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Donnerstag, 3. Dezember 2020

Wann wird eine zweite Hypothek benötigt ?

Eine erste Hypothek deckt höchstens 65 % des Objektkaufpreises. Wenn Sie den Rest nicht vollständig mit Eigenmitteln finanzieren können, deckt eine zweite Hypothek die verbleibende Lücke. Sie muss innerhalb eines vorbestimmten Zeitraums (höchstens 15 Jahre) und sicher bis zum Ende des 65. Lebensjahres abbezahlt werden.

Dienstag, 1. Dezember 2020

In Zürich sucht man am längsten nach einer Immobilie

Schweizweit findet nur gerade jeder Fünfte die passende Immobilie innert drei Monaten. 39 Prozent suchen länger als ein Jahr, davon gar 12 Prozent mehr als drei Jahre. Regional sind die Unterschiede gross. Fast die Hälfte der Käuferinnen und Käufer sucht in Zürich zwischen einem und drei Jahren. In der Genferseeregion (15%) sind es signifikant weniger. Drei Viertel der Genferinnen und Genfer finden Ihr Eigenheim innert Jahresfrist.
Geht es um die Anzahl besichtigter Objekte, schauen sich die Nordwestschweizer vor dem Kauf am wenigsten Immobilien an. Gut die Hälfte findet ihre Immobilie nach der Besichtigung von maximal drei Objekten, jeder Vierte kauft sogar die allererste Liegenschaft, die er besichtigt. Ganz anders in der Genferseeregion: Nirgendwo sonst in der Schweiz werden auf der Suche nach der Traumimmobilie so viele Objekte besichtigt. Jeder Dritte sieht sich über sechs Objekte an, jeder Fünfte sogar über zehn bevor er eine Immobilie kauft. Quelle moneypark.ch

Donnerstag, 26. November 2020

Zukunft des Studentischen Wohnens

Bis zum Jahr 2023 rechnen die JLL-Researcher schweizweit mit einer zusätzlichen Ausweitung um rund 2.200 Betten. In der Westschweiz verhalte sich der Markt weiterhin sehr dynamisch. In Lausanne werde es auf dem geplanten Campus Santé (FMEL) auch Unterkünfte für Studierende geben. In der Region Luzern seien gleich mehrere Projekte geplant, wie etwa in Luzern Süd im Schweighof Quartier (Student Mentor Foundation Lucerne) und im Quartier Nidfeld (Patrimonium). Auch in St.Gallen, in der Nähe vom Bahnhof St. Fiden, komme ein weiteres Objekt hinzu. Dass die Nachfrage in den kommen-den Jahren deutlich einbrechen wird, erwarten die Studienautoren nicht. Sie gehen davon aus, dass die im Zuge der Bekämpfung der Covid-19-Pandemie verhängten anhalten-den Reisebeschränkungen den Zuwachs von Studierenden aus dem Ausland abbremsen, aber nicht stoppen werden. «Das Studium an der gewünschten Ausbildungsstätte ist für viele zu bedeutend und die Berufschancen zu vielversprechend, um aufgrund von befristeter Quarantäne folgen auf eine bequemere, nähergelegene Alternative umzusatteln», so die Einschätzung der JLL-Researcher. Solange die Pandemie nicht unter Kontrolle sei, könnten Semester-starts verschoben werden, was kurzfristig zu tieferen Belegungsquoten in Studentenwohnheimen führen könnte. Gleiches gelte für die verordnete Umstellung auf Fernunterricht, welche seit dem 2. November in Kraft ist. Doch zeigten internationale Benchmarks, dass die Auslastungen spätestens mit dem Studienbeginn unverändert hoch liegen. Zudem erinnern die JLL-Researcher daran, dass Konjunktureinbrüche in aller Regel die Zahl der Studieren-den tendenziell erhöhten – denn einerseits werde es schwieriger, eine Stelle zu finden, andererseits wach-se das Bewusstsein, dass eine gute Ausbildung die Berufsperspektiven auf einem hart umkämpften Arbeits-markt erhöht – und dafür sei auch die Ausbildung an der bestmöglichen Hochschule wichtig. Zwar sei davon auszugehen, dass es im Ausbildungswesen zukünftig vermehrt möglich sein wird, aus der Distanz zu studieren. Allerdings nehme der gegenseitige Austausch, Diskussionen / Präsentationen sowie die Notwendigkeit von Studiengang bezogener Infrastruktur mit Schwer-punkt in Technik und Naturwissenschaften einen bedeutenden Bestandteil bei der Ausbildung vor Ort ein, so die Studienautoren. Da darüber hinaus eine Vielzahl der jüngeren Studierenden gerade auch die persönlichen Interaktionen am Ausbildungsort schätzten, sei davon auszugehen, dass Hochschulen ein Ort der physischen Begegnungen bleiben werden. Allerdings gehen die JLL-Experten davon aus, dass die Erfahrungen mit der Pandemie Spuren hinterlassen werden – beispielsweise in Änderungen in Verhaltensweisen, die möglicherweise auch Auswirkungen auf die bevorzugten Wohnformen haben werden. So biete eine Wohnung mit eigenem Bad und eigener Küche gegenüber Wohngemeinschaften hygienische Vorteile, stellen die Studien-autoren fest und verweisen darauf, dass Wohnkonzepte, welche diese Kriterien zu tragbaren Mietzinsen erfüllen, sich einer noch stärkeren Nachfrage erfreuen werden – sofern eine akzeptable Anbindung zum Ausbildungsstandort besteht. Quelle:  309. Schweizer Immobilienbrief


