwelt viel Unsicherheit ausgelöst. Der Bereich Wohnen erwies sich jedoch schon vorher als «Betongold».

Es wird immer wichtiger, Platz zum Wohnen zu haben – und weniger wichtig, wie nah der Sitz des Arbeitgebers ist. Die generelle Nachfrage nach Wohnen ist aufgrund coronabedingter Faktoren merklich gestiegen. 
Die Anzahl der Homeoffice–Mitarbeitenden wird sich in den nächsten Jahren deutlich erhöhen. Damit steigt auch der Bedarf an Wohnraum. Weiter wird künftig der Wohnort nicht mehr in der Peripherie des Arbeitsorts liegen müssen, was eine Verlagerung der Nachfrage auf Randregionen lenkt. Es werden somit auch Regionen berücksichtigt, welche ausserhalb der herkömmlichen Zentren liegen. Langfristig könnte dies sogar die Nachfrage in den näheren Agglomerationen verringern.
Ein weiterer wichtiger Faktor sind auch Einsparungen bei den niedrigeren Ausgaben für Ferien, welche sich aufs Haushaltsbudget auswirken – was wiederum mehr Liquidität fürs Wohnen bringen wird. 

Folgen für den Eigentumsmarkt

Infolge der vorher genannten Faktoren haben sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser für Wohn- und Ferienzwecke in der Schweiz im vergangenen Jahr verteuert. Die Preisentwicklung war regional breit abgestützt. Im Laufe des Jahres werden die Preise für Eigenheime voraussichtlich weiter steigen. Der Preisanstieg dürfte sich jedoch gegenüber dem Vorjahr etwas verlangsamen.
Die Zinsen sind zudem nach wie vor sehr tief. Aufgrund der hohen Immobilienpreise weichen darum viele in die Peripherie aus, welche dank Corona und Homeoffice deutlich interessanter geworden ist. Einziger Wermutstropfen für viele potenzielle Käufer ist die nach wie vor umstrittene Tragbarkeitsberechnung der Banken. Einerseits ist diese wichtig, damit es nicht zu einer Überschuldung der Kunden kommt, andererseits ist die Hürde mit kalkulatorischen fünf Prozent immer noch sehr hoch gegenüber den aktuellen Zinssätzen. Die verschiedenen Anspruchsgruppen diskutieren dies kontrovers. 
Bei den Einfamilienhäusern klettern die Preise infolge Knappheit in Zentren und direkten Agglomerationen in die Höhe – die Transaktionspreise liegen auf Rekordwerten. Die wichtigsten Bergdestinationen verzeichneten sogar die stärksten Preisanstiege seit 2012. Auch weniger gut erschlossene Feriendestinationen profitieren von diesem Trend. Der Markt ist dank der Alternativlosigkeit infolge Corona nochmals stark angekurbelt worden. Schweizerinnen und Schweizer machen, wenn möglich, Ferien in den eigenen vier Wänden.

Auch der Mietwohnungsmarkt reagiert

Auch im Mietwohnungsbereich ist der Trend nach schöneren, grösseren und neueren Wohnungen ungebrochen. Dabei spielen Faktoren wie die Einsparungen infolge fehlender Alternativen für Ferien u.a. eine entscheidende Rolle. Die Neubautätigkeit hat einen Höchststand erreicht, noch sind aber einige Objekte in Planung/Realisierung.
Die Leerstandsquote ist nach wie vor auf tiefem Niveau, jedoch leicht steigend. Künftig muss sicherlich mit höheren Leerstandsquoten gerechnet werden. Ein Überangebot an Wohnungen führt mit hoher Wahrscheinlichkeit auch künftig zu sinkenden Marktmieten. 
Aus Investorensicht hat der zu erwartende hohe Leerstand der Kauflust jedoch keinen Abbruch getan. So verteuerten sich 2020 Wohnrendite-Liegenschaften gegenüber dem Vorjahr um knapp fünf Prozent. Gerade die wirtschaftliche Unsicherheit hat die Nachfrage nach diesem wenig zyklischen Immobiliensegment gestützt. Bei Kaufpreisen von Mehrfamilienhäusern ist gesamtschweizerisch von einem leichten Anstieg auszugehen. Allerdings ist an Spitzenlagen das Potenzial für weitere Preiserhöhungen bei den aktuellen Zinsen und Mietpreisen praktisch ausgeschöpft.

