Neue Online-Plattformen mischen den Schweizer Immobilienmarkt auf

Die Bedingungen sind aber offenbar nicht immer zum Vorteil von Hausverkäufern.Wenn die Preise für Häuser steigen, freuen sich in der Regel die Immobilienmakler. Denn je höher der Verkaufspreis, desto grösser ihre Provisionen. Nun drängen seit einiger Zeit Immobilienportale in den Markt. Sie verlangen statt Provisionen einen tiefen Fixpreis – egal, was die Immobilie kostet.

So steigerte die Firma Neho seit ihrem Markteintritt 2018 den Umsatz auf 14 Millionen Franken, wie der "SonntagsBlick" berichtet. Gemessen an den Verkaufszahlen sind wir bereits der grösste Immobilienvermittler im Land", sagt Neho-Chef Eric Corradin. Er verkauft Wohneigentum zum Fixpreis von 9500 Franken. Noch tiefer geht die neue Plattform Homedeal24. Ihr Vermittlungspreis liegt bei 969 Franken. "Wir wollen das verkrustete System aufbrechen", sagt CEO Emmanuel Hoffmann.

LautGabriel Diezi, Leiter Deutschschweiz bei der Makler-Vermittlerin Bestag, kritisiert die neue Konkurrenz. Zwar spare der Verkäufer mit dem Fixpreis-Modell auf den ersten Blick Kosten. "Doch bei dieser Rechnung geht er davon aus, dass der Verkaufspreis beim klassischen Makler der gleiche ist wie beim Fixpreis-Makler." Das treffe in der Regel aber nicht zu: "Das Ziel der Onlineplattformen ist der schnelle Verkauf", so Diezi im "SonntagsBlick". Deshalb bewerteten sie die Objekte oft zu tief, um sie schnell los zu werden.

+Wenn die Eigentümer 20'000 Franken Provision sparen, ihr Objekt aber 100'000 Franken unter Wert verkaufen, sind sie tatsächlich die Verlierer", sagt Diezi. Eine Umfrage zeige, dass der Preis das wichtigste Kriterium beim Verkauf sei.

Ebenso einschneidend wirke sich aus, dass die Plattformen die Besichtigungen komplett den Besitzern überliessen. Spätestens nach fünf Führungen hätten die Verkäufer genug, sagt Diezi. "Dann verkaufen sie, obwohl ein höherer Preis möglich wäre."

Der Markt bleibt hart umkämpft. Die drei grössten Schweizer Vermittler verkaufen elf Prozent aller Immobilien. Über 10'000 weitere Makler kämpfen um den Rest des lukrativen Immo-Kuchens Quelle: (AWP/cash)

 

Renditen gesucht

Anderthalb Jahre nach Ausbruch der Pandemie zeigen die rasch entwickeltenCovid-19-Impfstoffe Wirkung. Mit der sich abzeichnenden Immunisierung weiter Teile der Bevölkerung beginnt sich die Weltwirtschaft zu erholen, beschleunigt durch die massiven Kapitalströme, welche die Notenbanken zur Konjunkturbelebung in die Märkte pumpen. Doch die «Medizin» hat Nebenwirkungen, insbesondere auf den Immobilienmärkten: Die durch Niedrigzinsen und massive Anleihekäufe seit Jahren geförderte Nachfrage nach Immobilien wird

durch die pandemiebedingten neuen finanzpolitischen Instrumente noch verstärkt. Das Preisniveau für Liegenschaften, das sich schon längst von der Entwicklung der aus ihnen zu erwirtschaftenden Einkommen abgekoppelt hat, dürfte somit weiter steigen.

Für Vorsorgeeinrichtungen, welche Auszahlpläne bedienen müssen, wird es damit nicht einfacher, durch das Ausweichen auf Immobilien halbwegs auskömmliche Renditen zu erzielen. So erwägen immer mehr kleinere Pensionskassen, ihre Immobilieninvestments in Form von Kollektivanlagen zu organisieren, um die Profitabilität zu erhöhen. Einen Weg dazu stellt die Beteiligung an Anlagestiftungen dar, in deren Portfolio die eigenen Liegenschaften als Sacheinlagen eingebracht werden können. Quelle: Immobilienbusiness