Dienstag, 24. November 2020

Steigende Baukosten

Neben der Emission beschäftigen vor allem steigende Baukosten die befragten Immobilieninvestoren. Mehr als zwei Drittel von ihnen nannten dies als Hauptsorge der Branche (zum Vergleich: 2018 führten 61 Prozent der Umfrageteilnehmer die Baukosten als Hauptsorge an). Den grössten Anteil daran haben Arbeits- und Materialkosten mit zusammengenommen fünf bis sieben Prozent Inflation pro Jahr. Die Folge sind hohe Preise, insbesondere bei Top-Objekten: 65 Prozent der Befragten, also beinahe zwei Drittel, stimmten der Aussage zu, dass Prime Assets überteuert seien (47% «stimme zu», 18% «stimme voll und ganz zu»). Insgesamt 68 Prozent der Investoren sehen daher im Development bzw. Redevelopment den besten Weg, Top-Immobilien zu erwerben (47% «stimme zu», 21% «stimme voll und ganz zu»).Interessant ist, dass die befragten Immobilieninvestoren mehrheitlich davon ausgehen, dass auch in Zu-kunft ausreichend Eigen- und Fremdkapital zur Verfügung stehen wird. Grund dafür sind insbesondere die anhaltend niedrigen Zinsen in vielen europäischen Ländern. Quelle:  309. Schweizer Immobilienbrief 

Donnerstag, 19. November 2020

Ostschweizer lieben ihr Wohneigentum

So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Nicht aber in der Ostschweiz: Neun von zehn Ostschweizerinnen und Ostschweizer wollen auch nach der Pensionierung Eigentümerin oder Eigentümer bleiben. 72 Prozent wollen in der aktuellen Liegenschaft bleiben, und 15 Prozent können sich vorstellen, eine kleinere Immobilie zu kaufen. Gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen ist man in der Zentralschweiz mit 14 Prozent am aufgeschlossensten. In der Ostschweiz spricht sich nur gerade ein Prozent für diese Wohnform aus. Quelle:moneypark.ch

Dienstag, 17. November 2020

St.Gallen will eine aktive Wohnraumpolitik betreiben

Die Stadt St.Gallen will mitprägen, wie sich der Wohnbau in den kommenden Jahren entwickelt. Ziel ist das Bevölkerungswachstum, das in den letzten Jahren ausgeblieben ist. In einem partizipativen Prozess wurde eine Strategie für die Wohnbaupolitik erarbeitet.

Seit 2010 stagniert das Bevölkerungswachstum in der Stadt St.Gallen, während andere Städte gewachsen sind. Nun sollen die Potenziale der Stadt überprüft und die Wohnqualität vor allem in Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebieten zusammen mit Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erhöht werden, heisst es in der Mitteilung der Stadt St.Gallen vom Montag.

Städtische Grundstücke könnten dabei dem Markt zugeführt werden und der Realisierung beispielhafter Siedlungen dienen. Das Ziel der nun vorliegenden Wohnraumstrategie sei «eine lebenswerte und sozial durchmischte Stadt mit einem bedarfsgerechten Wohnangebot für alle Bevölkerungsgruppen».

Partizipativer Prozess

Erarbeitet wurde das Konzept unter Federführung der Stadtplanung zusammen mit Vertreterinnen und Vertretern der Immobilienwirtschaft sowie mit Verbänden zur Wohnraumentwicklung. Weiter sind dafür Studien und Befragungen von Fachpersonen und Instituten eingeflossen.

Der Kern sind sechs Handlungsfelder, bei denen es etwa um neue urbane Wohnqualitäten und gesellschaftliche Trends mit Stichworten wie «Wohnen im Alter», «Nachfamiliäres Wohnen» oder «Mehrgenerationenwohnungen» geht. Unter anderem soll der gemeinnützige Wohnungsbau gefördert und städtisches Bauland im Baurecht abgegeben werden.

Die Stadt will aber auch Wohnraum für Zielgruppen mit hoher Investitionsbereitschaft an Orten mit bevorzugter Lage ermöglichen. Weiter soll der Austausch und die Vernetzung gefördert werden. Quelle: fm1today.ch/sda








Donnerstag, 12. November 2020

Vermietung von Stockwerkeigentum

Der Besitzer von Stockwerkeigentum ist frei, sein Nutzungsrecht selber auszuüben oder die Wohnung zu vermieten. Jedoch bleibt er der Gemeinschaft gegenüber stets verpflichtet.

Als Stockwerkeigentümer können Sie Ihre Wohnung selber nutzen oder diese einem Dritten vermieten. Das besagt das Recht zur selbstständigen Verwaltung der Sonderrechtsräume.

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, gehen Sie am besten gleich vor wie der Besitzer eines Mehrfamilienhauses: Wohnung ausschreiben oder im Bekanntenkreis anpreisen, die potentiellen Bewerber zu einer Besichtigung einladen und schliesslich diejenigen aussuchen, die am besten zur Hausgemeinschaft passen.

Die Vorgaben des Mietrechts einhalten

Die Normen des Mietrechts müssen Sie anschliessend beim Aufsetzen des Vertrages zwingend beachten. Als Vermieter können Sie Vertragsdauer, Mietzins sowie Nutzungszweck der Wohnung festlegen. Vertraglich sollten Sie zudem vereinbaren, dass die Mieterschaft nicht mehr Rechte erhält, als den Eigentümern selbst zukommen.

Festlegung des Mietzinses

Für die Festlegung des Mietzinses einer Wohnung können Sie auf verschiedene Methoden zurückgreifen:

Berechnung basierend auf der kostendeckenden Bruttorendite: Für diese Kalkulation werden die Anlagekosten (Liegenschaftspreis und Hypotheken) sowie die laufenden Kosten (Kapital- und Bewirtschaftungskosten) herangezogen.

Berechnung basierend auf der Nettorendite: Dabei ist das investierte Eigenkapital, der Liegenschaftsaufwand (die Hypo-Zinsen, Betrieb, Unterhalt und Verwaltung) zu berücksichtigen.

Berechnung anhand Orts- oder Quartierüblichkeit: In diesem Fall werden verschiedene Objekte verglichen, die sich von der Grösse, dem Standorte, der Ausstattung sowie des Zustands und der Bauperiode sehr ähnlich sind.

