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Donnerstag, 24. März 2022

Erneuter Preisanstieg für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser

Wohneigentum bleibt in der Schweiz begehrt. Auch im laufenden Jahr sind die Preise dementsprechend gestiegen. Dagegen hat der Abwärtstrend bei den Wohnungsmieten angehalten. Keine grösseren Änderungen sind im Büro- und Verkaufsflächenmarkt zu erwarten. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind erneut deutlich gestiegen, wie einer am Donnerstag veröffentlichen Mitteilung von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) zu entnehmen ist. Daran dürfte sich auch nichts ändern, sofern die wirtschaftliche Erholung anhält und die Pandemie ohne harte Lockdowns einigermassen unter Kontrolle gehalten werden kann.

Die Preise für Eigentumswohnungen werden in den kommenden 12 Monaten in allen Segmenten zunehmen, schreibt FPRE. Allerdings nicht mehr so stark wie in den vergangenen Monaten.

Sollte das Angebot bei den Einfamilienhäusern wieder auf den Stand von 2019 steigen, könnte dies den Preisanstieg im unteren und ab 2023 allenfalls auch im gehobenen Segment bremsen. Im mittleren Segment rechnet FRPE weiterhin mit steigenden Preisen.

Mittelfristig dürften Mieten leicht steigen

Insgesamt etwas günstiger geworden sind Mieten. Dabei standen vor allem Altbauten in der Region Basel und Zürich unter Druck. Die Neubau-Mieten stagnierten dagegen. Mittelfristig geht FRPE konjunkturell bedingt - hauptsächlich im mittleren Neubau-Segment - von einem leichten Anstieg der Mieten aus.

Gleichzeitig gingen die Renditen für Investoren in Mehrfamilienhäuser weiter zurück. Die mittlere Bruttorendite liege aktuell bei 3,5 Prozent. Wegen der sinkenden Renditen wichen die dem BVG unterstellten Investoren aus den Zentren in peripheren Regionen aus, was dort zu Preissteigerungen führe.

Stabile Büropreise

Nach dem Rückgang in 2020 liegt das Mietpreisniveau für Büroflächen wieder etwas höher als im Vorjahr. Mittelfristig erwartet FRPE hier eine stabile Entwicklung. Denn es nicht sicher, ob der Beschäftigungsaufbau auch dazu führt, dass Firmen auch mehr Flächen anmieten.

Bei Verkaufsflächen erwartet FPRE stabile bis sinkende Mieten. Obwohl Bevölkerungswachstum, eine bessere Konsumstimmung, ein guter Arbeitsmarkt und leicht steigende Löhne dem Detailhandel in den kommenden Monaten helfen dürften, sei kein substanzieller Anstieg der Nachfrage nach Verkaufsflächen zu erwarten. Gleichzeitig steige das Angebot wegen vieler Neubauten. Quelle: handelszeitung.ch



Donnerstag, 10. März 2022

Lugano und Luzern am meisten unter der Covid-19-Pandemie

Leer geräumte Läden, zutapezierte Schaufenster, wegen Umbau geschlossen: Während der Pandemie waren Läden nicht nur teilweise geschlossen, sondern mussten gleich auch ganz aufgeben. Weil kein Gewinn mehr rausschaute, Reserven aufgebraucht waren oder die Kundinnen und Kunden für immer ins Internet abwanderten.

Das war mancherorts bereits vor Corona schon so. Doch hat die Pandemie die Verödung vieler Innenstädte noch beschleunigt. Der Trend wird auch durch eine Studie des Beratungsunternehmens PwC bestätigt. Darin ist die Rede von einem «veränderten Einkaufserlebnis», was auf die Renditen bei den Geschäftsimmobilien drücke.

In den grösseren Schweizer Städten werden die Renditen nur maximal 10 Basispunkte steigen, im gehobenen Detailhandel prognostizieren die Befragten Erhöhungen zwischen +10 und +50 Basispunkten.

Lugano und Luzern leiden am meisten

«Am deutlichsten spürbar ist diese Entwicklung in Lugano und Luzern – diese beiden Städte sind besonders von der Pandemie und dem daraus resultierenden Rückgang der Tourismusindustrie betroffen», heisst es.