Corona-Pandemie: Keinen Anspruch auf Mietzinsreduktion

In Sachen Mietzinsnachlass während der pandemiebedingten Lockdowns erging ein erstes Urteil: Das Mietgericht Zürich hat entschieden, dass für den Mieter kein rechtlicher Anspruch auf eine Reduktion besteht.Vermieter und Geschäftsmieter haben gespannt auf das erste Urteil zur Frage der Mietzinsreduktion für Geschäftsflächen während den behördlich verordneten Schliessungsperioden gewartet. Nun liegt es vor. Das Mietgericht Zürich hat in einem erstinstanzlichen Urteil vom 2. August 2021 dem Vermieter recht gegeben, der die Bezahlung des vollen Mietzinses für eine Geschäftsfläche für die Dauer der behördlich verordneten Schliessungsperioden eingeklagt hatte. Dem Urteil sei zu entnehmen, dass die behördlichen Zwangsschliessungen keinen Mangel im mietrechtlichen Sinn darstellen, berichtet der SVIT, dem das Urteil vorliegt.

Gemäss der SVIT-Meldung handelt es sich beim beklagten Mieter um ein Modegeschäft an sehr guter Lage in Zürich. Obwohl einige Juristen die gegenteilige Meinung vertreten würden, komme das Gericht zum Schluss, dass in aller Regel die vereinbarte Beschaffenheit des Mietobjekts nur objektbezogene und nicht auch betriebsbezogene Eigenschaften betrifft, berichtet der SVIT. Damit stellten behördliche Vorgaben allein, wie sie während der Pandiemiezeit vorgegeben wurden, keinen Mangel an der Mietsache dar.

Allerdings wies das Gericht darauf hin, dass sich der Übergang zwischen einer «noch im Rahmen liegenden» und einer «gravierenden» Äquivalenzstörung, die einen allfälligen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion begründen würde, ausschliesslich aufgrund der Beurteilung aller Umstände des konkreten Einzelfalls bestimmen lässt. Dies bedeute unter anderem, dass der Vermieter vom Mieter Einblick in die Geschäftszahlen verlangen könne, um einen allfälligen Anspruch zu beurteilen. Quelle: Immobilienbusiness

Immobilienpreise für Einfamilienhäuser auch im Juli weiter gestiegen

Auch im Juli dürfte der eine oder andere Traum vom Eigenheim geplatzt sein. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind erneut gestiegen, der Erwerb einer Liegenschaft wird für immer mehr Schweizer unerschwinglich.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern scheint derzeit jedoch keine Grenzen zu kennen. Darauf deutet zumindest der erneute Preisaufschlag von 1,5 Prozent im Juli hin. Über die vergangenen zwölf Monate sind die inserierten Preise für Einfamilienhäuser gar um 9,4 Prozent gestiegen und haben damit fast die Grenze zu zweistelligen Wachstumsraten erreicht, wie der Swiss Real Estate Offer Index zeigt. Dieser wird von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG erhoben.

Ein typisches Haus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche wird gemäss dem Index durchschnittlich zu rund 1,13 Millionen Franken zum Verkauf ausgeschrieben. Mit -0,6 Prozent leicht gesunken sind im Juli hingegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen. Über das vergangene Jahr weisen aber auch diese mit +6,8 Prozent ein stolzes Wachstum aus. «Wer Wohneigentum erwerben will, benötigt ein immer dickeres finanzielles Polster», wird Martin Waeber von Scout24 in dem Communiqué zitiert.

Leichte Abkühlung

Bei den Mieten hat sich im Juli dagegen eine leichte Abkühlung gezeigt. Im Landesmittel sind die in Inseraten ausgeschriebenen Mietpreise um 0,6 Prozent gesunken. Für ein typisches Mietobjekt mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wurden per Ende Juli durchschnittlich 2'163 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten verlangt.

Je nach Region entwickelten sich die Mietpreise unterschiedlich. Rückgänge gab es in der Zentralschweiz (-0,3 Prozent) und in der Genferseeregion (-0,3 Prozent). Dass die Mieten im Landesmittel stark gesunken sind, ist gemäss Scout24 denn auch auf die Genferseeregion zurückzuführen: Sie weist ein grosses Marktvolumen bei gleichzeitig hohem Preisniveau auf und prägt damit jeweils den Gesamtverlauf.

Mit höheren Mieten als im Vormonat mussten Umzüger im Tessin (+2,3%), in der Nordwestschweiz (+0,5%) und in der Ostschweiz (+0,3%) kalkulieren. 