Nebenkosten besser auslagern

Da ein Stockwerkeigentümer die Betriebskosten dank der alljährlichen Abrechnung gut kennt, sollte er die Nebenkosten aus dem Mietzins herausnehmen und eine Akontozahlung vereinbaren. Jedoch können nicht sämtliche Gemeinschaftskosten als Nebenkosten verrechnet werden.

Im mietrechtlichen Sinn fallen unter den Begriff Nebenkosten nur solche Beträge, die sich aus dem Gebrauch der Wohnung ergeben also etwa Hauswartung, Strom, Heizung und Warmwasser, Kehrichtgebühren etc. Quelle: www.immoscout24.ch

 

Dienstag, 10. November 2020

Weniger Immobilien auf dem Schweizer Immobilienmarkt

In der Schweiz hat das Angebot von zum Verkauf stehenden Immobilien während der Sommermonate 2020 abgenommen. Die Nachfrage ist weiterhin rege, aber es kommen weniger neue Objekte auf den Markt.

In der Zeit zwischen Juli und Oktober ist das Angebot an zum Verkauf ausgeschriebenen Liegenschaften um ein Viertel auf 20'620 geschrumpft. Ein Grund dafür sei, dass viele Liegenschaften verkauft wurden, weil mit dem Trend zu mehr Homeoffice der Fokus auf das eigene Zuhause grösser geworden sei, schreibt der Vermittler von Immobilienmaklern, Bestag, in einer am Dienstag veröffentlichten Studie.

Zudem hätten sich die Präferenzen verschoben. So wollten Eltern ein Haus mit Garten für ihre Kinder und würden daher auch längere Wege zum Pendeln in Kauf nehmen. Ein weiterer Grund für die rege Nachfrage sind die rekordtiefen Zinssätze für Hypotheken.

Weniger Liegenschaften angeboten

Ein anderer Grund ist laut Bestag, dass weniger Liegenschaften angeboten werden und oder einige gar wieder aus dem Verkauf gezogen wurden. So würden Ferienwohnungen vermehrt behalten und nicht verkauft. So wurden im Wallis, Tessin und in Graubünden, den typischen Ferienregionen, 3'200 Liegenschaften weniger zum Verkauf angeboten, was 47 Prozent des Rückganges erkläre.

Dazu komme, dass Eigentümer keine potenziell mit Covid-19 infizierte Besucher durch ihre Häuser führen wollten. Auch schätzten die potenziellen Verkäufer das Umfeld vor allem bezüglich des Preises als ungünstig ein.

Nur gerade bei 13,1 Prozent aller Immobilienverkäufe komme einer der drei am besten für das jeweilige Objekt qualifizierten Makler zum Zuge, schreibt Bestag. Das bedeute, dass bei fast 87 Prozent aller Immobilien nicht der ideale Makler verkaufe, was sich auf den Verkaufserlös negativ auswirken könne.

Das zeige, fasst Bestag die Studie zusammen, dass bisher Covid-19 noch keine negativen Folgen auf die Immobilienpreise gehabt hat. Da das Angebot knapp sei, könne man vielleicht sogar eine kurzfristige Preissteigerung erwarten. Quelle: cash.ch

 

 

 

 

 

 

 

Donnerstag, 5. November 2020

Beim Hauskauf kauft man die Versicherung mit

Bei einem Hauskauf gehen die bestehenden Versicherungen automatisch an den neuen Eigentümer über. Wenn Ihnen das nicht passt, können Sie sich dagegen wehren. Wichtig ist das Einhalten der gesetzlichen Fristen.

Die Grundlage für diese Regelung ist im Versicherungsvertragsgesetz (Art. 54) zu finden: Seit 1. Juli 2009 bleiben die obligatorische Gebäudeversicherung sowie auch freiwillige Versicherungen wie etwa eine Gebäudewasserversicherung oder eine Hausratversicherung nach der Handänderung automatisch gültig. Weiter unter www.immoscout24.ch

Dienstag, 3. November 2020

Eigenes Haus oder eigene Wohnung?

Haus ab Plan oder Altliegenschaft? Bevor Sie eine eigene Immobilie kaufen, gilt es Grundsatzfragen zu klären. Pro und Contra müssen abgewogen werden.

Selber bauen erfordert viel Zeit, Sachkompetenz und manchmal auch starke Nerven. Wer diesen Aufwand scheut, kann ein Haus ab Plan kaufen. Oder man erwirbt eine bereits bestehende Immobilie wie Haus oder Stockwerkeigentum.

Kauf ab Plan

Pro: Wer sich bereits vor dem Bau für ein bestimmtes Projekt entscheidet, kann meist beim Innenausbau, bei der Auswahl von Apparaten und Materialien mitbestimmen. 

Kontra: Dafür geht der Käufer das Risiko ein, dass sich die Vermarktung der geplanten Überbauung verzögert oder dass der Bau letztlich doch nicht zustande kommt. Der Kaufinteressent muss zudem einen Reservationsvertrag unterzeichnen und Anzahlungen leisten. Sollte der Generalunternehmer Konkurs gehen, so könnte ein Teil dieses Geldes verloren sein.

Kauf einer Altliegenschaft

Pro: Die Preise von Altbauten sind meist relativ günstig. Planungskosten, Vorfinanzierung und Baukreditzinsen fallen weg. Das spart Geld. Der Erwerb einer bestehenden Liegenschaft lässt sich meist unkompliziert und rasch abwickeln. Zudem stehen Altbauten oft an günstigen Lagen mit guter Aussicht oder zentrumsnähe.

Kontra: Dafür fallen häufig Erneuerungs- und Umbauarbeiten an. Heizung und Wärmedämmung entsprechen oft nicht den heutigen ökologischen Vorstellungen und verursachen hohe Folgekosten. Bei stark baufälligen Objekten kann die Beschaffung eines Hypothekarkredits zudem schwierig werden.

