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Donnerstag, 3. Dezember 2020

Wann wird eine zweite Hypothek benötigt ?

Eine erste Hypothek deckt höchstens 65 % des Objektkaufpreises. Wenn Sie den Rest nicht vollständig mit Eigenmitteln finanzieren können, deckt eine zweite Hypothek die verbleibende Lücke. Sie muss innerhalb eines vorbestimmten Zeitraums (höchstens 15 Jahre) und sicher bis zum Ende des 65. Lebensjahres abbezahlt werden.

Dienstag, 1. Dezember 2020

In Zürich sucht man am längsten nach einer Immobilie

Schweizweit findet nur gerade jeder Fünfte die passende Immobilie innert drei Monaten. 39 Prozent suchen länger als ein Jahr, davon gar 12 Prozent mehr als drei Jahre. Regional sind die Unterschiede gross. Fast die Hälfte der Käuferinnen und Käufer sucht in Zürich zwischen einem und drei Jahren. In der Genferseeregion (15%) sind es signifikant weniger. Drei Viertel der Genferinnen und Genfer finden Ihr Eigenheim innert Jahresfrist.
Geht es um die Anzahl besichtigter Objekte, schauen sich die Nordwestschweizer vor dem Kauf am wenigsten Immobilien an. Gut die Hälfte findet ihre Immobilie nach der Besichtigung von maximal drei Objekten, jeder Vierte kauft sogar die allererste Liegenschaft, die er besichtigt. Ganz anders in der Genferseeregion: Nirgendwo sonst in der Schweiz werden auf der Suche nach der Traumimmobilie so viele Objekte besichtigt. Jeder Dritte sieht sich über sechs Objekte an, jeder Fünfte sogar über zehn bevor er eine Immobilie kauft. Quelle moneypark.ch

Donnerstag, 26. November 2020

Zukunft des Studentischen Wohnens

Bis zum Jahr 2023 rechnen die JLL-Researcher schweizweit mit einer zusätzlichen Ausweitung um rund 2.200 Betten. In der Westschweiz verhalte sich der Markt weiterhin sehr dynamisch. In Lausanne werde es auf dem geplanten Campus Santé (FMEL) auch Unterkünfte für Studierende geben. In der Region Luzern seien gleich mehrere Projekte geplant, wie etwa in Luzern Süd im Schweighof Quartier (Student Mentor Foundation Lucerne) und im Quartier Nidfeld (Patrimonium). Auch in St.Gallen, in der Nähe vom Bahnhof St. Fiden, komme ein weiteres Objekt hinzu. Dass die Nachfrage in den kommen-den Jahren deutlich einbrechen wird, erwarten die Studienautoren nicht. Sie gehen davon aus, dass die im Zuge der Bekämpfung der Covid-19-Pandemie verhängten anhalten-den Reisebeschränkungen den Zuwachs von Studierenden aus dem Ausland abbremsen, aber nicht stoppen werden. «Das Studium an der gewünschten Ausbildungsstätte ist für viele zu bedeutend und die Berufschancen zu vielversprechend, um aufgrund von befristeter Quarantäne folgen auf eine bequemere, nähergelegene Alternative umzusatteln», so die Einschätzung der JLL-Researcher. Solange die Pandemie nicht unter Kontrolle sei, könnten Semester-starts verschoben werden, was kurzfristig zu tieferen Belegungsquoten in Studentenwohnheimen führen könnte. Gleiches gelte für die verordnete Umstellung auf Fernunterricht, welche seit dem 2. November in Kraft ist. Doch zeigten internationale Benchmarks, dass die Auslastungen spätestens mit dem Studienbeginn unverändert hoch liegen. Zudem erinnern die JLL-Researcher daran, dass Konjunktureinbrüche in aller Regel die Zahl der Studieren-den tendenziell erhöhten – denn einerseits werde es schwieriger, eine Stelle zu finden, andererseits wach-se das Bewusstsein, dass eine gute Ausbildung die Berufsperspektiven auf einem hart umkämpften Arbeits-markt erhöht – und dafür sei auch die Ausbildung an der bestmöglichen Hochschule wichtig. Zwar sei davon auszugehen, dass es im Ausbildungswesen zukünftig vermehrt möglich sein wird, aus der Distanz zu studieren. Allerdings nehme der gegenseitige Austausch, Diskussionen / Präsentationen sowie die Notwendigkeit von Studiengang bezogener Infrastruktur mit Schwer-punkt in Technik und Naturwissenschaften einen bedeutenden Bestandteil bei der Ausbildung vor Ort ein, so die Studienautoren. Da darüber hinaus eine Vielzahl der jüngeren Studierenden gerade auch die persönlichen Interaktionen am Ausbildungsort schätzten, sei davon auszugehen, dass Hochschulen ein Ort der physischen Begegnungen bleiben werden. Allerdings gehen die JLL-Experten davon aus, dass die Erfahrungen mit der Pandemie Spuren hinterlassen werden – beispielsweise in Änderungen in Verhaltensweisen, die möglicherweise auch Auswirkungen auf die bevorzugten Wohnformen haben werden. So biete eine Wohnung mit eigenem Bad und eigener Küche gegenüber Wohngemeinschaften hygienische Vorteile, stellen die Studien-autoren fest und verweisen darauf, dass Wohnkonzepte, welche diese Kriterien zu tragbaren Mietzinsen erfüllen, sich einer noch stärkeren Nachfrage erfreuen werden – sofern eine akzeptable Anbindung zum Ausbildungsstandort besteht. Quelle:  309. Schweizer Immobilienbrief


