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Dienstag, 18. September 2018

Schweizer Immobilien – Ende des Booms?



Derzeit stehen in Schweiz mehr Wohnungen leer als noch vor fünf Jahren. Medien berichten daher von massivem Leerstand – verbunden mit den Risiken wie Preiseinbrüchen und notleidenden Finanzierungen.
Schauen wir uns zunächst die Fakten an. In der Schweiz stehen 72.000 Wohnungen (Stand Ende 2017) leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,6%, was im internationalen Vergleich ein tiefer Wert ist.
In Deutschland beispielsweise stehen gemäß den neusten Zahlen 4,5% aller Wohnungen leer. Und dennoch dreht die Politik in Deutschland geradezu durch, wenn es um die Schaffung neuen Wohnraums geht.

Einer der Gründe für die zurückgehende Nachfrage ist der derzeit fehlende Zuzug aus dem Ausland. Die Schweiz wuchs im vergangenen Jahr durch Kinder (Schweizer Frauen gebären doppelt so viele Kinder wie deutsche). Der fehlende Zuzug hat zwei Gründe: Zum einen die unsägliche hiesige Migrationsdiskussion (in der Schweiz beträgt der Ausländeranteil 25%) – zum anderen das vergleichsweise starke europäische Ausland (keine Notwendigkeit zum Wegzug). Dabei werden qualifizierte Arbeitnehmer überall in der Schweiz gesucht. Die Schweiz hat eine Arbeitslosenquote von 2,4 % - die niedrigste seit zehn Jahren.

Diese Entwicklung spiegelt sich in der Zuwachsrate an Haushalten wider, wobei die Zuwachsrate von Schweizer Haushalten mit 0,6 % (2017) unverändert blieb.

Warum wurden und werden vergleichsweise viele Mietwohnungen gebaut? Die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) schrieb hierzu unlängst: „Dies nicht etwa weil die Investoren - darunter viele Pensionskassen und Versicherungen - die Nachfrage falsch einschätzten, sondern weil sie angesichts der niedrigen Zinsen keine sinnvollen Anlagealternativen sehen. Der Bauboom betrifft denn auch nur Mietwohnungen. Es ist frappant, wie stark sich die Leerstandsquoten von Mietwohnungen und Wohneigentum auseinanderentwickelt haben. Laut der Credit Suisse liegt die Ziffer bei Mietwohnungen nun bei mehr als 2,5%, während sie bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern kaum veränderte 0,6% beträgt.“

Hinzu kommt, nochmals die NZZ:  „Aber so hoch die Zahl der leeren Wohnungen mittlerweile auch liegt: An der Wohnungsknappheit in den Großzentren hat sich wenig geändert. In Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin; ein Überangebot ist kein Thema.“
Im Ergebnis heißt das, dass die Abschwächung der Zuwanderung zu entspannteren Mietwohnungsmärkten führt, während die Wohneigentumsmärkte primär von der Entwicklung der schweizerischen Nachfrage geprägt ist. Und an der hat sich nichts geändert.

Ein Ergebnis ist aber auch eine Situation, wie wir aus Deutschland kennen: Da oben aufgeführte institutionelle Investoren nach Mietrenditen investiert haben und die Preise für die knappen Grundstücke in den Metropolen immer weiter stiegen, die Mieten aber – bei einem ohnehin hohen Mietniveau – nicht einfach weiter erhöht werden konnten, wichen diese Investoren in die nicht selten schlecht erschlossene Peripherie aus, wo sie jetzt Vermietungsschwierigkeiten haben.

Donnerstag, 13. September 2018

Schweizer Wirtschaft boomt

 Die Schweizer Wirtschaft ist mit Volldampf unterwegs. Die UBS schraubt deshalb ihre Prognosen für das Konjunkturwachstum deutlich nach oben“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Neu rechnet sie mit einem Anstieg des Bruttoinlandprodukts (BIP) im Gesamtjahr 2018 von 2,9 Prozent, wie die Grossbank am Freitag in einem Communiqué bekannt gab. Bislang hatte die UBS mit einem Plus von 2,4 Prozent vorhergesagt. Grund dafür sei, dass die Konjunktur in den vergangenen Quartalen besser gelaufen sei als zunächst angenommen und somit die Wachstumsraten nach oben revidiert worden seien. Damit ist die Schweizer Wirtschaft fast doppelt so schnell unterwegs wie normal“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.