Fazit und Quellen

Gesamthaft kann festgehalten werden, dass die tiefen Zinsen, die allgemein noch intakte Wirtschaftslage, das Wohlstandsniveau und das neue Covid-19-Phänomen den Wohnmarkt stark und positiv beeinflusst haben, beziehungsweise weiterhin beeinflussen werden. 

Weiterführende Informationen sind dem Immobilienmarkt-Bericht 2021 der CSL Immobilien, dem Magazin der Credit Suisse CH-Immobilienmarkt 2021 und dem UBS Outlook Schweiz 2021 zu entnehmen.

Bauboom in der Schweiz: Verdichtungen und energetische Gebäudesanierungen

Statt von einem "Bauboom" spricht man beim Dachverband der Schweizer Bauwirtschaft Bauen Schweiz von "kontinuierlich guter Arbeit". Ein Großteil der Aufträge sind sogenannte Verdichtungen und energetische Gebäudesanierungen. Doch nicht zuletzt wegen niedriger Zinsen investieren Großanleger gern in Bauprojekte wie etwa neue Gebäudekomplexe mit Mietwohnungen.

Die Nachfrage stimmt, obwohl es in einigen ländlichen Regionen Leerstand gibt. In den Städten ist Wohnraum weiterhin Mangelware. Das auch, weil zuletzt die Nettozuwanderung wieder gestiegen ist; haben doch in der Pandemie viele Ausländer, die nach einer gewissen Zeit in der Schweiz das Land eigentlich wieder verlassen wollten, es vorgezogen zu bleiben - vor allem wegen vergleichsweise schwierigeren Arbeitsmarktbedingungen in ihren Heimatländern.

Die Baubranche macht zehn Prozent der Schweizer Wirtschaftsleistung aus und beschäftigt etwa eine halbe Million Fachkräfte. Laut einer aktuellen Konjunkturumfrage ist die Lage im Baugewerbe stabil. Zu einem Problem könnte allerdings die eingeschränkte Verfügbarkeit von Baustoffen und Vorprodukten werden. Übrigens sind die Immobilienpreise in der Schweiz so stark gestiegen wie seit acht Jahren nicht mehr. Quelle: tagesschau

Hat die AHV-Einzelrente Einfluss auf die Finanzierung von Wohneigentum

Die Anpassung der maximalen AHV-Einzelrente von 2’370.- auf 2’390.- Schweizer Franken hat auf den ersten Blick keinen Einfluss auf die Finanzierung von Wohneigentum. Oder etwa doch? Der Plafond, der Grenzbetrag, für Verheiratete erhöht sich von 3’555 auf 3’585 Franken. Das sind immerhin 360 Franken pro Jahr. Doch liegt damit mehr Hypothek drin?

Ausgangspunkt ist die sogenannte Tragbarkeitsberechnung, die festlegt, dass die kalkulatorischen Wohnkosten nicht mehr als 33 Prozent des Einkommens ausmachen dürfen. Das bedeutet, dass durch eine jährliche Rentenerhöhung von 360 Franken die Hypothek um 2’400 Franken höher ausfallen kann als vor der Rentenerhöhung.

Wer darüber hinaus die AHV-Rente noch zwei Jahre aufschiebt, beispielsweise weil der Partner oder die Partnerin erst zwei Jahre später das Rentenalter erreicht, erhält eine zusätzliche Rentenerhöhung von 10.8 Prozent. Dadurch kann die Hypothek theoretisch um ganze 15’000 Franken aufgestockt werden. In der Praxis wird dies wohl so kaum geschehen, da nur wenige Finanzierungsanbieter gewillt sind, eine Aufstockung von nur 15’000.- Franken vorzunehmen.