Dienstag, 24. November 2020

Steigende Baukosten

Neben der Emission beschäftigen vor allem steigende Baukosten die befragten Immobilieninvestoren. Mehr als zwei Drittel von ihnen nannten dies als Hauptsorge der Branche (zum Vergleich: 2018 führten 61 Prozent der Umfrageteilnehmer die Baukosten als Hauptsorge an). Den grössten Anteil daran haben Arbeits- und Materialkosten mit zusammengenommen fünf bis sieben Prozent Inflation pro Jahr. Die Folge sind hohe Preise, insbesondere bei Top-Objekten: 65 Prozent der Befragten, also beinahe zwei Drittel, stimmten der Aussage zu, dass Prime Assets überteuert seien (47% «stimme zu», 18% «stimme voll und ganz zu»). Insgesamt 68 Prozent der Investoren sehen daher im Development bzw. Redevelopment den besten Weg, Top-Immobilien zu erwerben (47% «stimme zu», 21% «stimme voll und ganz zu»).Interessant ist, dass die befragten Immobilieninvestoren mehrheitlich davon ausgehen, dass auch in Zu-kunft ausreichend Eigen- und Fremdkapital zur Verfügung stehen wird. Grund dafür sind insbesondere die anhaltend niedrigen Zinsen in vielen europäischen Ländern. Quelle:  309. Schweizer Immobilienbrief 

Donnerstag, 19. November 2020

Ostschweizer lieben ihr Wohneigentum

So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Nicht aber in der Ostschweiz: Neun von zehn Ostschweizerinnen und Ostschweizer wollen auch nach der Pensionierung Eigentümerin oder Eigentümer bleiben. 72 Prozent wollen in der aktuellen Liegenschaft bleiben, und 15 Prozent können sich vorstellen, eine kleinere Immobilie zu kaufen. Gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen ist man in der Zentralschweiz mit 14 Prozent am aufgeschlossensten. In der Ostschweiz spricht sich nur gerade ein Prozent für diese Wohnform aus. Quelle:moneypark.ch

Dienstag, 17. November 2020

St.Gallen will eine aktive Wohnraumpolitik betreiben

Die Stadt St.Gallen will mitprägen, wie sich der Wohnbau in den kommenden Jahren entwickelt. Ziel ist das Bevölkerungswachstum, das in den letzten Jahren ausgeblieben ist. In einem partizipativen Prozess wurde eine Strategie für die Wohnbaupolitik erarbeitet.

Seit 2010 stagniert das Bevölkerungswachstum in der Stadt St.Gallen, während andere Städte gewachsen sind. Nun sollen die Potenziale der Stadt überprüft und die Wohnqualität vor allem in Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebieten zusammen mit Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erhöht werden, heisst es in der Mitteilung der Stadt St.Gallen vom Montag.