Oft ist Stockwerkeigentum günstiger

Pro: Stockwerkeigentum erfüllt die Bedürfnisse oft ebenso gut oder gar besser als ein Eigenheim. Dies gilt vor allem für ältere Menschen oder Menschen, die wenig Zeit für Gartenunterhalt und grosse Renovationsarbeiten haben. Zudem ist Stockwerkeigentum meist billiger als ein Einfamilienhaus. 

Kontra: Auf der andern Seite ist der Freiheitsgrad geringer als im eigenen Haus: Mehrheitsentscheide sind meist bindend. Nachbarschaftsprobleme sind nicht immer einfach zu lösen. Reparaturen und Unterhalt sind selbst zu organisieren und zu bezahlen. Steigt der Hypothekarzins, so kann die finanzielle Belastung leicht höher sein als in einem vergleichbaren Mietobjekt. Quelle: Immoscout24.ch














Donnerstag, 29. Oktober 2020

Kann ein Haus mit Hypothek verkauft werden?

Ein Hausverkauf mit Grundschuld stellt grundsätzlich kein Problem dar. Zwei mögliche Vorgehensweisen sind Folgende:
  • Übertragung der Hypothek auf die neue Immobilie – ein gängiges, von den meisten Banken ermöglichtes Vorgehen
  • Übernahme der Hypothek durch den Käufer – ist dann möglich, wenn die Bank den Käufer als neuen Schuldner akzeptiert

 

Dienstag, 27. Oktober 2020

Wer darf ein Haus verkaufen?

Es gibt verschiedene Modelle des Hausbesitzes: 

beim Alleineigentum gehört das Haus einer Person, sprich nur einem Ehegatten oder eingetragenen Partner. Wenn es sich bei der Immobilie um den Familienwohnsitz handelt, hat die andere Person aber ein Vetorecht beim Verkauf, auch wenn es ihr nicht gehört.

beim Miteigentum gehört das Haus zwei oder mehreren Personen, meist Ehepartner oder eingetragene Partner, zu einem festgelegten Anteil (meist 50/50). Will nur eine Person verkaufen, kann die andere vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Beim Gesamteigentum gehört das Haus zwei oder mehreren Personen gesamtheitlich, dies ist vor allem bei Erbengemeinschaften üblich. Alle Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen.

Je nach Modell gestaltet sich der Hausverkauf unterschiedlich. Im Worst-Case-Szenario können die Eigentümergemeinschaft mit einer Scheidungsklage aufgelöst und der Verkauf des Hauses gerichtlich erzwungen werden. Bei diesem Vorgehen gehen Sie allerdings das Risiko ein, dass das Haus zu einem viel tieferen Wert verkauft wird, als wenn Sie gemeinsam vorgehen, einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragen und den Ertrag je nach festgelegtem Anteil oder Ehevertrag aufteilen. Finden Sie hier unsere Detailartikel zu den Themen Hausverkauf nach einer Scheidung oder Trennung sowie Hausverkauf bei einer Erbschaft

Wird die Urteils- und Handlungsfähigkeit einer Person in Zweifel gestellt, kann ein Handlungsfähigkeitszeugnis erstellt werden. Bei Personen ab 80 Jahren muss zwingend ein Arztzeugnis eingeholt werden, wenn eine Immobilie verkauft wird. Bestätigt sich die Handlungsunfähigkeit, richtet die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde KESB eine Beistandschaft ein. Die KESB gestattet den Hausverkauf nur dann, wenn es notwendig ist, dass das Haus verkauft wird, und der Verkauf im Interesse der Person liegt. Quelle: www.immoscout24.ch





















Donnerstag, 22. Oktober 2020

Ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ausserordentliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende des Monats kann der Vermieter dann ausstellen, wenn Sie Ihre Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme als Mieter verletzen. Es kann Ihnen ebenfalls gekündigt werden, wenn Sie als Mieter mit der Zahlung des Mietzinses im Verzug sind, und die Zahlung auch innerhalb einer Nachfrist von 30 Tagen nicht eingetroffen ist.

 

Dienstag, 20. Oktober 2020

Ortsübliche Kündigungstermine für Wohnungen in der Schweiz

Ist in Ihrem Mietvertrag keine Kündigungsfrist angegeben? Dann müssen Sie die ortsüblichen Kündigungstermine beachten. Sie können auch bei Ihrer Gemeindeverwaltung oder der Schlichtungsbehörde nachfragen, welche Kündigungstermine ortsüblich sind.

Ortsüblich sind folgende Kündigungstermine nach Kanton: 

  • Aargau: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Appenzell Innerrhoden: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Appenzell Ausserrhoden: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Basel-Landschaft: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Basel-Stadt: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Bern, je nach Gemeinde: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Freiburg: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember
  • Genf: keine ortsüblichen Kündigungstermine
  • Glarus: jedes Monatsende
  • Graubünden: 31. März, (30. Juni), 30. September
  • Jura, je nach Gemeinde: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember oder auf jedes Monatsende
  • Luzern: keine ortsüblichen Kündigungstermine
  • Neuenburg: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Nidwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Obwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Schaffhausen: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Schwyz: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Solothurn: 31. März, 30. September
  • Solothurn, Bezirk Olten-Gösgen: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • St. Gallen: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Tessin, Lugano und Umgebung: 29. März, 29. September
  • Tessin, je nach Gemeinde: keine ortsüblichen Kündigungstermine oder 31. März, 30.     September
  • Thurgau, je nach Gemeinde: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember, oder 31. März, 30. Juni 30. September
  • Uri: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Waadt, je nach Gemeinde: (1. Januar), 1. April, 1. Juli, 1. Oktober
  • Wallis: keine ortsüblichen Kündigungstermine
  • Zug: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Zürich, Stadt: 31. März, 30. September
  • Zürich, Bezirke: 31. März, 30. Juni, 30. September
    Quelle:  www.immoscout24.ch

