Darum sollten Sie Ihre Immobilie schätzen lassen

Um den Marktwert einer Immobilie bestimmen zu lassen kann es verschiedene Gründe geben:   Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen und benötigen eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie.         

Eine Werteinschätzung wird auch benötigt wenn es um die Verlängerung einer Hypothek geht. Für Hypothekenanbieter wie Banken oder Versicherungen ist der Immobilienwert sehr wichtig, weil er die Belehnung der Hypothek beeinflusst. Ist der Immobilienpreis seit Abschluss der Hypothek gestiegen dann profitiert der Besitzer bei der Verlängerung der Hypothek da die Belehnung sinkt. Manche Hypothekenanbieter gewähren dann Zinsabschläge, besonders wenn die Belehnung unter 2/3 des Wertes der Immobile sinkt. Quelle: www.immomapper.ch

Immobilienpreise und Mietspiegel für die Schweiz - Stand September 2021

Die hohe Lebensqualität in der Schweiz wird in den Quadratmeterpreisen für Wohnraum deutlich. Wer den Kauf eines Hauses in Betracht zieht, musste in den letzten zwölf Monaten mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 5'970 rechnen. Verglichen mit den 12 Monaten davor entspricht dies einer Preisentwicklung von +3 %.

Eigentumswohnungen waren im letzten Jahr im Durchschnitt für einen Preis von CHF 6'478 pro Quadratmeter zu erwerben. Hier fand ein Preisanstieg von 1 % im Vergleich zum Vorjahr statt.

Dieser Trend spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider: Schweizweit sind die Mieten im letzten Jahr um 1 % gestiegen auf aktuell pro Quadratmeter.

Egal ob man kaufen oder mieten möchte, die Schweiz ist teuer. Das Preisniveau variiert jedoch stark nach Region: Während z.B. die Mieten in den Gemeinden sehr hoch sind, kann man in eher ländlich geprägten Kantonen wie dem Kanton Jura (CHF 14.17 pro m²), Kanton Glarus (CHF 16.11 pro m²) und Kanton Appenzell Ausserrhoden (CHF 16.89 pro m²) sehr viel günstiger wohnen.Quelle: immomapper.ch

Immobilienpreise erreichen neue Rekorde

Die Nachfrage nach Eigenheimen in den meisten Regionen der Schweiz und insbesondere in den urbanen Ballungszentren übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Doch um das knappe Gut am Markt balgen sich nicht nur Kaufinteressenten, sondern auch Immobilienvermittler jeglicher Couleur, die in vielen Fällen händeringend nach verkaufswilligen Immobilienbesitzern suchen. Die Dynamik in der Immobilienvermarktung ist hoch. Und mit ihr ist auch die Aggressivität im Wettbewerb gestiegen. So wird der Immobilienmarkt vermehrt zum Tummelfeld von neuen Wettbewerbern mit neuen Geschäftsmodellen, die um die Gunst von Immobilienverkäufern und -käufern buhlen. Fixpreismakler verlangen vermeintliche All-in-Pauschalen, Discountmakler unterbieten minimale Marktpreise, Gratismakler versprechen das Blaue vom Himmel, Finanzdienstleister springen rund um Immobilien auf das neue Reizwort Ökosystem an. Und die grossen Online-Immobilienmarktplätze in der Schweiz schliessen sich in einem neuen Joint Venture zusammen.

Alles aus einer Hand, weitestgehend digital, bequem auf einer Plattform einloggen und los: Das tönt für Immobiliensuchende und Immobilienverkaufende, als könne sich jedermann mit ein paar wenigen Klicks durch die Immobilienwirtschaft pilotieren. Scheinbar alles ein Kinderspiel, geradezu gemacht für Unerfahrene und Ungeübte. Wirklich?