Was Luzern betrifft, leidet die Stadt am Vierwaldstättersee vor allem unter dem Ausbleiben asiatischer Touristengruppen. Reisecars mit Chinesen, Japanern aber auch Gästen aus dem Mittleren Osten sind immer noch Mangelware.

Bereits vor einem Jahr berichtete Blick über den Ladenleerstand in Luzern. In den geräumten Ladenlokalen befanden sich einst Uhren, Modeaccessoires und Bekleidung. «Ich finde es ‹tötelet› etwas. Es ist deprimierend, die leeren Flächen zu sehen», sagte eine Touristin damals stellvertretend für viele andere.

CS-Immobilienexperten sagten, dass der grösste Teil dieser Bereinigung noch nicht stattgefunden haben. «Der ärgste Strukturwandel steht uns noch bevor.» Das liege am Boom von E-Commerce und Out-of-Town-Einkaufserlebnissen, heisst es in der PwC-Studie. Das wiederum würde für die Shoppingcentren sprechen, die ebenfalls in der Corona-Krise gelitten haben.Quelle: Blick.ch

Dienstag, 8. März 2022

Sicherheit durch den Kaptalpuffer beim Immobilienkauf ?

Der Kapitalpuffer ist ein Instrument, das aus früheren Finanzkrisen stammt. Er ermöglicht es Banken, eventuelle Kreditausfälle in Folge einer platzenden Immobilienblase zu überstehen. Zum ersten Mal wurde er antizyklische Kapitalpuffer im Jahr 2013 aktiviert. Seit 2014 mussten Banken für jede Hypothek eine Sicherheit in Höhe von 2 Prozent der Hypothek beiseitelegen. 

Mit Beginn der Corona-Krise im Frühjahr 2020 wurde der antizyklische Kapitalpuffer in der Schweiz per Bundesrat-Entscheid deaktiviert. Dies war Teil eines Massnahmenpakets von Bund, Nationalbank und Finma. Denn ohne Kapitalpuffer haben Banken einen grösseren Spielraum, um Kredite an Unternehmen zu vergeben. Und das war vor allem während der Corona-Krise essenziell für die Wirtschaftsförderung. 

Die aktuelle Reaktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers liegt mit 2,5 Prozent. Und damit um 0,5 Prozent höher als bei der Deaktivierung im März 2020. Damit schöpfen Banken den möglichen Rahmen für den antizyklischen Puffer aus.

Hintergrund für den neuen Beschluss

Der Bundesrat hat seinen Entscheid zur Kapitalpuffer-Aktivierung damit begründet, dass die Gründe für die Deaktivierung nicht mehr gegeben sind. Laut SNB sind keine Anzeichen von Kreditverknappung bei Unternehmen mehr zu sehen. Darüber hinaus soll der Kapitalpuffer dabei helfen, die Widerstandskraft des Schweizer Bankensektors zu stärken.

Es handelt sich um eine Korrektur, die Ungleichgewichten entgegenwirken soll. Die SNB hat die Aktivierung des Kapitalpuffers beantragt und der Bundesrat hat dem Antrag stattgegeben. Eine langsame Korrektur mit dem antizyklischen Kapitalpuffer ist laut Bundesrat sinnvoller als eine starke Korrektur bei unerwartet hohem Zinsanstieg.

Bedeutet dies, dass die Schweiz vor einer Immobilienblase steht?

Nein, es ist momentan kein Anlass zur Panik gegeben. Jedoch gibt es eine gewisse Verwundbarkeit auf dem Hypothekar- und Wohnliegenschaftsmarkt. Entsprechend prüft die SNB schon länger, ob der antizyklische Kapitalpuffer reaktiviert werden sollte. Nun war auch der Bundesrat bereit für diesen Schritt zum Schutz der Märkte.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Wer bereits eine laufende Hypothek hat, kann sich entspannen. An den Kreditbedingungen dürfte sich nichts ändern. Der antizyklische Kapitalpuffer hat jedoch Auswirkungen auf Kreditnehmer, die ab Ende September 2022 eine Hypothek beantragen. Denn da die Banken ab dann höhere Eigenmittel halten müssen, werden Hypotheken etwas teurer. 