Donnerstag, 15. Oktober 2020

Leichter Dämpfer für den Mietwohnungsmarkt

Am  Mietwohnungsmarkt  hinterlässt  die   Corona-Pandemie   gemäss   der   Raiffeisen-Studie deutlichere Spuren als  im  Eigenheimmarkt.  Das  Über-angebot an Wohnungen werde unter anderem wegen des tiefer ausfallen-den  Migrationssaldos  noch  grösser,  auch  wenn  bereits  weniger  projek-tiert  und  gebaut  werde  als  vor  der  COVID-19-Pandemie.    Dies    werde    sich   künftig   in   weiter   steigenden   Leerständen  zeigen,  so  die  Autoren.  Raiffeisen  rechnet  damit,  dass  der  aus dem Jahre 1998 stammende Re-kordwert,  eine  Leerstandquote  von  1,85  Prozent,  spätestens  2021  über-troffen  werden  dürfte.  Da  die  Neu-mieten in Q2 um 0,4 Prozent zurück-gegangen  seien  und  die  Bestands-mieten leicht (+0,2 Prozent) zugelegt hätten, werde der Druck auf die Neu-mieten weiter zunehmen. Quelle schweizer-immobilienbrief

Dienstag, 13. Oktober 2020

Leerstände steigen laut Leerwohnungszählung des BFS weiter an

Wie aus der Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervorgeht, hält der Anstieg der Leerwohnungsziffer, der vor zehn Jahren eingesetzt hat, unverändert an. Zum Stichtag am 1. Juni 2020 wurden in der Schweiz 78.832 Leerwohnungen gezählt, das sind 1,72% des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich Einfamilienhäuser) und ein Plus von 3.449 Wohnungen bzw. 4,6% gegenüber dem Vorjahr.

Gegenüber 2019 ist der Leerwohnungsbestand bei allen Wohnungskategorien ausser den 5-Zimmerwohnungen angestiegen. Am stärksten hat sich laut BFS das Angebot bei den Wohnungen mit ein und zwei Zimmern ausgedehnt, es wuchs um 14,5% respektive 7,0%. Einzig die Zahl der angebotenen 5-Zimmerwohnungen nahm gegenüber dem Vorjahr um -0,5% leicht ab. Die meisten Leerwohnungen haben drei oder vier Zimmer.

Angebot steigt im Tessin und der Genferseeregion am stärksten

Die Zahl der auf dem Markt angebotenen und leer stehenden Wohnungen ist dem BFS zufolge in fünf der sieben Grossregionen angestiegen, wobei die höchsten Anstiege im Tessin und der Genferseeregion (+0,42 bzw. +0,21 Prozentpunkte) registriert wurden. Nur die Grossregionen Ostschweiz und Espace Mittelland verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Rückgang (–0,08 bzw. –0,02 Prozentpunkte).

Die schweizweit höchste Leerwohnungsziffer hat der Kanton Solothurn mit 3,22%; es ist der einzige Kanton über der Drei-Prozent-Marke. Hohe Leerstandsquoten stellte das BFS zudem in den Kantonen Tessin (2,71%), Aargau (2,65%) und Jura (2,52%) fest. Die tiefste Ziffer wurde im Kanton Genf registriert (0,49%). Auch in den Kantonen Zug (0,70%), Zürich (0,91%), Obwalden (0,92%) und Basel-Stadt (0,96%) sind die Leerwohnungsziffern tief.

In absoluten Zahlen ist im Kanton Waadt die Anzahl der Leerwohnungen am stärksten gestiegen – um 1.187 Wohnungen. Die meisten unbesetzten Wohnungen gab es indes im Kanton Bern mit 10.678 Einheiten. Die grösste Angebotsverknappung vermeldeten der Kanton Graubünden (–480 Einheiten) und der Kanton Schaffhausen (–218 Einheiten). Insgesamt erhöhten sich die Leerstände in 15 Kantonen, in 11 Kantonen nahmen sie ab. (ah) Quelle www.immobilienbusiness.ch







Donnerstag, 8. Oktober 2020

Die drei gängigsten Hypothekarmodelle

Die Festhypothek

Sie finanzieren Ihre Immobilie über eine vereinbarte Laufzeit von meist 2 bis 20 Jahren. 10 Jahre sind die häufigste Wahl. Der Zins wird zu Beginn festgelegt und ändert sich nicht. Sie können die Kosten fest budgetieren, was Ihnen eine gewisse Planungssicherheit gibt.

Die Geldmarkthypothek (auch Libor-Hypothek)
Der Hypothekarzins errechnet sich aus dem tagesaktuellen Libor-Zinssatz und einer fest vereinbarten Marge (Gewinnspanne). Er ändert sich also ständig. Diese Hypothek ist dann interessant, wenn Sie auf fallende Zinsen setzen und davon profitieren möchten.

Die variable Hypothek
Da keine feste Laufzeit vorbestimmt wird, eignet sie sich besonders für eine kurzfristige Überbrückung sowie für kleinere Beträge, für die Sie keine andere Hypothek erhalten. Dafür ist der Zins aber deutlich höher. Er richtet sich nach dem allgemeinen Zinsniveau und kann vom Finanzinstitut jederzeit angepasst werden. Quelle www.immoscout24.ch

Donnerstag, 1. Oktober 2020

Wohnimmobilien weiterhin gefragt

Etwas anders sieht es bei den Wohnimmobilien aus, wo sich die Preise im ersten Halbjahr stabil entwickelten. «Fast scheint es, als ob die Covid-19-Krise in diesem Segment beinahe spurlos vorüberzieht.», schreibt das IAZI. Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für privates Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) weist im 2. Quartal 2020 einen Anstieg von 0.7% aus. Dieser Wert hat sich im Vergleich zum Vorquartal (0,8%) kaum verändert.