Effektive Innovatoren oder Glücksritter: Die Zeit trennt die Spreu vom Weizen

Traditionelle Maklerinnen und Makler geraten unter Druck. Und werden wider besseren Wissens gezielt in Verruf gebracht. Die Realität ist: Die Zeit wird effektive Innovatoren von abenteuerlichen Glücksrittern trennen. Doch bis zum Erkennen der Realität ist der Schaden angerichtet und die Verunsicherung bei Verkäufern und Käufern gross.
 

Denn aus Kunden werden blosse «User», auf deren persönliche Bedürfnisse nicht eingegangen werden kann, wenn sie nicht der vorgegebenen «Customer Journey» entsprechen. Und wer nicht auf die «Customer Experience» anspricht, weil er eine individuelle Beratung bräuchte, der wird als Marktopfer zurückgelassen.

Preisbrecher haben viele Schritte im Beratungsprozess standardisiert und führen Angebot und Nachfrage oftmals digital zusammen. Dadurch vermögen sie ihre Kosten zu optimieren, was für Kundinnen und Kunden auf den ersten Blick interessant erscheinen mag. Dafür werden aber in der Beratung und Begleitung grosse Abstriche gemacht. Individuelle Bedürfnisse können in diesem Modell nicht berücksichtigt werden, was nicht selten enttäuschende Resultate und enttäuschte Kunden mit sich bringt.

Die meisten Kunden kaufen und verkaufen eine Liegenschaft nur ein-, vielleicht zweimal im Leben und sind auf professionelle Unterstützung angewiesen, um die Orientierung behalten zu können in einem Dickicht, das sich zu einem Dschungel aus Interessen und Interessenkonflikten ausweitet. In der Immobilienvermarktung definiert sich Qualität über die Beratungskompetenz. Eine Beratungskompetenz, von der sowohl die Verkäuferschaft als auch die Käuferschaft profitieren können. Quelle: handelszeitung.ch

 

Neues Nutzerverhalten, neue Immobilienstrategien

«Die Corona-Pandemie hat Vieles in unserem täglichen Leben verändert und so sind auch die Folgen für die Immobilienwirtschaft und in den unterschiedlichen Asset-Klassen teils enorm.» Moderator Prof. Markus Schmidiger von der Hochschule Luzern brachte es zu Beginn des jüngsten Schweizer Immobiliengesprächs, welches erstmals online über die Bühne ging, auf den Punkt. Mit den veränderten Grundbedingungen auf Basis staatlich verordneter Schutzbestimmungen, Hygienemassnahmen und Lockdown-Regularien sind die Rahmenbedingungen etwa für die Hotel- und Gastronomiebranche auf den Kopf gestellt. Doch auch die Segmente Büro, Einzelhandel und Wohnen spürten die Auswirkungen der anhaltenden Pandemie, so Schmidiger weiter.

Büromarkt im Wandel

Für Jan Eckert, CEO von JLL Schweiz und ersten Referenten des Events, ergibt sich auf dem Büroimmobilienmarkt aufgrund von Corona «ein hybrides Kontinuum». Einerseits sei die Entscheidungsfindung bei Transaktionen und Vermietungen angesichts der schwer zu prognostizierenden weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen deutlich erschwert. Andererseits stelle sich der Immobilienmarkt mit Blick auf die aktuelle Stimmung und die Prognosen der Marktteilnehmer aussergewöhnlich robust dar: In einer von JLL zu Jahresbeginn 2021 initiierten Umfrage sagten 42 Prozent der Befragten, sie rechneten im Verlauf dieses Jahres mit mehr Immobilien-Akquisitionen. Die Mehrheit von 54 Prozent erwartet zumindest ein ähnliches Ankaufvolumen wie 2020. Nur vier Prozent der Immobilienakteure prognostizieren geringere Investmentvolumen beim Kauf von Liegenschaften. Auch die andere Seite der Medaille gebe Anlass für vorsichtigen Optimismus, so Eckert. Lediglich 14 Prozent gehen davon aus, dass es dieses Jahr verstärkt zu Verkäufen kommt. 61 Prozent erwarten hier ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr und 24 Prozent gehen übers Jahr gesehen von weniger Immobilienverkäufen aus.