Dienstag, 11. September 2018

Moderate Mietpreissteigerungen in der Schweiz

Zürich ist eine der teuersten Städte Europas. Quadratmeterpreise um die 30 Euro sind hier keine Seltenheit. Doch gleichzeitig gehört auch das Durchschnittseinkommen im globalen Vergleich zu den höchsten“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Im Schnitt zahlt man in Zürich rund 20 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens pro Monat für die Miete. Das ist im Vergleich betrachtet sogar etwas weniger als in Deutschland. Denn in der Schweiz gelten strikte Regeln für Mietpreise. Immobilienbesitzer dürfen pro Jahr nur einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises erwirtschaften. Dieser Referenz-Zinssatz ist der durchschnittliche Zins, den Banken für Hausbauer erheben. Viermal pro Jahr wird er vom Schweizer Wirtschaftsministerium veröffentlicht und ist verbindlich. Er deckelt nicht nur die maximalen Mieteinnahmen, sondern wirkt sich auch auf laufende Verträge aus. Da die Banken derzeit billige Kredite geben, ist der Referenz-Zinssatz auf historische 1,5 Prozent gesunken“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.



Donnerstag, 6. September 2018

Leitzins bei Mieten bleibt gleich


Mieter in der Schweiz müssen nicht mit Mieterhöhungen rechnen“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Denn wie das Bundesamt für das Wohnungswesen mitteilt, bleibt der für die Mietzinsberechnung maßgebliche Referenzzinssatz mit 1,5 Prozent gleich. Mieter können bei höher angesetztem Mietzinssatz Rückerstattungen verlangen. Allerdings können die Vermieter in diesem Fall die Teuerung gemäß Landesindex der Konsumentenpreise sowie eine allgemeine Kostensteigerung gegenrechnen,so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.




Dienstag, 4. September 2018

Vorbild Schweiz

Noch sind die Gründe des Brückeneinsturzes von Genua noch nicht geklärt, da wird in Italien die Frage diskutiert, ob es nicht generell Änderungen in der italienischen Verkehrspolitik geben sollte“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Und genau an dieser Stelle kommt nach einer dpa Meldung die Schweiz ins Spiel. Denn „je weniger Schwerverkehr auf den Straßen fährt, desto besser ist es für die Straßenoberflächen und auch für die Brücken“, meint Verkehrsforscher Gernot Liedtke. „Die Schweiz mit ihrer straßen- und umweltschonenden Verkehrspolitik sei hier ein gutes Vorbild. Schon seit den 90er Jahren wird dort Transportverkehr auf die Schienen verlagert“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.


Donnerstag, 30. August 2018

Tourismus in der Schweiz zieht erneut an

 Nach rückläufigen Zahlen der letzten Jahre, zog der Tourismus in diesem Jahr wieder an“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Die touristische Sommersaison dauert von Mai bis Oktober. Das Bundesamt für Statistik hat bis jetzt für die ersten zwei Sommermonate Mai und Juni Wachstumsraten bei den Logiernächten von +2,6 und +4,4 Prozent ausgewiesen. Im ersten Halbjahr 2018 insgesamt ist die Zahl der Übernachtungen um 3,8 Prozent angestiegen. Allerdings hat der Tourismus in der Schweiz auch ein deutliches Aufholpotentialso die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.


Dienstag, 28. August 2018

Willkommenskultur ohne Populismus

Wirklich verstehen kann man es nicht, aber während andere Länder unter Flüchtlingszuzügen leiden, muss die Schweiz diese sogar aktiv einfordern“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Im ersten Halbjahr 2018 baten noch 7820 Personen in der Schweiz um Asyl. So wenig wie letztmals im Jahr 2010. Als Reaktion darauf bauen die Kantone ihre Asylunterkünfte zurück. Die Erfahrung der letzten drei Jahre zeigt: Das Ereignis von 2015, als der Krieg Hunderttausende vertrieb, wurde erstaunlich gut bewältigt. Jedenfalls in der Schweiz. „Natürlich wird auch hier zuerst gejammert, wenn sich Flüchtlinge ankündigen. Doch sind die Menschen dann da, werden die Probleme gelöst“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.