Die Rentenerhöhung hat also aufgrund der Tragbarkeitsberechnung nur einen sehr geringen bis keinen Einfluss auf die Finanzierung. Was jedoch entscheidender ist, ist die Tatsache, dass eine Rentenerhöhung vom Bund vorgenommen wird, um die steigenden Lebenshaltungskosten zu decken. Ob nun diese marginale Rentenerhöhung die höheren Kosten im Alter abfedern kann, sollte kritisch hinterfragt werden. Nebst den höheren Lebenshaltungskosten im Alter sollten die effektiven Wohnkosten berücksichtigt werden. Diese können Stand heute nur geschätzt werden, da weder der Hypothekarzinsmarkt noch die Mietkosten so weit im Voraus verlässlich kalkuliert werden können. Dies bestätigt wieder einmal mehr das die eigene Verantwortung für den Ruhestand steigt, heisst also, dass jede Person sich wesentlich früher als erst bei der Pensionierung Gedanken machen muss, um ihre Altersvorsorge rechtzeitig aufzugleisen. Quelle: moneypark.ch

Bis ans Lebensende im Eigenheim leben

Eigentümer und Eigentümerinnen wollen im Idealfall bis ans Lebensende im Eigenheim leben und dabei auch möglichst niedrige Wohnkosten haben. Hat man frühzeitig die richtige Strategie zur Amortisation und das richtige Vorsorgekonzept gewählt, kann das gelingen. Die monatlichen Kosten für die Hypothek nach der Pensionierung sind dann überschaubar und sollten geringer ausfallen als die Miete eines vergleichbaren Objekts. So sieht zumindest der Idealfall aus.

Die Altersvorsorge richtig zu planen und zusätzlich noch ein Eigenheim zu haben, kann in der Tat eine Herausforderung sein. Sobald man in den Ruhestand tritt, also pensioniert ist, sinkt das Einkommen zum Teil stark und man verdient bis zu 50 Prozent weniger als zuvor. Dann kann es bei der Hypothek nach der Pensionierung mitunter eng werden. Problematisch wird es, wenn der Hypothekarnehmer die Tragbarkeitsanforderungen seiner Bank nicht mehr erfüllt. In der Regel dürfen die Hypothekarzinsen plus Nebenkosten in Höhe von einem Prozent des Objektwerts maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen. Im schlimmsten Fall muss das Eigenheim verkauft werden. Damit das sicher nicht passiert, ist es immens wichtig, das Vorsorgekonzept zusammen mit der Hypothekarstrategie genau unter die Lupe zu nehmen und sorgfältig zu planen.

Im besten Fall macht man sich von Anfang an Gedanken, wie man die Hypothekarschuld bis zur Rente auf ein möglichst niedriges Niveau senkt. Mit der richtigen Strategie und guten Amortisationsplänen – im Rahmen des Vorsorgekonzepts – lässt sich die Hypothek meist soweit zurückzahlen, dass die Kosten der Hypothek nach der Pensionierung möglichst gering ausfallen und das Eigenheim bis zum Lebensende bewohnt werden kann.

Häufig wird für die Rückzahlung eine indirekte Amortisation gewählt. Bei dieser Form der Amortisation bleibt die Höhe der Hypothekarschuld über die gesamte Laufzeit gleich hoch und dementsprechend auch die zu zahlenden Hypothekarzinsen. Denn anstatt regelmässig Tranchen an den Hypothekargeber zu zahlen und die Hypothekarschuld so kontinuierlich zu verringern, wird der Betrag in eine Altersvorsorgelösung der Säule 3a oder/und 3b eingezahlt. Das bietet zwei Vorteile: Sowohl die Zinszahlungen als auch die Einzahlungen in das Vorsorgekonzept (3a/3b) lassen sich steuerlich geltend machen. Das so angesparte Geld kann dann später verwendet werden, um die Hypothek zurückzuzahlen. Im Idealfall wird so kalkuliert, dass die Hypothek im Alter nach der Amortisationszahlung so niedrig ist, dass die Zinszahlungen keine Hürde mehr darstellen.