Städtische Grundstücke könnten dabei dem Markt zugeführt werden und der Realisierung beispielhafter Siedlungen dienen. Das Ziel der nun vorliegenden Wohnraumstrategie sei «eine lebenswerte und sozial durchmischte Stadt mit einem bedarfsgerechten Wohnangebot für alle Bevölkerungsgruppen».

Partizipativer Prozess

Erarbeitet wurde das Konzept unter Federführung der Stadtplanung zusammen mit Vertreterinnen und Vertretern der Immobilienwirtschaft sowie mit Verbänden zur Wohnraumentwicklung. Weiter sind dafür Studien und Befragungen von Fachpersonen und Instituten eingeflossen.

Der Kern sind sechs Handlungsfelder, bei denen es etwa um neue urbane Wohnqualitäten und gesellschaftliche Trends mit Stichworten wie «Wohnen im Alter», «Nachfamiliäres Wohnen» oder «Mehrgenerationenwohnungen» geht. Unter anderem soll der gemeinnützige Wohnungsbau gefördert und städtisches Bauland im Baurecht abgegeben werden.

Die Stadt will aber auch Wohnraum für Zielgruppen mit hoher Investitionsbereitschaft an Orten mit bevorzugter Lage ermöglichen. Weiter soll der Austausch und die Vernetzung gefördert werden. Quelle: fm1today.ch/sda








Donnerstag, 12. November 2020

Vermietung von Stockwerkeigentum

Der Besitzer von Stockwerkeigentum ist frei, sein Nutzungsrecht selber auszuüben oder die Wohnung zu vermieten. Jedoch bleibt er der Gemeinschaft gegenüber stets verpflichtet.

Als Stockwerkeigentümer können Sie Ihre Wohnung selber nutzen oder diese einem Dritten vermieten. Das besagt das Recht zur selbstständigen Verwaltung der Sonderrechtsräume.

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, gehen Sie am besten gleich vor wie der Besitzer eines Mehrfamilienhauses: Wohnung ausschreiben oder im Bekanntenkreis anpreisen, die potentiellen Bewerber zu einer Besichtigung einladen und schliesslich diejenigen aussuchen, die am besten zur Hausgemeinschaft passen.

Die Vorgaben des Mietrechts einhalten

Die Normen des Mietrechts müssen Sie anschliessend beim Aufsetzen des Vertrages zwingend beachten. Als Vermieter können Sie Vertragsdauer, Mietzins sowie Nutzungszweck der Wohnung festlegen. Vertraglich sollten Sie zudem vereinbaren, dass die Mieterschaft nicht mehr Rechte erhält, als den Eigentümern selbst zukommen.

Festlegung des Mietzinses

Für die Festlegung des Mietzinses einer Wohnung können Sie auf verschiedene Methoden zurückgreifen:

Berechnung basierend auf der kostendeckenden Bruttorendite: Für diese Kalkulation werden die Anlagekosten (Liegenschaftspreis und Hypotheken) sowie die laufenden Kosten (Kapital- und Bewirtschaftungskosten) herangezogen.

Berechnung basierend auf der Nettorendite: Dabei ist das investierte Eigenkapital, der Liegenschaftsaufwand (die Hypo-Zinsen, Betrieb, Unterhalt und Verwaltung) zu berücksichtigen.

Berechnung anhand Orts- oder Quartierüblichkeit: In diesem Fall werden verschiedene Objekte verglichen, die sich von der Grösse, dem Standorte, der Ausstattung sowie des Zustands und der Bauperiode sehr ähnlich sind.

Nebenkosten besser auslagern

Da ein Stockwerkeigentümer die Betriebskosten dank der alljährlichen Abrechnung gut kennt, sollte er die Nebenkosten aus dem Mietzins herausnehmen und eine Akontozahlung vereinbaren. Jedoch können nicht sämtliche Gemeinschaftskosten als Nebenkosten verrechnet werden.

Im mietrechtlichen Sinn fallen unter den Begriff Nebenkosten nur solche Beträge, die sich aus dem Gebrauch der Wohnung ergeben also etwa Hauswartung, Strom, Heizung und Warmwasser, Kehrichtgebühren etc. Quelle: www.immoscout24.ch