Aufgrund der höheren Preise werden Banken zudem etwas mehr Widerwillen zeigen, wenn es um die Vergabe von Hypotheken geht. Wer mit ausreichend Eigenkapital einen Kredit beantragt, dürfte trotzdem kein Problem haben. Aber so günstig wie in den letzten Jahren werden Hypotheken aufgrund des Kapitalpuffers nicht mehr sein. 

Übrigens: Mehr über die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz sehen Sie in diesem Rückblick auf die Preise im Jahr 2021, inklusive Prognose für 2022. 

Laut Money Today bedeutet dies jedoch nicht unbedingt, dass Immobilien in der Schweiz teurer werden. Denn die Nachfrage nach Liegenschaften wird hoch bleiben. Da neben Banken auch Versicherer und institutionelle Investoren Kapital für den Liegenschaftskauf geben, werden selbst die Aufschläge bei Hypotheken, laut Einschätzung der Experten, niedrig ausfallen. Denn der Markt ist zu heiss umkämpft, um allzu hohe Gebühren zu erlauben.

Für Kaufwillige bedeutet das nach wie vor: Der Immobilienkauf wird auch über Ende September 2022 sehr gut möglich, wenn auch vielleicht ein wenig teurer sein. Wie immer gilt es, eine Immobilie in guter Lage mit stabilem Wertzuwachs zu wählen. Zudem sollten Sie sich fortlaufend über die aktuelle Lage auf dem Markt informieren. Denn obwohl die Immobilienblase nicht vor dem Platzen steht, herrscht keine vollkommene Entspannung.

Dank Kapitalpuffer wissen wir jedoch, dass Bundesrat, SNB und Finma die Lage sehr gut im Blick haben und bei Bedarf weitere vorbeugende Massnahmen treffen werden. Quelle: properti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Donnerstag, 3. März 2022

Unternehmensberater Michael Oehme: Warum es nicht zum Immobilien Crash kommt


Glaubt man der Presse, ist in der Schweiz der Traum vom Eigenheim für viele geplatzt. Diese Aussage, so plakativ sie ist, ist aber falsch. In wie kaum einem anderen Land „regiert“ in der Schweiz das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Das gilt auch für den Immobiliensektor. Wichtig ist, dass diese Nachfragesteigerung – anders als beispielsweise in Deutschland – ausschließlich ausgelöst wird durch Menschen, die in der Schweiz leben oder dorthin „siedeln“, wie es im Schwyzerdütschen heißt. Denn nur die dürfen Immobilien zu Wohnzwecken in der Schweiz kaufen. „Auch wenn also die Preise für Immobilien in der Schweiz in den letzten beiden Jahren deutlich gestiegen sind, besteht keine Besorgnis wegen einer möglichen Überhitzung. Schauen wir uns die Gründe dafür an“, sagt
Unternehmensberater Michael Oehme.

 

 

Unternehmensberater Michael Oehme: Eigentum als Privileg?

„Ein eigenes Haus mit Garten – das bleibt für den Großteil der Bevölkerung unerreichbar, wie eine Studie der Raiffeisen zeigt. Grund sind die steigenden Preise“, schreibt 20min Schweiz. Die Redakteure beziehen sich dabei auf Veröffentlichungen von Martin Neff, dem Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Danach stiegen die Preise für Immobilien in der Schweiz seit rund 20 Jahren. Und ein Ende sei nicht in Sicht. Daher könne sich ein Großteil der Bevölkerung eine eigene Immobilie nicht mehr leisten. Trotz dieser Dynamik gäbe es aber laut der Bank kein Platzen einer Blase. Denn die derzeitigen Preise seien dank der starken Aufwärtsdynamik klar begründbar und nicht das Resultat von Spekulationen, lässt sich sogar Heinz Huber, CEO von Raiffeisen in mehreren Beiträgen zitieren. Fakt ist: In der Schweiz steigen die Immobilienpreise. Dass sich weite Teile der Bevölkerung dies nicht mehr leisten können, mag richtig sein, wie wir nachfolgend aufzeigen werden. Aber es sind eben auch immer noch genug Menschen bereit und in der Lage, eine Immobilie zu erwerben. Und dies ist, das mag verwundern, sogar eher möglich als in Deutschland, wo sich das Einkommensniveau viel deutlicher von den Immobilienpreisen entfernt hat. Danach benötigt ein durchschnittlicher Haushalt in der Schweiz laut Raiffeisen Economic Research 8,42 Jahre um eine typische Eigentumswohnung abzubezahlen. In Deutschland sind es 9,12 Jahre. In Frankreich übrigens 13,48 Jahre. Schaut man sich die Mindesteinkommen in der Schweiz an, erklärt sich die Diskrepanz schnell.