Letztlich hängt die richtige Vorgehensweise und das richtige Vorsorgekonzept immer von der eigenen Lebens- und Finanzsituation ab und kann sich mitunter schlagartig ändern. Umso wichtiger ist es, von Anfang an eine gute Strategie zu entwickeln, die möglichst viel Flexibilität bietet. Auf diese Weise ist das Eigenheim auch im Alter eine gute und machbare Wohnform. Quelle: moneypark.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der Weg zum Eigenheim für Junge Menschen

Im Land der Mieter ist der Traum vom Eigenheim stark verbreitet - ein schöner Teil der Schweizer Bevölkerung möchte ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung haben. Auch die meisten Jugendliche träumen vom Eigenheim: 77 Prozent gaben im Jahr 2000 in einer Umfrage an, sie wollten später eine Immobilie besitzen.

Doch dieses Ziel lässt sich in der Schweiz immer häufiger erst im gesetzten Alter verwirklichen - wenn überhaupt. Das geht aus einer neuen Analyse der Credit Suisse hervor.

Hohe Preise, schwierige Finanzierung

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren, und es werden heute vielerorts Preise verlangt, die sich Normalverdiener kaum mehr leisten können. Gerade junge Menschen verdienen meistens noch nicht sehr viel. 

Der Traum vom Eigenheim in jungen Jahren scheitert oft an einem weiteren Grund: Die Finanzierung. Obwohl die Hypothekarzinsen äusserst tief sind, vergeben die Banken die Kredite nur zurückhaltend: Das böse Wort heisst Tragbarkeitsregeln.

Erstaunlich viele junge Hausbesitzer

Der Weg zum Eigenheim ist für Junge also steinig. Doch erstaunlicherweise besitzen dennoch 55 Prozent der Wohneigentümer zwischen 30 und 40 Jahren ein eigenes Haus. Verblüffend, den Häuser sind teurer und sollten eigentlich schwieriger zu finanzieren sein.

Doch in vielen dieser Fälle hat sich die Hürde gar nicht gestellt: Die jungen Hausbesitzer kamen über eine Erbschaft zu ihrer Immobilie.

So besitzen heute vor allem ältere Menschen die Schweizer Eigenheime. Und diese Generation der Babyboomern gibt ihre Immobilien nun allmählich an jüngere Generationen weiter. Am einfachsten lässt sich der Traum vom Eigenheim in jungen Jahren daher heute sicherlich über eine Erbschaft realisieren.

«Das hilft, das Angebot zu erhöhen»

"Zum Glück gibt die Generation der Babyboomer ihre Einfamilienhäuser nun zunehmend an ihre Kinder und Enkel weiter. Das hilft, das Angebot zu erhöhen", sagt Credit-Suisse-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile. "Denn es wird heute zu wenig gebaut, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Gerade die mittleren Generationen in der Schweiz haben heute ein kleinere Chance als früher, im freien Markt zu Wohneigentum zu kommen", so Hasenmaile.