Bei der Nachfrage nach Büroraum zeige sich hingegen ein anderes Bild. «Hier ist noch kein Muster zu erkennen», fasste Eckert die Lage zusammen. Der «Impact auf die Flächennachfrage» sei zweifelsohne vorhanden, doch gebe es Zeichen, die in verschiedene Richtungen zeigten. Hinsichtlich Unternehmens- und Personalentwicklungen würden sich verschiedene Trends überlagern. Zum einen werde sich die Homeoffice-Thematik unweigerlich auf die Präsenzzeiten in den Firmenbüros auswirken, zum anderen müssten Büroflächen gemäss «state oft the art» viel mehr bieten als nur Schreibtisch und Stuhl. Vor allem zur Gewinnung neuer und junger Talente müsse das Unternehmensgebäude zum Anziehungspunkt werden – mit verschiedensten Bereichen für Individualität und Team-Sitzungen, aber auch für die persönliche Weiterbildung und den lockeren (Wissens- und Informations-)Austausch untereinander. «Dies in der Summe genommen bedeutet einen grösseren Flächenbedarf», so Eckert.

Mega-Thema im Retail: Mixed-Use-Destinations

Marcel Stoffel vom Swiss Council of Shoppingplaces und Inhaber der Retail-Beratungsagentur stoffelzurich erläuterte als zweiter Referent die vielerorts prekäre Lage im Einzelhandel. «Gerade die in die Jahre gekommenen und eher langweiligen Einkaufszentren müssen sich jetzt zum attraktiven und interessanten Marktplatz wandeln», formulierte er es etwas überspitzt. Generell werde in diesem Segment die Retailfläche zurückgehen. Problem sei aber: «Wir können ja nicht die Shoppingcenter halbieren.» Lösungen würden sich mittels Alternativnutzungen anbieten. Dazu zählt Stoffel die Bereiche Sport, Fitness, Yoga und Wellness, aber auch medizinische oder kosmetische Service-Anbieter. «Das Mega-Thema sind hier Mixed-Use-Destinationen.»

Bei der Durchmischung der Center mit Gastronomiekonzepten sei dagegen ein gewisser Sättigungsgrad erreicht, so Stoffel. «Der derzeitige Anteil von circa acht bis zehn Prozent ist da wohl der Deckel.» Höhere Nachfrage sieht er bei den Prime-Lagen in den Innenstädten, auch wenn es dort ebenfalls früher oder später zu einigen Ladenschliessungen kommen werde. Es stünden jedoch andere und meist auch flexiblere Konzepte parat, die diese Lücken gern füllten. Seine Zukunftsthese für den Retail-Handel: «Es gibt drei entscheidende Trends: Diversität, Flexibilität und das Place Making». Hierbei komme es vor allem auf die richtige Positionierung von Geschäftskonzepten an und auch auf die Markenidentität. Wer ein klares Profil habe und sich eindeutig zu den Wettbewerbern abgrenze, werde weiter Relevanz haben. Dem Kunden müsse zudem Erlebnis und Experience geboten werden. Oder wie Stoffel es in anderen Worten auf den Punkt brachte: «Produkte sind austauschbar, Emotionen sind es nicht.»

Neue Anforderungen an künftige Wohnräume

Anja Meyer, CEO des Immobilienunternehmens Smeyers, berichtete im Anschluss von ihren Erfahrungen in der Vermarktungspraxis im Geschäftsfeld Residential. «Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Entscheidende Kriterien in der Immobilienentwicklung und -vermarktung sind Nähe und Distanz. Das ist schon mit dem Thema Verdichtung vor Jahren aufgekommen, hat sich aber jetzt mit der Pandemie noch einmal akzentuiert», erklärte Meyer. Hinsichtlich dem Thema Wohneigentum sei in den vergangenen sechs bis neun Monaten der Druck im Markt gestiegen, wenn man Angebot und Nachfrage anschaue. «Auf Seiten des Vermietungsmarktes zeigten das vierte Quartal im 2020 und das aktuelle erste Quartal im 2021 eine deutlich höhere Fluktuation.» Sprich: Jetzt suchten viel mehr Menschen neue und für die aktuellen Bedürfnisse geeignete vier Wände als auch schon, so Meyer. Es gebe hier gestiegene Ansprüche und neue Erwartungen an den Wohnraum.