 

Vermögende Schweizer?

Durchschnittlich verdient eine Aldi-Mitarbeiterin an der Kasse rund 50.000 Schweizer Franken im Jahr. Das ist deutlich mehr als in Deutschland. Lebt diese Frau mit einem Kraftfahrzeugmechaniker zusammen, dessen Grundlohn ähnlich hoch ist, können sich beide durchaus eine 3,5-Zimmer-Wohnung in St. Gallen zur Miete leisten, die für 1600 Franken zu haben ist. Das gleiche Paar dürfte in München oder Berlin deutlich größere Probleme haben. Was an dieser Darstellung so wichtig ist: Egal, wie man es interpretiert, dass die Schweiz das Land mit dem höchsten Brutto-Pro-Kopf-Einkommen der Welt ist, die Mehrheit der Schweizer kann mit seinem Einkommen gut leben und trägt damit zum Konsum, aber eben auch für marktgerechte Preise im Immobiliensektor bei. Die Schweiz hat im Ranking von 60 Ländern das höchste Brutto-Pro-Kopf-Einkommen der Welt. Beim Netto-Geldvermögen rutschte sie auf den zweiten Platz mit 227.277 Schweizer Franken pro Kopf. Zugestanden ist, dass dieses Vermögen ungleich verteilt ist. Aber selbst, wenn es eine nicht unerhebliche Anzahl von Superreichen in der Schweiz gibt, deren Zahl zunehmend wächst, ist die Mehrheit der Schweizer gut situiert und die privaten Geldvermögen vermehren sich in der Schweiz genauso wie das Immobilienvermögen. Laut der Schweizer Nationalbank hat sich das Geld- und Immobilienvermögen mit über vier Billionen Schweizer Franken in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt.

Hohe Finanzierungsvoraussetzungen

Dabei dürfte sich das beispielhafte Paar (die Aldi-Kassiererin und der Kfz-Mechaniker) vermutlich keine Immobilie leisten können, denn in der Schweiz gelten im Hinblick auf Finanzierungen besonders strenge Regeln. So dürfen die Banken nur Kredite vergeben, wenn die Kunden mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen und sie den Hypothekarzins auch dann zahlen könnten, wenn er auf fünf Prozent ansteigen würde. Auch wenn er – wie in Deutschland – derzeit nur bei rund einem Prozent liegt. Grundsätzlich gilt dabei die Faustregel, dass die Gesamtbelastung aus Amortisation, Hypothekarzins und Nebenkosten nur ein Drittel des Nettoeinkommens betragen darf. Damit zeigt es sich, dass sich viele Schweizer – trotz vergleichsweisen hohen Einkommens – schlicht keine Immobilie leisten kann. Und das ist auch gut so, denn was es bedeutet bzw. bedeuten kann, auf vielen faulen Krediten zu sitzen, hat nicht zuletzt die Subprime-Krise gezeigt. Die Hypothekenvoraussetzungen sind damit ein wichtiger Beitrag im Verbraucherschutz, denn er seine Finanzierung „mit der spitzen Feder rechnen muss“, hat im Zweifel bei einer geringen Erhöhung der Zinsstruktur oder bei einer Anschlussfinanzierung das Nachsehen.