Ungebrochen ist das Preiswachstum bei den Einfamilienhäusern (EFH), das im 2. Quartal um 0,7% (Vorquartal: 0,8%) anstieg. Im Gesamtjahr waren es 3,3% (Vorjahr: 3,1%). «Die Nachfrage nach privatem Wohneigentum ist intakt geblieben, weiterhin realisieren sich genügend Menschen den Traum nach den eigenen vier Wänden», sagt Donato Scognamiglio, CEO des Beratungsunternehmens. «Es ist nicht auszuschliessen, dass der Lockdown auch dazu geführt hat, dass viele Familien neue Wohnbedürfnisse entwickelt haben.» Der «Swiss Real Estate Offer Index» für Einfamilienhäuser verzeichnet im 2. Quartal ebenfalls einen minimen Anstieg mit 1,2% (Vorquartal: 1,1%).

Ähnlich verhält sich das Preiswachstum bei den Eigentumswohnungen (ETW), die im 2. Quartal mit 0,7% (Vorquartal: 0,9%) im Plus lagen. Dies entspricht einer Preiszunahme auf Jahresbasis von 3,4% (Vorjahr: 3,3%). Laut dem «Swiss Real Estate Offer Index» verzeichneten Eigentumswohnungen im Gegensatz zu EFH mit minus 0,6% einen leichten Rückgang des Preiswachstums, auch wenn die Preisentwicklung auf Jahresbasis mit 2,8% auf hohem Niveau unverändert bleibt. Quelle www.schweizeraktien.net

Dienstag, 29. September 2020

Immobilien Schweiz: Markt kommt bisher unbeschadet durch die Corona-Krise

Die Folgen des Lockdown für die Schweizer Wirtschaft sind bisher noch nicht abschätzbar. Zwar geht das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) von einem Rückgang des BIP um über 6% aus, was der tiefste Wirtschaftseinbruch seit 1975 wäre. Doch ist die Entwicklung in den einzelnen Branchen sehr unterschiedlich. Dies zeigt sich auch bei den Preisen am Schweizer Immobilienmarkt.

Wie das Beratungsunternehmen IAZI kürzlich mitteilte, habe der Schweizer Immobilienmarkt das erste Geschäftshalbjahr bisher relativ unbeschadet überstanden. Allerdings hätten sich die Aussichten für kommerziell genutzte Liegenschaften eingetrübt, schreibt IAZI in seiner Medienmitteilung. Quelle www.schweizeraktien.net

Donnerstag, 24. September 2020

Das geeignete Grundstück finden

Wer sich in der Schweiz auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück macht, merkt bald: So einfach ist das nicht. Grundstücke an schönen Lagen sind rar und der Weg durch den administrativen Dschungel lang.

Vor dem Kauf eines Grundstückes unbedingt einen Architekten zu Rate ziehen.

Mit Hilfe des Architekten überprüfen, ob der Preis für das Bauland angemessen ist. Im Idealfall informieren Sie sich über die Grundstückspreise in derselben Gegend und vergleichen.

Beachten Sie unbedingt die Bauauflagen wie bebaubare Fläche, zulässige Geschosszahl, Abstände zu den Nachbarn, Dachform etc., um nicht nachträglich zu erfahren, dass Sie Ihr Vorhaben gar nicht realisieren können.

Die Bodenbeschaffenheit sollte vor Baubeginn überprüft werden. Oft kommen Altlasten zum Vorschein oder der Grundwasserspiegel ist zu hoch, was zu massiven Problemen beim Bau und anschliessenden Leben im Haus führen kann.

Ebenfalls unbedingt die Anschlussmöglichkeiten an öffentliche Werkleitungen wie Strom, Wasser, Gas und Entwässerung abklären. Sind diese nämlich noch nicht vorhanden wird es extrem teuer.

Jedem Grundstück sein Grundbuchblatt

Für jedes Grundstück im juristischen Sinne besteht ein separates Grundbuchblatt. Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich. Dort sind alle Rechte und Lasten an Grundstücken mit genauer Lage, Grösse, Nutzung des Grundstücks, Eigentümer und Belastungen wie Hypotheken, Wegrechte etc. eingetragen.

Für die Abklärung der Überbauungsmöglichkeit eines Grundstückes sind die Katasterunterlagen unerlässlich. Für die Bestimmung von Grenz- und Gebäudeabständen muss immer die aktuellste Katasterkopie verwendet werden. Quelle: www.immoscout24.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 






Dienstag, 22. September 2020

Immobilienkauf: Wenn die Eigenmittel nicht ausreichen

Eigenkapitalquote anheben – Vorsorgegelder nutzen

 

Zur Finanzierung des Eigenheims wird eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent erwartet. Reichen Ihre Eigenmittel nicht aus, besteht die Möglichkeit, vorab Vorsorgegelder einzusetzen. Dazu beziehen oder verpfänden Sie entweder Kapital aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge) oder aus der Säule 3a (gebundene Vorsorge).

In beiden Fällen können diese Gelder im Rahmen der Wohneigentumsförderung wie folgt verwendet werden:

für den Erwerb oder die Erstellung von selbst bewohntem Wohneigentum

für eine Beteiligung an selbst bewohntem Wohneigentum (z.B. Genossenschaftsanteile)

für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen auf selbst bewohntes Wohneigentum

 

Vorsorgegelder einsetzen: Säule 2

Sie haben zwei Möglichkeiten, Vorsorgegelder der Säule 2 einzusetzen. Dabei ist aber zu beachten, dass Sie mindestens 10 Prozent des Immobilienwertes mit Eigenkapital finanzieren müssen, das nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge stammt. Beim Vorbezug lassen Sie sich Ihr verfügbares Freizügigkeitskapital von der Pensionskasse ganz oder teilweise auszahlen und begleichen damit direkt einen Teil des Kaufpreises. Alternativ können Sie Ihre Freizügigkeitsleistungen auch für eine Hypothek verpfänden. Ihr Vorteil: Sie wahren Ihre vollen Ansprüche aus der Pensionskasse, bezahlen keine Steuern auf Vorbezüge, und es fallen keine Prämien für allfällige Zusatzversicherungen an.