Quelle: www.suedostschweiz.ch

Luxuszweitheime werden immer beliebter

Aufgrund der wechselnden Reisebeschränkungen verbringen immer mehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Ferien in der Heimat anstatt wie gehabt im Ausland. Und das am liebsten im eigenen Zweitheim.«Machen Sie Ferien in der Schweiz», forderte Bundesrat Ueli Maurer letzten Frühling vom Parlament an der Frühlingssession. Diesen Satz nahmen sich wohl viele Schweizerinnen und Schweizer zu Herzen, denn Ferien in der Schweiz sind noch immer im Trend. Der Bedarf an einer Ferienwohnung oder gar einem Ferienhaus ist dementsprechend gross. Die Coronapandemie habe diese Zunahme der Nachfrage weiter verstärkt. Das liege unter anderem daran, dass viele Schweizerinnen und Schweizer ihre Ferien nicht im Ausland verbringen konnten. Viele haben das erste Mal ihre Ferien hier verbracht und weil es ihnen so gefallen hat, haben sie sich eine Zweitwohnung gekauf. Hinzu kommt, dass der Anspruch an das eigene Zweitheim gestiegen ist. Vor der Coronapandemie verbrachte ein Grossteil der Zweitwohnungsbesitzer nur wenige Wochen in der Ferienwohnung. Der Komfort musste demnach nicht sehr hoch sein. Eine kleinere Wohnung mit simpler Einrichtung habe oftmals ausgereicht. Dies habe sich in vielen Fällen geändert. Dank des Homeoffice-Aufschwungs verbrächten die Zweitheimischen auch ausserhalb ihrer Ferien Zeit in ihrem Zweitheim. Dementsprechend würden auch die Ansprüche an die Wohnungen steigen, was Luxuswohnungen gefragter mache.

 

Arten der Amortisation

Eine Hypothek lässt sich entweder direkt oder indirekt amortisieren.Bei der direkten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothekarschulden in Teilbeträgen oder als Gesamtsumme an die Bank zurück. Bei der indirekten Amortisation leisten Sie Ihre Rückzahlungen hingegen in die Säule 3a (private Vorsorge) oder in eine kapitalbindende Lebensversicherung.

 

Voraussetzungen für die Libor Hypothek

Wenn Sie Ihr neues Eigenheim mit einer Libor Hypothek finanzieren möchten, sollten Sie erst einmal die Tragbarkeit der Hypothek berechnen. Eine der Voraussetzung für die Kreditaufnahme ist nämlich, dass die monatliche Belastung nicht mehr als 33 Prozent Ihres Bruttolohns beträgt. Die monatliche Belastung setzt sich aus den Hypothekarzinsen, der Amortisation und den Unterhaltskosten zusammen. Für die Unterhaltskosten ist ein Richtwert von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegeschaft anzunehmen. Bei den meisten Finanzinstituten können Sie Ihre Immobilie nur bis zu einer Belehnungsgrenze von 80 Prozent finanzieren. Dementsprechend benötigen Sie mindestens 20 Prozent an eigenen Mitteln. Quelle: immoverkauf24.ch

Die Schweiz bleibt Europas Steueroase

Laut einer aktuellen Studie der Beratungsgesellschaft KPMG Schweiz liegt der durchschnittliche Gewinnsteuersatz des Landes auf dem Papier bei knapp 15 Prozent - und damit deutlich unter den Sätzen von EU-Steuerparadiesen wie Luxemburg oder Malta. In 18 der insgesamt 26 Kantone, die in der Schweiz die vorrangige Steuerhoheit inne haben, sind die Gewinnsteuersätze für Unternehmen niedriger. Am wenigsten verlangt der Innerschweizer Kanton Zug, in dem etwa Glencore, der größte Rohstoffkonzern der Welt, sitzt: 11,8 Prozent. Faktisch bezahlen viele Schweizer Großkonzerne jedoch noch weniger: Dank mehrerer Abzugsmöglichkeiten in den Bereichen Forschung und Entwicklung liegt die tatsächliche Gewinnsteuerlast für Unternehmen landesweit durchschnittlich bei elf Prozent; im Niedrigsteuer-Kanton Zug gar nur bei neun. Quelle: Sueddeutsche

Eigenmietwert und Hypothekarzinsen

Bei selbstbewohntem Wohneigentum wird der Eigenmietwert der Immobilie zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet. Der Eigenmietwert wird periodisch geschätzt und beträgt circa 60 bis 70 Prozent des jährlichen Betrags, den ein Mieter für dieses Objekt zahlen würde. Dafür dürfen die Hypothekarzinsen aber zu 100 Prozent von den Steuern abgezogen werden. 

Bei den seit Jahren tiefen Zinsen gleichen die Schuldzinsen den Eigenmietwert aber nicht mehr aus. Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, alle möglichen Abzugsmöglichkeiten zu nutzen, damit dieses fiktive Einkommen die Steuerrechnung nicht zu sehr erhöht.