 

Warum es nicht zum Crash kommt

Dargestellt haben wir zum einen, warum nur eine begrenzte Zielgruppe sich in der Schweiz eine Immobilie leisten kann und damit risikoreiche Finanzierungen verhindert werden. Denn es sind gerade die steigenden Finanzierungsvolumina, die ein Indikator für Immobilienblasen sind. Ferner, dass die Nachfrage „hausgemacht“ ist, also nicht durch eine steigende Zahl ausländischer Käufer ausgelöst wird. Die Nachfrage wächst organisch durch die steigende Zahl der Bevölkerung. Steigen die Preise, sinkt die Zahl der Kaufwilligen. Das sich dies kaum auf das Preisniveau auswirkt, liegt schlicht am fehlenden Angebot. So wird heute rund 40 Prozent weniger Wohneigentum gebaut als noch vor zehn Jahren. Sollten die Preise sinken, greifen eben die zu, die sich heute keine Immobilie (mehr) leisten können. Dies stabilisiert ebenfalls die Preise. Das ist typischer Effekt der Übernachfrage. Nicht zuletzt bietet das „Betongold“ ein wichtiges Fundament für das wirtschaftliche Wachstum. Und dessen Kennzahlen sind auch für 2022 außergewöhnlich.


Dienstag, 1. März 2022

Schweizer Bundesrat aktiviert Kapitalpuffer

Ende Januar 2022 hat der Schweizer Bundesrat den Kapitalpuffer aktiviert. Als Folge dieses Bundesrat Entscheids müssen Banken ab September 2022 wieder schärfere Vorschriften bei der Vergabe von Wohnbauhypotheken beachten. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hatte den antizyklischen Kapitalpuffer aktiviert, um der Gefahr einer Blasenbildung entgegenzuwirken. 

Hier lesen Sie, was der Bundesrat-Entscheid genau umfasst. Was ein Kapitalpuffer eigentlich ist. Welchen Hintergrund die Massnahmen haben und was dies für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten nun bedeutet. 

Überblick zum Bundesrat-Entscheid

Trotz der Corona-Krise herrschen auf dem Schweizer Immobilienmarkt seit Jahren relativer Frieden und gesundes Wachstum. Jedoch gibt es einige Hot Spots, wie etwa Zürich, an denen Angst vor einer lokalen Immobilienblase herrscht. Die SNB hat zudem schon länger vor einer allgemeinen Überhitzungstendenz auf dem Schweizer Immobilienmarkt gewarnt – denn irgendwann kommt der Punkt, an dem die Preise und damit auch die aufgenommenen Hypotheken zu hoch sind. 

Ende Januar 2022 haben SNB, die Finanzmarktaufsicht (FINMA) und der Bundesrat dann gemeinsam auf Grundlage des Risikomonitors 2021 beschlossen, dass erhöhte Risiken in der Schweizer Finanzbranche zu sehen sind. Um drohenden Kreditausfällen vorzubeugen, haben sie den Kapitalpuffer aktiviert. 

Dieser sektorielle, antizyklische Kapitalpuffer umfasst 2,5 Prozent der risikogewichteten Positionen, die im Schweizer Immobiliengeschäft grundpfandgesichert sind. Am 26. Januar 2022 stimmte der Schweizer Bundesrat dieser Massnahme zu. 

Laut Bundesrat-Entscheid müssen Schweizer Banken ab September 2022 zusätzliche Eigenmittel für Hypotheken in Höhe von 2,5 Prozent bereithalten. So soll Risiken entgegengewirkt werden, indem Banken widerstandsfähiger und sicherer sind. Zudem beugt der Kapitalpuffer einer weiteren Verschärfung der Situation auf dem Markt vor. 
Darüber hinaus sind weitere Massnahmen in Prüfung, die das steigende Hypothekarkreditvolumen sowie die anziehenden Wohnliegenschaftspreise regulieren sollen. Allerdings teilte die SNB mit, dass sie den Hypothekar- und Immobilienmarkt zunächst aufmerksam beobachten und prüfen würde, bevor eventuell weitere Massnahmen zur Finanzstabilität kommen könnten. Quelle: properti