Die Faktoren Privatsphäre, Weg und Distanz zum Arbeitsort, aber auch die Art von öffentlichem Raum seien wichtiger geworden. Auch die Verfügbarkeit von nutzbarem Aussenraum habe an Bedeutung gewonnen. Viele wollten nun gern Möglichkeiten zum Coworking in der Nachbarschaft und auch einfach das Café nebenan und einen Wochenmarkt möglichst gleich vor der Haustür. Auch der «Grün-Faktor» spiele eine wichtige Rolle, sei es nun kleine Gärten, Balkone oder die Möglichkeit zum Urban Gardening im Quartier. Diese Themen und Bedürfnisse müssten umgehend auch die Projektentwickler adressieren und bedienen. Hier müsse künftig «deutlich mehr nutzerorientiert geplant» werden, sagte Meyer. Quelle: immobilienbusiness.ch

Die Schweiz erlebt in der Pandemie einen wahren Immobilienboom

Die Nachfrage nach Immobilien steigt, die Preise auch. Dennoch zieht es auch immer mehr Deutsche ins Nachbarland. Vor allem eines macht es für sie zum idealen Zufluchtsort für Vermögende.  Seit Jahrzehnten ziehen Superreiche aus aller Welt in die Schweiz: Banken, Diskretion, Sicherheit und atemberaubende Kulisse sind einige Gründe dafür. Nicht zuletzt sind es die attraktiven und werthaltigen Wohnlagen, die den Wohlhabenden gefallen.

Als reines Investment haben Privatpersonen zwar keinen Zugang. Doch wer tatsächlich in die Schweiz umsiedelt, kann dort auch Immobilien kaufen.

Corona hat den Run auf die Schweiz jetzt noch einmal vergrößert: „Die Pandemie löste einen Nachfrageboom nach Luxusimmobilien aus“, berichtet die Bank UBS. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in der Gemeinde Cologny bei Genf erzielt. Dort kostet ein einziger Quadratmeter so viel wie in manchen deutschen Gemeinden eine ganze Wohnung: umgerechnet rund 33.000 Euro.Für eine 400-Quadratmeter-Villa kommt so ein Kaufpreis von mehr als 13 Millionen Euro zustande. Auf dem Zweitwohnungsmarkt, berichtet UBS weiter, sind die teuersten Liegenschaften in Gstaad zu finden – dort sind Quadratmeterpreise über 27.000 Euro „keine Seltenheit“.

Der Nachfrageüberhang ließ die Preise im Luxussegment 2020 um neun Prozent in die Höhe schnellen – „deutlich mehr als die 4,4 Prozent im durchschnittlichen Schweizer Eigenheimmarkt“, sagt UBS-Immobilienexpertin Katharina Hofer.

Corona habe die Sehnsucht vieler nach einem sicheren Hafen verstärkt, glauben UBS-Analysten: „Das Risiko höherer Steuern für Top-Verdiener ist – anders als mancherorts im Ausland – dank stabiler fiskalischer Position überschaubar.“ In der Schweiz liegt die Schuldenquote bei 40 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Zum Vergleich: In Deutschland sind es rund 70 Prozent, in anderen Ländern, etwa Frankreich, sind es sogar mehr als 100 Prozent. Quelle: www.welt.de

Anlagen in Schweizer Immobilienfonds

Es sind Stabilität und Berechenbarkeit, die Wohnimmobilienfonds für Investoren attraktiv machen. Aber die Bewertungen sind hoch.