 

Vorsorgegelder einsetzen: Säule 3a

Auch die gesparten Vorsorgegelder der Säule 3a können Sie auf zwei verschiedene Arten nutzen. Sie können die von Ihnen einbezahlten Gelder vorzeitig zum Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum beziehen. Das ausbezahlte Kapital der Säule 3a müssen Sie versteuern. Im Gegensatz zur 2. Säule müssen diese Vorbezüge beim Verkauf der Liegenschaft jedoch nicht zurückbezahlt werden. Oder Sie können einbezahlte Gelder verpfänden. Der Vorteil bei dieser Variante ist, dass das Geld weiterhin steuerfrei für Sie arbeitet und Sie keine Steuern auf ausbezahltes Kapital bezahlen müssen.

Welche Risiken bestehen beim Vorbezug?

Beim Vorbezug von Geldern der beruflichen Vorsorge sollten Sie daran denken, dass sich die Vorsorgeleistungen bei der Pensionierung oder im Risikofall (Tod/Invalidität) reduzieren. Um trotzdem gut abgesichert zu sein, ist eventuell eine Zusatzversicherung nötig – wodurch zusätzliche Kosten entstehen.

Fazit: Reichen die Eigenmittel nicht aus, um Wohneigentum zu finanzieren, bietet sich der Vorbezug oder die Verpfändung von Vorsorgegeldern an. Dabei stehen Ihnen sowohl die Gelder der beruflichen als auch der gebundenen Vorsorge zur Erfüllung Ihres Traums zur Verfügung. Quelle www.immoscout24.ch

Donnerstag, 17. September 2020

Wie vorgehen bei einem Hausverkauf?

Wer ein Haus verkaufen möchte, muss als Erstes den Wert der Immobilie schätzen lassen. Dabei können Online-Angebote für eine sogenannte Verkehrswertberechnung helfen, eine Grundahnung des möglichen Verkaufspreises zu erhalten. Doch um einen verbindlichen, realistischen und korrekten Preis festlegen zu können, sollte eine Fachperson die Schätzung durchführen.
Für Verkaufslaien, Leute die sich in der Immobilienbranche nicht auskennen oder schlichtweg zu wenig Zeit haben, empfiehlt sich für den Verkaufsprozess der Beizug eines Maklers. Dies hat zwar seinen Preis: die übliche Provision für einen Makler beträgt ungefähr drei Prozent des Verkaufswertes. Bei einem Preis von einer Million Franken sind dies 30‘000 Franken. Aber dafür erspart man sich Zeit und unter Umständen auch Ärger. Denn der Makler beschafft alle nötigen Dokumente, kümmert sich um die Korrespondenz mit Notaren und Behörden und nimmt Besichtigungen und Verhandlungen mit den potentiellen Käufern ab.

Dienstag, 15. September 2020

Steuern beim Hausverkauf vermeiden oder niedrig halten?

Die Steuerbelastung kann bei einem Hausverkauf weder vermieden noch mit einem Trick tief gehalten werden. Es kann lediglich eine aufschiebende Wirkung der Grundstückgewinnsteuer erzielt werden, sofern eine Ersatzbeschaffung getätigt wird. Wenn der Kauf – sprich die Ersatzbeschaffung – innerhalb der geltenden Frist erfolgt, bleibt die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, und zwar in der Höhe des investierten Grundstückgewinns. Fällig wird die Steuer also erst, wenn man auch das «zweite» Haus veräußert. Fazit: Grundsätzlich empfiehlt Martin Waeber, für den Verkauf des Eigenheims fachmännischen Rat beizuziehen: „Es lohnt sich auf jeden Fall!“ Quelle www.immoscout24.ch


Donnerstag, 10. September 2020

Verkauft sich ein Haus besser mit Makler ?

Die meisten Immobilien werden in der Schweiz über einen Makler verkauft. Die Frage, ob Sie den Verkauf Ihres Hauses selber managen oder einem Makler übertragen möchten, liegt aber ganz bei Ihnen. Es gibt mehrere Dinge, die Sie bei der Entscheidung in Betracht ziehen sollten. 

Was ein Makler für Sie tun kann

In aller Kürze: mit einem Makler engagieren Sie einen Vermittler zwischen Ihnen und dem Käufer – einen Vermittler mit grossem Fachwissen, der für Ihre Interessen und Wünsche einsteht. Ein guter Makler kann…
  • dank grosser Erfahrung und Verhandlungsgeschick einen guten Verkaufspreis erzielen
  • eine professionelle Verkaufsdokumentation erstellen
  • das Verkaufsobjekt effizient vermarkten (zum Beispiel mithilfe einer eigenen Datenbank)
  • Sie als Verkäufer im gesamten Prozess beraten, auch in rechtlichen Fragen
  • die Besichtigungen durchführen
  • Ihnen viel Zeit und Aufwände sparen
  • kritischen Fragen und Forderungen der Kaufinteressenten kompetent begegnen 


Dienstag, 8. September 2020

Wie lange dauert ein Hausverkauf ?