Quelle:  https://www.cash.ch/news/politik/immobilien-erben-ist-fuer-junge-menschen-oft-der-einzige-weg-zum-wohneigentum-1773918

 

 

Rentable Investments gesucht

Vielerorts in der Schweiz sinken die Wohnungsmieten, dessen ungeachtet sind viele Investoren weiterhin bereit, für Mehrfamilienhäuser mangels Anlagealternativen sehr hohe Preise zu bezahlen. Mit Blick auf die ökonomische Nachhaltigkeit solcher direkten oder indirekten Investments stellt sich indes die Frage, wie sinnvoll das Bezahlen immer höherer Preise für immer tiefere Erträge in einem vermeintlich sicheren Marktsegment auf die Dauer sein kann – selbst wenn sich vorerst keine Änderung des Zinsregimes abzeichnet. Die Suche nach rentableren Immobilienanlagen, auch im Ausland, liegt da nahe. Als attraktive Immobilieninvestments gelten Marktsegmente, denen (noch) eine stabile Nachfrage attestiert werden kann – aktuell etwa Studentenunterkünften. Aufgrund stetig steigender Studentenzahlen und des grösstenteils bestehenden Unterangebots an bezahlbaren Unterkünften in Universitätsstädten ist die Assetklasse Student Housing ein seit mehreren Jahren wachsender Investmentmarkt. Daran hat auch die Corona-Krise nichts Wesentliches geändert.

Wie Catella Research berichtet, war die Nachfrage nach Studentenunterkünften 2020 in den meisten europäischen Ländern kaum rückläufig und die Investitionsbereitschaft blieb stabil. Mehr zum «Wachstumsmarkt Student housing» und zu weiteren Themen auf den folgenden Seiten. Quelle: https://www.immobilienbusiness.ch

 

 

Motel a Miio kommt in die Schweiz

Die deutsche Design-Marke Motel a Miio hat in der Liegenschaft Schifflände 5 in der Innenstadt von Zürich 205 qm Verkaufsfläche angemietet. Das Unternehmen will dort seine erste Schweizer Filiale eröffnen. Motel a Miio verkauft hochwertige Keramik-Waren, die umweltfreundlich und nachhaltig in Portugal produziert werden. Das Gebäude im Niederdorf nahe dem Bellevue befindet sich in einem Einkaufs- und Gastroquartier, wo unter anderem auch die Filialisten Papa Joe’s, Dune sowie Joe & The Juice zu finden sind. Die Retail-Fläche wurde von SPG Intercity Zurich im Auftrag des Immobilien-Eigentümers vermittelt. Die Eröffnung des ersten Motel a Miio Ladens auf Schweizer Boden ist für den 17. April 2021 geplant. Quelle: www.immobilienbusiness.ch

Immobilienmesse IMMO wird unabhängig

Die Fachmesse IMMO findet künftig unabhängig von der Finanzmesse statt. Hintergrund sind nach Veranstalterangaben Planungsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie.

Im kommenden Jahr wird die Schweizer Immobilienmesse für Investoren IMMO ihr zehnjähriges Bestehen feiern und zugleich unabhängig und räumlich getrennt von der Finanzmesse stattfinden. Das teilt der Veranstalter mit. Man habe sich zu dem Schritt «infolge anhaltender Planungsunsicherheiten und weiterhin geltenden restriktiven Bestimmungen in Zusammenhang mit Covid 19» entschieden.

Nach dem erfolgreichen Verlauf der IMMO21, die pandemiebedingt als Online-Event durchgeführt wurde und mit 93 Gesellschaften einen Ausstellerrekord verzeichnete, wolle man das hybride Veranstaltungskonzept weiter ausbauen, heisst es weiter. Auch in Zukunft soll der Begleitkongress IMMO Forum live über die Messewebsite übertragen werden. Für das französischsprachige Publikum ist ab dem kommenden Jahr zudem eine Synchronübersetzung geplant. Das diesjährige IMMO Forum im Januar hatte über 4.000 Zuschaltungen zu der Liveübertragung verzeichnet.

Der Branchenanlass, der mittlerweile als grösste Schweizer Messe für professionelle inländische und ausländische Immobilienakteure gilt, wird am 19. und 20. Januar 2022 in der Halle 622 in Zürich Oerlikon stattfinden. Organisatoren sind MV Invest und der Swiss Circle.Quelle: www.immobilienbusiness.ch