Anlagen in Schweizer Immobilienfonds sind im Grunde ein Ersatz für festverzinsliche Bonds: stabile Ausschüttungen, aber kaum Kursfantasie. Doch die Fonds sind mittlerweile sehr hoch bewertet.  Der Preisaufschlag gegenüber dem Inventarwert beträgt teilweise 60% und liegt über dem, was selbst fantasievollste Szenarien rechtfertigen könnten.

Allerdings ist die Situation für viele Anleger fast alternativlos. Alle Vermögensklassen sind überbewertet. Der Anlagedruck und der Negativzins, den die Banken den Barbeständen auferlegen, bewirken, dass weiterhin Fondsanteile gekauft werden. In Zeiten der Pandemie sind dies besonders solche mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien. Quelle: www.fuw.ch

Preise für Einfamilienhäuser stabil

Die Preise für Einfamilienhäuser sind hingegen mit einem Plus von 0,1 Prozent kaum gestiegen. Mit etwa 7'050 Franken liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis unter jenem für Stockwerkeigentum, die durchschnittliche Wohnfläche beträgt jedoch rund 160 Quadratmeter. Der mittlere Angebotspreis pro Objekt liegt damit bei über 1,1 Millionen Franken. Die Preise befänden sich damit in "schwindelerregender Höhe", heisst es.

Und so bald ist hier auch keine Entspannung in Sicht. Je stärker die Preise anzögen, desto eher würden Verkäufer mit dem Abstossen der Liegenschaft zuwarten. Das Angebot auf dem ausgetrockneten Markt dürfte deshalb vorerst knapp bleiben. Und eine starke Zunahme der Bautätigkeit oder ein Einbruch der Nachfrage zeichne sich nicht ab.

Gute Nachrichten gibt es hingegen für jene Menschen auf der Suche nach einer Mietwohnung. Hier sanken die Angebotspreise im August durchschnittlich um 0,5 Prozent, allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden. Quelle: cash.ch

 

Stockwerkeigentum auf Rekordhöhe

Der Kauf einer Wohnung verteuert sich weiter. Die hohe Nachfrage nach Stockwerkeigentum liess die Preise auch im August steigen.

Die Preise für Einfamilienhäuser stagnierten hingegen auf hohem Niveau, während bei den Wohnungsmieten der Trend nach unten zeigt.

Immer mehr Suchende drängten auf den Markt für Wohneigentum, so das Fazit der monatlichen Erhebung des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI und von ImmoScout24. Darauf hätten die Anbieter auch im August mit einer deutlichen Preiserhöhung reagiert.

So werde die Luft auf dem Markt für Stockwerkeigentum immer dünner: Pro Quadratmeter Wohnfläche habe der geforderte Preis per Ende August bei gut 7'900 Franken gelegen, was gegenüber dem Vormonat einer Verteuerung um 1,8 Prozent entspricht. Für eine typische Wohnung von 100 Quadratmetern ergibt sich damit im Schweizer Mittel ein ausgeschriebener Preis von rund 790'000 Franken, wie sich aus dem monatlich erstellten Swiss Real Estate Offer Index (SREOI) ergibt. Dies sei ein Rekord. Quelle: Cash.ch

Nischeninvestments als Ausweg aus der Renditekompression?

Im Umfeld niedriger bis negativer Zinsen, steigender Leerstandsquoten bei gewerblichen Liegenschaften und inzwischen sehr renditeschwacher Mehrfamilienhäuser suchen Investoren händeringend nach Anlagealternativen. Neue Trends am Wohnimmobilienmarkt wie Microliving, Coliving oder Studenhousing kommen da sehr gelegen, ebenso der Boom des Logistiksektors – vom Bereich der Big Boxes über Warenumschlagplätze der „last mile“ bis hin zu Selfstorage-Angeboten. Nicht zuletzt, weil nicht mehr marktgängige Liegenschaften durch die Transformation in die Wohnimmobilien neuen Typs oder Lagerhäuser wieder zukunftsfähig gemacht werden können. Doch auch Spezialimmobilien wie Laboffices oder Datacenter kommen inzwischen für breitere Investorengruppen als Anlageobjekte in Betracht.