Bis ein Hausverkauf unter Dach und Fach ist, vergehen in der Regel mehrere Monate bis über ein Jahr. Dies ist natürlich von verschiedenen Faktoren abhängig – dazu gehören der Wert Ihrer Immobilie, der Zustand, sowie die Lage. Ein Zeitfaktor ist natürlich auch, ob Sie sich entscheiden das Haus eigenständig zu verkaufen oder, ob Sie es über einen Makler verkaufen lassen. In der Regel geht der Verkauf mit einem Immobilienmakler etwas schneller, da sie die entsprechende Erfahrung und Expertise mitbringen.
Grundsätzlich durchläuft jeder Hausverkauf mehrere Schritte. Ganz kurz zusammengefasst sind dies Folgende:
  1. Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne, etc.)
  2. Entscheid: wird der Verkaufsprozess mit oder ohne Makler durchgeführt?
  3. Immobilienschätzung: Festlegen des Preises
  4. Erstellung der Verkaufsdokumentation
  5. Vermarktung und Inserierung
  6. Besichtigungen mit Interessenten
  7. Verhandlungen mit Interessenten
  8. Notariatsgeschäfte (Beurkundung des Kaufvertrags, Änderung im Grundbuch)
  9. Schlüsselübergabe
  10. Innert 30 Tagen: Einreichen der Deklaration für die Grundstückgewinnsteuer

Donnerstag, 3. September 2020

Ein guter Bauplan ist die Grundlage für gelungene Bauprojekte

Bevor Sie mit der Planung beginnen, sollten Sie die rechtlichen Beschränkungen in Erfahrung bringen. Dazu zählen zum Beispiel die baurechtlich erlaubte Geschosszahl, die Ausnützungsziffer (Verhältnis Wohnraum zu Grundstücksfläche) sowie Gebäudehöhe und Grenzabstände.

Dies bringen Sie beim zuständigen Bauamt bzw. Kreisarchitekten in Erfahrung. Am Grundbuchamt ermitteln Sie, ob relevante Wegerechte von Nachbarn oder ein festgelegter Charakter der Bebauung für das Grundstück vorliegen.
Kompetente Baupartner
Steht einem Umbau baurechtlich nichts im Wege, so muss dieser geplant werden. Arbeiten Sie mit einem Architekten zusammen, profitieren Sie von der baurechtlichen Beratung durch einen Experten. Ein Architekt lotet die gegebene räumliche Struktur und das Potenzial für Verbesserungen gründlich aus.
Darüber hinaus klärt er die Tragfähigkeit von bestehenden Konstruktionen oder die Umsetzung von Energievorschriften sorgfältig ab. Ein guter Bauplan ist die Grundlage für gelungene Bauprojekte.
Finanzierung absichern
Sind alle Pläne ausgearbeitet, so muss die Finanzierung geklärt werden. Gesamtkosten und Zinsbelastung sollten sich im Rahmen der üblichen Bankrichtlinien bewegen. Vor allem bei Altbauten ist zu bedenken, dass die effektiven Baukosten manchmal nicht vollumfänglich als Wertvermehrung anerkannt und deshalb nicht von der Bank finanziert werden.
Klären Sie aus diesem Grund ab, wie stark die geplanten Investitionen den Wert der Liegenschaft steigern und welchen Teil der Kosten die Bank finanziert. Massgeblich für die Belehnung ist der Schätzwert des Objekts nach dem Umbau.
Fazit: Nur gut durchdachte und geplante Erweiterungen des Wohnraums bringen Wohnkomfort und eine solide Finanzierungsmöglichkeit. Quelle www.immoscout24.ch

Dienstag, 1. September 2020

Das ideale Baugrundstück finden


Vor dem Hausbau kommt die Suche nach einem geeigneten Grundstück. Dabei ist es für Privatpersonen mitunter schwierig, an Bauland zu kommen.
Wenden Sie sich an die richtigen Ansprechpartner
Kompetente Ansprechpartner finden Sie bei Kommunen und Gemeinden. Fragen Sie dort an, ob in nächster Zeit ein neues Baugebiet geplant ist oder aber im Rahmen städtischer Verdichtungsmassnahmen Grundstücke zur Bebauung freigegeben werden.
Ebenso haben die Kundenberater in regionalen Kreditinstituten mit angeschlossener Immobilienabteilung Information über Bauplatzangebote, die meist gar nicht öffentlich offeriert werden. Zudem lohnt sich ein Blick in die Annoncen von Immobilienportalen oder den Wohnungsmarkt der Zeitungen.
Vielerorts ist eingezontes Bauland allerdings in den Händen von Architekten oder Generalunternehmern. Wer auf dem entsprechenden Grundstück bauen will, muss das mit dem Besitzer tun.

Tipp 1: Kontaktieren Sie örtliche Bauunternehmer. Diese verfügen über lokales Insiderwissen und können Ihnen vielleicht Tipps über mögliche Baugrundstückegeben.
Haben Sie ein Grundstück gefunden, sollten Sie genau prüfen, ob die Lage Ihren Bedürfnissen entspricht:
Gibt es ausreichende Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten?
Sind kulturelle Einrichtungen gut erreichbar?
Sind Kindergärten oder Schulen in der Nähe?
Wie ist die Entfernung zum Dorfzentrum oder zur nächsten grösseren Stadt?
Wie attraktiv sind der Arbeitsmarkt und der Steuerfuss?
Wie sind Aussicht und Besonnung?
Ist es ruhig?
Passt das Platzangebot zu Ihren Vorstellungen vom Traumhaus?
Wie gut ist das Grundstück erschlossen?

Je nach Lage sind diese Faktoren unterschiedlich gewichtet. Bereits auf kleinstem Raum kann es deshalb beträchtliche Preisunterschiede geben.
Vor unliebsamen Überraschungen schützt eine gründliche Recherche: Achten Sie auch auf die Bodenbeschaffenheit. In einem Sumpfgebiet wird es zum Beispiel schwierig sein, einen Keller zu bauen. Und Hochwassergefahr wirkt sich auf die Versicherungsprämie aus. Wer auf einem Gelände baut, das früher industriell genutzt wurde, sollte sich über mögliche Altlasten informieren.

Tipp 2: Werfen Sie einen Blick auf den Zonenplan. Dieser zeigt, wo welche Gebäude künftig gebaut werden können. So schützen Sie sich davor, dass Ihnen plötzlich ein Wohnblock die schöne Aussicht nimmt. Quelle www.immoscout24.ch